天河城黄启宁:零售商业依赖商圈聚合效应 创新会有明天

——第11届中国商业地产节“寻思录”系列采访

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赢商网 http://www.winshang.com2016年03月22日19:04来自:赢商网 郭才贵
核心提示:广东天河城(集团)股份有限公司董事长、总裁黄启宁认为,零售商业是生产结束、进入消费的一个连接点,供应和需求情况对行业有着重要的影响。零售商业依赖商圈聚合效应,创新会有明天。

  引:破旧才能立新,商业地产已经不是靠一个标准产品走天下的时代,只有勇于革故鼎新,才能在新时期的蓝海之中扬帆而上。“止”是为了更好前“行”,经历过野蛮集中发展时期,是时候该停下脚步总结过去、思考未来。

  由赢商网主办的第11届商业地产节将以“不破不立 不止不行”为主题,致敬中国商业地产人,4月12-13日在广州南丰朗豪酒店隆重举行。在此之前,赢商网推出商业地产“寻思录”系列采访,分享商业地产人对行业和企业的思考,以及在机遇和风险并行的未来如何前行。

天河城
广东天河城专题阅读)(相关干货)(集团)股份有限公司董事长、总裁黄启宁

  商业零售业目前究竟进入了一种怎样艰难的处境?

  根据零售男人圈公布的2015年全国171家商场的业绩统计报告,其中95个项目出现了业绩下滑,占比达55%,66个业绩上涨的商业体中,购物中心占到48%,百货占到44%。消费者更趋于理性,无论百货还是购物中心都面临着业绩压力。

  一位从业时间达23年之久的老商业地产人,对此感触颇深。

  广东天河城(集团)股份有限公司董事长、总裁黄启宁1993年就加入天河城集团,进入商业地产行业,经历了广州商业地产界大大小小的事件和各种风风雨雨,他告诉赢商网,商业地产目前的境况很不容易,但坚持下去也会有明天。

  黄启宁认为,零售商业是生产结束、进入消费的一个连接点,供应和需求情况对行业有着重要的影响。供给方面的确面临着过剩的局面,一方面各种消费品、商品供应量大,常常卖不动,另一方面,尽管有实体和虚拟各种手段改善商品和服务,但总体仍处于买方市场,实体零售商面临的压力很大,需要抓住消费特质和品质,不断提升产品和服务的质量。

  “总的来说整个行业很难把需求提升,难以把消费总量提升,在总体销售量是既定、总体供给关系是固定的情况下,各企业之间的竞争会使行业保持平衡、维持均衡的状态,只有努力创新才能实现业绩超过行业平均数,这并不容易”,黄启宁表示,“随着整个市场、城市规模的进一步扩大,零售商业的市场环境会逐步改善”。

  创新再难 但也要做

  面对零售业的艰难处境,创新也许会有新的出路,创新往往也是最难。创新再难,但也要做。

  对于近年来商业地产领域兴起的O2O、体验式消费、轻资产,黄启宁也发表了自己的看法,在他看来,购物中心O2O的成功案例还没有出现,做体验式消费应谨慎对待投资回报率,轻资产未必是一个好出路。

  O2O、大数据日益成为购物中心提升销售业绩的方法,但国内传统零售实体店做O2O,目前还没有找到一个较为成功的案例,“线上销售渠道即使能够赚到钱,也并不意味着成功,因为这只是在实体销售之外增加了新渠道和业务线而已,对原来业务的提升作用有限,对于实体商业而言,开展线上业务的意义在于让线下业务有所提升”。

  体验型消费业态在商业项目中的占比也越来越大,餐饮、电影、娱乐、游戏、电玩、美容、健身、理发这些业态都纷纷进入购物中心,“这些的确可以给购物中心带来一些人流,但如果购物中心全部是这些业态,收入就很低,所以要控制规模,新建设的购物中心因为没有市场包袱,可以一步到位做体验业态,但也要注意投资回报率”。

  黄启宁明确表示,轻资产未必是一个好的出路,因为“力不到不为财”,“投资回报都是讲权益的,赚的钱都是按股份来算的,如果你轻资产什么都不投入,你还有什么回报,没有回报的”,“另外,公司都是大股东说了算,风险与收益共担,你轻的时候让别人来重的,又要掌握主导权,这个在逻辑上有问题,难以协调”。

  商业生存依赖商圈效应

  “实体商业是讲商圈、讲地段、讲聚合效应的,只有在系统的商圈里,商业项目才能做好,你看上海南京路、广州天河路、香港铜锣湾这些商圈都是这样”,黄启宁十分看好商圈效应与商业项目的关系。

  在黄启宁看来,零售商业市场已经进入充分竞争的时代,商业地产已由粗放型进入调整期、优化期,实体商场要靠聚堆才能保持影响力,位置偏远、孤零零的项目难以做好,因为地段条件、物业规划给项目会带来重大影响。

  随着宏观经济的发展速度放缓,任何商业体都应该针对消费者的变化及时调整,不断地适应市场变化才能站得住脚,“做的不好的项目要进行调整,做的好的也要继续优化”。

  2016年,天河路商圈迎来了较大的变化。正佳广场专题阅读)(相关干货)投入6.8亿元建设的极地海洋世界迎来开业,吸引了大批家庭旅游与观光人群。以“非凡时尚+”品牌定位的天环广场即将试营业,将带来许多首次进入广州的国际性时尚品牌。

  新伙伴的加入,天河路商圈的商业业态愈加丰富,商圈档次与空间规划水平都得到了较大的提升。面对这种市场环境的变化,开业已有20年的天河城又将怎样应对呢?

  黄启宁告诉赢商网,天河城购物中心目前不会做出大范围的改变,但会进行持续不断的小调整,使定位更加精准,以锁定细分市场的客户群体。另外会完善服务,服务好商家和消费者,兼顾成熟家庭客户和年轻时尚人群,提升商场的时尚氛围,“因为一个购物中心很难兼顾全客层,必须有所侧重”。

  “天河城模式”复制扩张

  天河城集团正在加大商业地产方面的投资规模,以“天河城模式”为样本,天河城的成功可以复制,天津天河城番禺天河城项目的建设和招商工作,目前都在马不停蹄得进行中。

  天津天河城是天津市重点招商引资项目,投资额接近30亿,位于天津市和平路——滨江道传统核心商圈,是总建筑面积约20万平方米的纯商业项目,拟兴建为地上8层、地下5层,集零售、百货、餐饮、娱乐于一体的单体大型现代化购物中心。

  对于天津的商业地产市场,黄启宁介绍,天津人口规模非常大,商业市场规模也比较大,新投入和在建的购物中心数量在全国排名较为靠前,比如天津大悦城、银河国际购物中心、恒隆广场、SM广场、万达广场、爱琴海购物中心等,整体市场仍有提升的空间,市场需求的挖掘有待突破。天津天河城定位中端偏上,以中端为主,与广州天河城类似,会引进一些著名的大品牌。

  由于选址天津最具消费潜力的金街商圈,天津天河城直接对接和平路-滨江道商业街全年日均60万人次的客流量,黄金周日均客流量达107万人次。项目三公里辐射79万中高端生活区人群,CBD商务客流达40万人,天河城集团十分看好该项目的发展前景。

  黄启宁表示,天津天河城的主力店是百货、影院和超市,天河城百货、上影国际影城会进驻,超市品牌正在洽谈中,目前建筑已经封顶。包括已签订合同以及进入合同条款的商家在内,整体招商率大约完成了50%,预计明年年初开业。

  番禺天河城项目是总建筑面积超过30万平方米的城市综合体,包含购物中心、高层公寓和写字楼,目前购物中心部分的土建已经完成,高层建筑还在继续建设中。

  得益于广州番禺万博CBD核心区的位置利好,纵横通达的地上地下交通,番禺天河城购物中心内会设置百货、超市、影院等主力店,预计2017年底或2018年初开业。

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