观察：万达商业H股拟私有化退市 轻资产仍需大量融资

　　30日晚间，大连万达商业地产股份有限公司（以下简称“万达商业”，03699.HK）发布公告称，其正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，如经落实，将可能导致万达商业私有化以及公司于联交所除牌。

　　公告还显示，H股的要约价将不会低于每H股48港元现金，也就是2014年12月23日万达商业登陆港股时的发行价。这一价格比收盘现价38.8港元高出近24%，对于所有流通股东来说，相当划算。

　　于公告日期，万达已发行股本总额为652,547,600股H股以及3,874,800,000股内资股。据此计算，此次收购代价约为313.22亿港币，按照当前汇率计算约为人民币261.16亿元，与万达并购AMC和传奇影业两者之和大致相当。

　　万达商业为何在此时宣布私有化退市？

　　就在上周，万达商业发布了其2015年度业绩报告，其去年收入为1242.03亿元，较2014年的1078.71亿元增加15.14%；公司权益拥有人应占核心溢利（扣除公允价值变动影响）为170.16亿元，较2014年的148.24亿元增加14.79%；年内实现投资物业租赁及物业管理业务板块息税前利润为254亿元，占息税前利润总额的比例为45.09%，在2014年占比的基础上进一步上升了4.44个百分点。

　　有分析认为，按照这个逻辑，万达商业地产的估值应该在3000亿左右。国际大行对万达商业的估值，也一直给予较高评级，高盛、汇丰、花旗和德意志等多家国际投行去年还曾对万达商业发布看多报告。而事实上，依照万达商业3月30日收盘价格38.8港元计算，其折合市盈率仅4.62倍，其估值也仅为1700亿港元。

　　中经联盟秘书长、庆峰基金联合创始人陈云峰认为，万达此举是其轻资产战略调整的重要一步，H股私有化退市符合其融资的需求。转型中的万达正在逐渐改变原来以销售回款来支撑持有型物业的运转模式，但其发展速度和规模决定了万达对资金仍有巨大的需求。

　　资料显示，截止2015年12月31日，全国已开业万达广场数量达133家。另外，万达集团2016年主要工作安排中，“持续开展企业并购”被单独列为一项，2016年要完成3宗较大规模的国际并购和2宗国内并购（不含院线）。而这一切都需要大量资金支持。

　　而与此同时，香港经济的衰落之势亦对其融资市场产生负面影响。陈云峰表示，倘若万达回归A股，其估值至少提高一倍，将极大满足万达的融资需求。

　　事实上，万达商业2015年已经开始启动回归A股，并于11月13日发布A股招股说明书。陈云峰认为，由于A股暂停房地产企业IPO已有多年，在房地产去库存被列入政府工作重点的大背景下，房企上市一事或有望得到“松口”，“万达有可能会直接A股上市，更有可能借壳上市。”