全国优质写字楼需求承压 一季度平均空置率达17.9%

　　一个工作日下午，SOHO中国技术总监像往常一样在光华路SOHO的移动办公区巡视。与一期保留部分商铺不同的是，这里全部改成了移动办公产品。

　　部分开放办公桌和透明的办公间，有免费的咖啡，每个角落都站着戴着耳机的保安人员。不过，尽管这里位于北京最繁华的CBD区域，但仍然空置了很大一部分办公桌。

　　世邦魏理仕（CBRE）近日发布《2016年第一季度中国房地产市场回顾》指出，本季度受P2P退租潮影响，全国优质写字楼需求承压；优质零售物业市场净吸纳量仅为51万平方米，在全国17个城市中有10个城市出现租金持平或下滑；在跨境电商不断升温的背景下，政府于季内颁布多条政策法规以促进并规范该行业发展。

　　承压

　　SOHO中国董事长潘石屹在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“P2P企业退租对SOHO中国的影响主要体现在上海虹口项目，来自北京市场的影响还不太大，但以后在软件开发、招租方面要防范类似市场风险。”

　　世邦魏理仕数据显示，一季度全国市场平均空置率有所上升，达到17.9%，较上季度上浮0.5个百分点。世邦魏理仕调查发现，受国内经济转型与全球经济总体表现不佳等宏观因素影响，对优质办公楼的需求在2016年第一季度也出现放缓，包括大型国有企业及跨国企业对于扩张都显得十分谨慎。即使搬迁换址，企业出于对可能产生装修费用的顾虑也显得不甚积极。而自去年以来，P2P类金融公司面临洗牌调整、办公需求退潮则是另一明显的市场承压因素。

　　世邦魏理仕中国区研究部负责人、执行董事陈仲伟表示，一线城市对于网贷金融类租户依赖度较小，受影响有限。尤其广深写字楼市场需求强劲，除传统科技、传媒类租户外，包租公司快速扩张带来的增量需求也有效带动了市场。上海市场总体活跃，尤其在核心商务区的租赁活动热度不减，但P2P类公司租赁活动仍为市场带来影响，包括若干超甲级写字楼中，原预定楼层皆因该类公司退租而被重新投放市场，从而使上海总体新增吸纳反而在一季度成为近年来低位。北京市场由于2008、2009年前后租约面临重新续约，市场租赁活动在供应匮乏态势下反而显得较前几季活跃。

　　一线城市的新增供应量加大也对租金上涨带来压力。戴德梁行北中国区写字楼企业服务部主管严区海在接受21世纪经济报道记者采访时表示，目前北京的写字楼市场仍然是卖方市场。租金下滑主要是新增供应量较大所致。

　　据戴德梁行大中华区研究部主管聂安达称，今年北京写字楼整体市场将迎来近137万平方米新增供应，若短时间内无法消化，可能引来全市租金的小幅下滑。

　　戴德梁行报告显示，2016年第一季度，启皓中心、国航大厦二期、保利蓟门壹号等优质项目相继入市，为北京核心商圈甲级写字楼市场带来了约26万平方米新增供应。大体量新增供应加上近期e租宝由于金融纠纷问题引发的大面积退租，导致北京核心商圈空置率上升2.3个百分点，达5.2%。

　　改变

　　潘石屹近期发现，租户对于写字楼的需求发生了改变，对稳定的手机信号和互联网信号需求成为第一位。而不是传统开发商所认为的地段。他正试图针对新兴需求变化做出改变。

　　潘石屹以望京SOHO举例称，“52万平方米在七八个月时间全租满了。租金最高上涨到12.5元/平方米/天，比CBD还要高。平均租金大概是9元/平方米/ 天，一开始是6、7块钱/平方米/天。最后我们通过调研客户发现，最受满意的条件是稳定的互联网信号和手机信号。”

　　近期，SOHO中国与中国电信北京分公司达成战略合作，双方将在SOHO中国北京地区内的已建及新建项目中开展通信建设合作。

　　潘石屹的感受仍然是对一线城市核心地段和次核心地段的改变。而分城市看，二线城市写字楼市场前景不容乐观。

　　世邦魏理仕数据指出，一季度二线城市写字楼平均空置率高达27.5%。

　　陈仲伟表示，由于二线城市非传统金融公司普遍在租户结构中占据较高比例，受到的影响更大，总体新增吸纳同比下降三成，个别城市如无锡，由于该类企业关停离场使得市场新增吸纳甚至出现较大负值。为应对不利态势，如沈阳浑南区与成都高新区等区域政府都进一步加大补贴力度资助企业落户。另一些市场中则涌现转租公司促进成交。例如成都市场上不少公司承租几层楼宇后进行装修后转租，有效缓解了不确定市场环境中企业对于投入装修补贴与定金的疑虑。

　　二线城市写字楼市场预计未来压力较大。陈仲伟称，2016全年写字楼新增供应面积将有望首次达到900万平方米。其中沪广深供应相对充裕，但预计市场将处于相对均衡状态；二线城市前景不容乐观，有城市已着手将政府部分行政功能搬迁入新区，以期带动市场需求。

　　一线城市郊区的写字楼租金状况也并不好。比如，北京市的通州、大兴等区域写字楼空置率仍然较大。开发商热衷于将写字楼用地改为商住楼出售。相关消息显示，北京市政府目前也着手对通州商住楼市场进行调控，以改变开发商将写字楼办公用地改为商住楼的现状。