处于绯闻风暴中心的招商蛇口 合体后发生的那些事儿

　　(赢商网深圳站报道)自去年12月30日招商蛇口正式亮相深圳证券交易所，定位“城市综合开发和运营服务商”的招商蛇口一直在“重返第一梯队”的道路上耕耘着。　　 

　　近日，“招商蛇口拟接盘中粮集团地产业务”和“公司副总经理兼华北区董事长孟才、公司副总经理兼华东区域总经理王晞离职”的两则消息，让自重组后低调行事的招商蛇口再一次成为焦点。　　 

　　有媒体报道称，一位接近中粮集团高层人士透露，中粮集团正在考虑将地产业务逐步剥离，而接盘方很可能是招商局蛇口控股股份有限公司。该消息人士称：“双方目前在谈，还不能最终确定，不过这个过程肯定不会一蹴而就，可能从项目开始，大悦城部分放在最后。”　　 

　　而在5月8日下午，招商蛇口发布公告披露，公司副总经理兼华北区董事长孟才、公司副总经理兼华东区域总经理王晞，因个人原因辞去职务。　　 

　　不管事重新整合中粮集团地产业务，还是集团内部人事变动，自去年4月停牌宣布进行无先例重组后，历时8个多月完成重组，新平台招商蛇口以“城市综合开发和运营服务商”的定位，将业务划分为社区开发与运营、园区开发与运营以及邮轮产业建设与运营三大业务板块。令人好奇的是，其合体后的表现如何？　　 

　　园区开发成利润主引擎　　 

　　从招商地产到招商蛇口，这艘有着“招商血脉，蛇口基因”的千亿级航母的目标清晰且坚定，一直以来，园区开发是招商蛇口的看家本领。　　 

　　作为整体上市后的业务新重点，在2015年年报数据中，园区开发与运营板块的收入同比增长了69.62%，收入为69.64亿元。虽然占营业收入比重仅14.15%，但值得注意的是，招商蛇口的利润增长正是主要得益于园区开发业务的拉动。招商蛇口园区运营毛利率为47.04%，同比上升27.55%，是社区运营（毛利率23.57%）的两倍。　　 

　　招商蛇口的园区开发，指的是“前港中园后城”的模式。即前面港区，后面是出口加工区或者保税区，再后面是城市。这个模式，其有信心作为自贸区开发建设的经验之一，复制推广到全国、一带一路沿线国家和城市。　　 

　　招商蛇口表示，目前主要在深圳蛇口、前海、光明科技园和青岛网谷等地区开展业务，其中最成熟的是蛇口区域，2015年收入的增长主要来源于该区域经营性物业销售收入及配套业务收入的增加。接下来，招商蛇口将在城市转型升级的大背景下加快“蛇口模式”的异地复制，以进一步加快园区开发业务的发展。　　 

　　要做中国最大邮轮母港运营商　 

　　重组后的招商蛇口明确了社区开发与运营、园区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务方向，从历史的角度来看，邮轮或者航运是招商系最为传统的业务，有着上百年历史。　　 

　　1872年，清政府批准李鸿章提出的关于创立招商局的奏章，最开始的业务就是航运。而邮轮母港的经济拉动效应也将非常明显，招商蛇口围绕邮轮母港经济，也是颇下功夫。　 

　　早在4月9日，招商蛇口宣布与亚太区知名邮轮公司——云顶香港宣布达成战略合作。双方将围绕大力发展中国邮轮产业的目标，发挥各自资源优势，将深圳蛇口太子湾邮轮母港建设成为国际一流的邮轮母港。　　 

　　当天，招商蛇口还披露了一组数据：目前招商系公司以独资、参股或联合开发的形式介入了天津、青岛、上海、厦门、深圳邮轮母港的开发运营，其中天津、青岛、上海、厦门邮轮母港2015年接待邮轮旅客达228.3万人次，占我国全年邮轮旅客接待总量的90%。　　 

　　近日，招商蛇口又与银海邮轮宣布自2017年1月起，由蛇口太子湾邮轮母港出发的“银影”号邮轮航线开通。据了解，银海邮轮公司是全球高端邮轮品牌，管理总部设在美国迈阿密，占全球高端品牌邮轮市场的25%。　　 

　　发布会现场，银海游轮方面还表示，作为最早进入亚洲市场的国际高端邮轮品牌，银海邮轮看好中国市场。招商蛇口总经理许永军表示，招商局集团看好中国邮轮产业的发展前景，希望充分发挥招商局在金融、地产、物流、海工、贸易等板块资源优势介入邮轮产业。　　 

　　种种迹象表明着，一线地产开发商招商蛇口日后或许还会有另一重身份——国内最大的邮轮母港运营商。　　 

　　马不停蹄的全国拿地

　　招商蛇口年报显示，社区开发与运营、园区开发与运营以及邮轮产业三大板块营业收入占比分别为85.18%、14.15%、0.67%。由此可见，以房地产开发销售业务为主的“社区开发与运营”板块，仍是招商蛇口目前的主要收入来源。　　 

　　据了解，招商蛇口在前海蛇口拥有500多万平方米的土地储备，其中蛇口片区已开发建设面积为204.11万平方米，在建面积5.59万平方米，尚未开发建设面积30.44万平方米；此外，太子湾和前海片区分别有46.28万平方米和242.86万平方米的面积尚未进行开发。　 

　　另一方面，整体并入招商局的中国外运长航集团有限公司（以下简称“中外运”），在全国有约1300万平方米的仓储用地，大多位于一、二线城市的核心地段。据统计，招商蛇口合计在手的土储规模超过2800万平方米，土地资源评估价值8900亿元。即使手握大把优质土地资源，招商蛇口仍马不停蹄的全国拿地。　 

　　据赢商网不完全统计，前四个月，招商蛇口累计拿地6宗地块，分别位于江苏、广西、广东、北京四大省市，拿地金额129.15亿元，占销售额比重68.51%。　 

　　4月，招商蛇口新增北京、广州两个项目，共计3宗地块，累计拿地金额68.45亿元。其中北京市昌平区南邵镇未来创意城项目，该项目包括编号为0302-57和0302-70的两个地块，土地用途均为住宅混合公建用地；广州市中新知识城项目总占地面积17.90万平方米，综合容积率1.47，土地用途为二类居住用地。　　 

　　3月,招商蛇口在江苏南京和广西南宁分别获取项目资源，合计土地面积9.5万平，合计建筑面积23万平，总地价49亿。　　 

　　按照招商蛇口的五年规划，预计公司2017年净利润可能突破100亿元。招商蛇口董事长孙承铭曾在接受媒体采访时表示，释放土地资源储备是达到利润目标的一个重要手段。　 

　　招商蛇口董事兼总经理许永军曾表示，在未来的三五年内，招商蛇口将以传统的地产为基础，把地产的收入从70%左右降低到60%，园区则从目前的20%左右提升到30%-40%，邮轮产业从3%-5%提升到10%。　　 

　　这意味着，传统房地产开发业务在短时间内仍将占主导位置，而园区开发和邮轮发展则是撑起招商蛇口“千亿航母”的重要引擎。