商业寒冬下华南商业版图的突围 新鸿基血拼广州天河

　　 一个多月前商场内的广州第一家苹果旗舰店开业，其实已为天环广场的试营业做好了预热准备。

　　3月26日，位于广州天河路天河商圈的天环广场终于揭开面纱，开始试营业。与旁边的正佳、天河城等高达数十层的商场不同的是，天环广场仅有地上2层和地下3层，占地面积4.7万平方米，总体量约11万平方米，且商场内还设计了开放式透明天幕、户外绿化广场、垂直绿化墙等。

　　去年12月新鸿基公布该项目案名时，曾解释道，天环ParcCentral中的“ParcCentral”即为花园式中心购物广场之意，因而，该项目也被定位为了花园式半开放的轻型奢侈品商场。

　　因商圈内基本已无余地可用，所以天环广场被许多媒体报道为天河商圈的“收官之作”，而这也意味着，这曾先后被称为“宏城广场”和“亚运广场”的地块终于迎来了最终的身份。

　　天环血拼天河商圈

　　资料显示，汇聚购物、餐饮、娱乐、文化和休闲等多种功能的天环广场零售占比约50%，餐饮占比约20%，另外还搭配有影院、休闲娱乐等业态。

　　其实，早在去年9月的中期业绩会上，新鸿基即透露天环广场已预租8成，将出现广州乃至南中国未曾出现的国际品牌，除了苹果旗舰店，此外还有不少国际时尚品牌和七成的餐饮品牌都是第一次进入广州。

　　作为苹果旗舰店等许多国际品牌的广州首店，且地处正佳广场、天河城、太古汇等知名大商场的旁边，天环广场的试营业自然吸引了不少的目光。

　　不过，在国内商业大环境低迷的情况下，尤其在汇集了进入广州的近70%以上国际品牌的天河商圈，曾有媒体猜测天环广场或许会因部分品牌重合而面临同质化的现象。但在戴德梁行商业地产部主管及董事伍林看来，天环广场的入市将为天河商圈带来更多不同的商业品牌资源，而不是和原本的商场争夺同品牌的客流。

　　伍林指出，天环广场招纳的品牌多是首次进入广州的国际品牌，尤其率先开业的广州第一间苹果旗舰店，这些和旁边的太古汇、正佳广场等品牌是错位的。

　　就像正佳广场腾出部分面积做海洋广场那样，只要各自做的是独立的、别人没有的，就可以为商圈吸引更多新的商业资源，丰富商圈规模，形成资源互补，“这是做大蛋糕，而不是争夺蛋糕。”伍林强调。

　　不过，也有业内人士向观点地产新媒体透露，或是因为体量限制导致商业面积太少，为了尽可能地容纳更多商铺，天环广场内的布局及过道设计等相比旁边的其他商场其实是偏窄的，“逛商场时的购物体验并未能很好地体现出其高端的定位。”

　　但上述人士同时提到，天环广场处在天河城及正佳两大国内知名商场的中间，这个商业成熟的地方“向来是不缺人流的”，因此，位置、客流等均占据优势的天环广场未来的发展还是不用太担心的。

　　然而，相比占据成熟商圈位置的天环广场，位于商圈尚未成熟的珠江新城板块的天汇广场能否“突围”或许仍是未知数。

　　新鸿基华南商业突围

　　事实上，天环广场的开业，亦正式宣告新鸿基在华南的商业项目入市大旗拉开。

　　作为最早进入内地的港资企业之一，新鸿基地产在北京、上海等开发经营了APM商场、上海国金中心、徐家汇中心、中环广场等商业项目，但在华南的商业版图却略显薄弱。

　　2006年新鸿基通过收购佛山的南海广场开始在华南开展商业布局，但因是收购的物业，新鸿基并未参与到该项目的规划设计和开发建设。此后虽在广州有所布局，但也基本为峻林、御华园、凯旋门等住宅项目，商业项目只有目前刚试营业的天环广场和今年亦计划入市的珠江新城天汇广场。

　　毫无疑问，如新鸿基2015-2016年中报所提到，天环广场和天汇广场已被视为其未来内地业绩增长的主要动力之一，而作为其在华南的首个纯商业项目，新鸿基执行董事郭基辉此前曾表示，“集团对项目信心十足。”

　　据了解，定位为都市综合体的天汇广场为新鸿基与富力、合景泰富共同合作的广州猎德改造项目，其中新鸿基占有33.3%的权益，该项目包含有写字楼、公寓、商业购物几部分，总楼面面积近46.5万平方米。

　　天汇广场的商业购物广场命名为IGC，计划于今年下半年开业，未来将引入高端时尚品牌、餐饮、娱乐等业态，主要服务于珠江新城东区的行政人员、商业旅客和家庭居民。

　　新鸿基2015-2016年中报里对天汇广场的描述为，商场坐落猎德地铁站上盖，位置方便，四周有不少高级商厦和着名酒店，“预料可以吸引当地有经济能力的顾客，成为他们的一站式购物点，预租工作进展顺利。”

　　不过，戴德梁行商业地产部主管及董事伍林就表示，目前珠江新城板块更多的是商务办公人员，商场人流并不稳定，且与天河商圈距离太近，“晚上下班之后，客流基本都回到天河商圈了。”因此，目前整个珠江新城商圈都在调整、寻找自我定位当中。

　　再者，商圈内同是高端商业定位的“东塔”也已在准备入市中，相比项目的文化、时尚定位已得到也业内认可的K11，新鸿基的这另一个商业项目能否在竞争中赢得市场认可，“还是得看天汇广场最后的定位如何。”

　　从“宏城”到“天环”

　　经过20年的变迁，广州天河商圈最核心地块的商业项目终于完工。

　　上世纪90年代，天环地块被作为建设广州天河体育中心的回报而由政府划拨给了广州城建集团，也即现在的越秀地产，后因遭遇金融危机，城建集团又将该地块的开发权转让给了三个私人投资者。

　　1997年，该地块被建成拥有200多家饮食、零售商铺的两层临时性商业广场，并定名为宏城广场。经过初期一系列的招商，与后来的正佳广场慢慢形成规模后，宏城广场吸引的人流越来越多，且凭借优越的市中心位置逐渐承担了交通中转枢纽的角色。

　　不过，一开始就以临时建筑身份出现的宏城广场注定不会一直存在，哪怕时间从规定的2年延长到了12年。

　　2009年，宏城广场被拆除夷平，2010年4月，广州市国土局发布出让公告，计划协议出让宏城广场地块，由新中轴旗下子公司宏城广场投资发展有限公司以7.9亿元拿下该地块。

　　此后，为了增资，新中轴又以10亿元的价格挂牌出让宏城广场投资发展有限公司80%的股权，当时资金实力相对较强的港企新鸿基成功以底价中标，顺利将宏城广场地块收入囊中。

　　因市规委一直未确定该地块的建筑方案，“空着也是空着的”宏城广场地块在2010年9月又被改建成了亚运期间的临时性亚运广场，作市民户外休闲之用，并计划在亚运会之后拆除。

　　直到2012年2月，广州市规划局公示宏城广场的综合改造规划方案。几经修改后，该地块建设规划终于定为融合城市公园的商业广场，总建筑面积11万平米，其中地上约2万平方米，地下约9万平方米，除了购物广场和地下公共停车场，同时还有林荫休息区、开敞活动区、花卉种植区等，由占50%权益的新鸿基负责开发和招商。

　　2015年3月，已建设改造近四年的宏城广场综合改造项目通过规划验收并在广州市国规委网站进行批后公示，按规划项目将投入共20亿元，并确定新项目名为“天环广场”。

　　同年12月28日，新鸿基正式宣布，广州天河路原宏城广场商业发展项目定名为“天环ParcCentral”，至此，该地块终于由宏城广场变身为如今的高端购物中心——天环广场。