雅居乐加码社区运营 分拆物管板块上市成出路？

　　房地产进入白银时代，寻求新的业务增长点成了传统开发商的必然之选。物管板块作为房地产配套的重要载体，当前行业成熟度和集中度仍相对低下，自然成为房企试图挖掘价值的一大领域。

　　借助互联网，将物业服务精细化、专业化及智能化是当前物管公司谋求的方向之一。早在去年，龙头房企万科率先推出“睿服务”体系，未来期望能够完成智能社区构建。

　　如今这一股潮流刮到了中小型房企中。5月6日，雅居乐发布雅管家APP，将以社区服务为最终落脚点构建服务平台。

　　不止如此，继彩生活登陆联交所后，开发商们也纷纷将物业板块分拆，并最终瞄准将其资本化。不过最终能否获得资本青睐，则取决于各自的运营模式。

　　雅居乐样本

　　上个月雅居乐公布2015年业绩，期内雅居乐实现物业销售金额442.3亿元，同比仅增长0.2%，基本与2014年的441.6亿元销售持平。雅居乐集团主席兼总裁陈卓林在业绩会上也坦言，2015年是最糟糕最难过的一年。

　　新的一年，雅居乐业绩开始转好，一季度累计预售124亿元。与此同时，公司寻求新业绩增长点的欲望强烈。

　　2015年雅居乐新成立了雅生活服务集团，意图在深耕地产、商业、酒店、教育等固有领域的同时，以社区服务为最终落脚点构建一个全新服务平台。这个平台未来将从物业、网络科技、旅游、园艺、装饰、家居等多维度切入，通过互联网接入，实现多元化社区产业管理。雅居乐方面表示，这些业务将作为雅居乐新的业务增长点。

　　在雅生活集团的几大维度业务中，物业服务板块将是雅居乐重点发力的领域。雅居乐方面指出，“物业管理走向专业化，服务走向个性化、多元化，制定市场与业主需求同步的价格联动机制成为物业管理行业发展的必然选择。”

　　雅管家APP则是基于这一初衷而设计。雅居乐提供的资料显示，雅管家将借助物业4.0概念，倡导线上+线下的模式。线上以APP为主，同时结合400电话、网站及微信功能；线下将针对旗下小区进行智能化改造，比如将原来的管理处升级为雅空间，支持手机开门、停车等服务，同时还会设置小雅机器人、安吉拉（雅生活自主研发的线下自助终端设备）等智能化终端。

　　在完成智能化改造的基础上，雅居乐还将让业主享受到电商、金融、医疗、智能家居等衍生服务。

　　数据显示，雅居乐物业已经形成八大管理区域，管理范围覆盖全国40座城市和地区，服务团队约1万人，管理各类物业的总建筑面积近5000万平方米，服务业户逾70万户。

　　分拆上市成出路

　　此前陈卓林曾透露，未来也会考虑分拆物业上市的模式。实际上，当前已有很多房企选择加码物业服务板块，其最终目的都是将其拆分，最终登陆资本市场。

　　作为最早进行物业板块资本化的花样年集团，如今已经尝到了甜头。2014年分拆出主打社区运营的彩生活平台在港上市后，彩生活在资本市场的表现颇为亮眼。在内房股市盈率普遍不高的情况下，彩生活以一个“用互联网思维做物管”的故事获得了高估值。截至5月6日，彩生活市盈率高达29.75，远超其母公司花样年的4.11。

　　去年年底，中海物业以介绍形式在港交所挂牌上市。业绩报告显示，其目前在管楼盘包括中高端住宅、甲级写字楼、商业综合体、酒店及政府物业；此外，亦通过入伙后基础物业管理服务例如保安、维修及保养、清洁及绿化等扩展至房产开发全程物业管理服务。

　　中海物业在互联网方面的动作稍微落后，但这并不妨碍其收获高估值。截至5月6日，中海物业市盈率达31.45，总市值超过36亿。

　　绿城服务也已走在资本化路上。去年12月，绿城向港交所递交了分拆物业上市的招股书。其中指出，公司筹资将分别用于开发、推广“智慧园区”及园区O2O平台，收购物业管理项目组合具吸引力的物业服务公司等。与彩生活类似，绿城也想凭借园区O2O的概念叩开资本市场大门。

　　也有房企选择登陆新三板。上个月，远洋地产发布公告称，旗下间接全资附属公司远洋亿家物业服务股份有限公司已获得全国中小企业股份转让系统（新三板）挂牌同意函。公开资料显示，远洋亿家的主营业务覆盖住宅、写字楼、别墅、大型综合体、商业购物中心等业态的管理服务。

　　行业龙头万科也有布局。万科物业CEO朱保全曾表示，万科物业要做国内第一个营收百亿的物业公司。

　　但万科并没有将社区O2O作为物业板块的头等要务，其目标仍然是为房子这一资产提供服务。正如朱保全所言，“万科物业随时可以做成平台，但目前不希望靠增值服务赚钱。”

　　21世纪经济报道记者了解到，保利物业也有拆分上市的计划。

　　存量房时代的到来带给了这些增值服务极大的想象力，光大证券此前就曾分析称，物业管理是被忽略的蓝海市场。但克而瑞分析师朱一鸣指出，传统物业管理服务的盈利空间小，与服务质量间存在无法解决的矛盾，因此市场化运作与业主满意度或将背道而驰。