开发商跑马圈地掘金社区服务 020的金矿到底怎么挖？

　　当越来越多开发商大佬被互联网的“平台”思维洗脑后，房地产企业旗下依托物业管理而形成的“社区”，无疑成为最现成的线下“平台”。因此，一场围绕社区平台而展开的掘金运动拉开序幕。

　　物业管理，这个曾经捆绑在开发商身上的鸡肋，却在不知不觉中摇身变成当红炸子鸡。

　　据不完全统计，除了已经上市的彩生活(01778.HK)、中海物业(02669.HK)、中奥到家(01538.HK)以及恒腾网络(00136.HK)几家公司以社区服务作为主营业务之外，万科、绿城中国、碧桂园、雅居乐等等地产公司都已经开始整合社区资源，在物业管理的基础上深度挖掘利润增值空间。

　　跑马圈地

　　社区服务的蛋糕到底有多诱人，能让习惯了“暴利”的开发商趋之如骛。彩生活日前披露的2015年财报可提供参考。

　　彩生活的年报数据显示，去年，该集团实现主营业务收入人民币8.28亿元，调整后利润人民币3.28亿元，分别同比增长112.6%和50.7%，整体毛利由2014年约人民币3.1亿元增加46.7%至约人民币4.55亿元，整体毛利率由2014年的79.6%减少24.7个百分点至54.9%。

　　虽然彩生活2015年的毛利率因为一项大宗收购而下降，但超过50%的毛利率，奠定其“暴利”的特性。从财务数据上看，目前罕有房地产公司的房地产开发业务还有能保持超过50%的毛利率。

　　当然，并非所有社区服务的企业都能拥有彩生活那么高的盈利能力。数据显示，彩生活2015年的销售净利率高达22.07%，但中奥到家仅有2.53%，中海物业也仅有4.60%。

　　因此，社区服务这座金矿，也不是那么容易挖的，但这并不妨碍开发商和资本市场对这个故事的极尽想象。

　　截至目前，已经有多家房地产巨头将社区服务提升到全新的高度。5月6日，雅居乐地产便高调宣布，旗下基于社区服务的新品“雅管家”全新上线，并提出了物业管理4.0概念的全新商业模式。在此之前，万科、碧桂园、恒大、绿城、保利地产等若干地产公司，早已经在社区服务这项业务上进行了布局，将其逐渐从房地产开发中剥离出来，引入互联网+概念，以社区020作为新的业务模型。

　　不独开发商看中这块业务，资本市场也对此抱有极大的热情。继彩生活、中海物业、中奥到家等社区服务平台登录香港股市后，预计绿城物业、碧桂园物业等已将在不久之后敲开资本市场的大门。

　　而在全国拥有近400个楼盘的恒大地产则在去年通过借壳构建了其社区服务的资本平台，目前，该平台恒腾网络已经植入了恒大旗下的12个社区。据悉，恒大计划在今年底植入100个社区，到2017年将恒大旗下所有楼盘的社区服务装入恒腾网络，并开始向社会扩张。

　　无论是彩生活、雅生活还是恒腾网络，其目标都是希望不断做大市场蛋糕，不单要管理开发商自己的楼盘，还要将生意做到其他社区。开发商之间一场全新的跑马圈地正在上演。

　　彩生活提供的数据显示，公司自2014年上市之后加大了扩张步伐，截至去年底，该公司小区管理面积达到3.22亿平方米，为全国2001个小区提供服务，是全球最大的居住小区服务运营商，2015年新增管理面积1.39亿平方米，其中52.8%来源于收并购，47.2%来源于全权委托管理。

　　单从彩生活管理的社区规模来看已相当惊人，但放到全国的维度，其市场份额仍然是九牛一毛。

　　数据显示，截止到2015年，我国物业管理行业管理面积164.5亿平方米、企业数量10.5万家、年营业收入3500亿元、从业人员711.2万人。

　　中国物业管理协会会长沈建忠便评论，物业管理的春天来临了，因为众多企业的理念有了新的提升，充分认识到社区资源是巨大的宝藏。

　　盈利模式有待挖掘

　　从外部市场环境上看，无论是大型的互联网巨头或是创业团队都在积极布局小区和家庭消费，竞相追逐新的线上+线下发展机会。而对于本身就管理着大量社区的房地产企业来说，由于掌握了丰富的线下资源，自然成为各类希望进入小区、提供小区服务的企业的成长快捷方式。因此，房地产企业势必成为社区020服务中最大的资源整合者。

　　“物业不只是房地产的售后服务。”这是彩生活的理念，同样也是雅生活的理念，也是若干地产商在最近两年思考的结论，但到底要怎么做，还是个并不十分明晰的问题。

　　林沐(化名)是就职于一家上市社区管理公司的中层管理人员，在他看来，“物业管理在引入社区020之后到底怎么做，大部分公司都还在摸索中，真正形成一定思路并拥有了理想盈利空间的，还是只有彩生活。”

　　林沐介绍，大多数公司会首先搭建一个互联网平台或APP，然后吸引客户到APP上活动，以最简单的缴纳管理费水电费为切入点，并提供社区活动和互动，来增强用户使用的粘性，并在此基础上，开拓其他新的服务项目。

　　在中国物业管理协会会长沈建忠看来，物业管理的变化是个好趋势，企业能够充分利用社区的资源，实现社区价值最大化，这不但符合国家的共享经济、共享发展的理念，又为社区居民提供增值保值的服务。

　　去年，彩生活在线下服务的基础上推出了其线上平台“彩之云”，并提供了若干业务的尝试。截止2015年12月31日，在线平台彩之云APP的注册用户数为2,003,000个，活跃用户为858,000个，分别同比增长了100.3%和112.5%。

　　增值服务方面，如截止2015年12月31日，彩之云平台下的E师傅的日均单量为6000单;E理财全年累计投资总额达到人民币5.33亿元;E租房在2015年完成了从线下向线上的转型，为集团贡献收入人民币2360万元。

　　当然，在社区O2O的构想里，可以开拓的空间远远不止于此。目前更多公司还处于搭建平台、探索盈利模式的阶段。

　　按照雅居乐控股集团副总裁兼雅生活集团总裁叶翔的构想，该公司提出的所谓物业管理4.0版本，就是“把权益回归业主，让物业管理真正进入良性可持续发展状态下的商业增值模式。”

　　据悉，在雅生活这个平台下，物业管理的一切都变得非常透明，社区的每一笔钱该不该花，花到哪里，都将由社区居民来集体决定，物业公司只扮演管家角色，收取服务费用。

　　在叶翔看来，服务是根本，而搭建纯商业的社区O2O平台并不是关键，只有在做好传统物业管理服务的基础上，整合物业管理基础服务于社区周边商业、政务、公共配套等资源于一体，并满足社区业主全方位需求，为社区业主提供便利的O2O平台，才能获得巨大的成长空间。

　　截至目前，雅生活拥有了自己明晰的运营模式，但仅处于试行的早期阶段，其效果仍有待检验。

　　叶翔透露，“雅居乐截止到去年年底，物业管理营收规模是12个亿，包括今年新签的合约，到目前为止规模是可以突破15到16亿左右。今年我们的目标是希望能够做到年营收规模争取达20个亿，这是对市场的一个预测，应该是一个健康合理的盈利水平。”

　　看起来，雅居乐在物业服务这个业务上的掘金才刚刚开始。而更多的公司，目前仍然没有找到清晰的运营思路，也没有完成专业的团队建设，只能选择大而全的经营思路，先构建APP平台，然后在平台上多线作战，尽可能多的开展业务，其间做到一半中途而废的也不在少数。

　　“什么都去做，最后到底哪项业务能爆发，谁也不知道。”林沐称，金矿摆在那里，至于怎么挖，就看各自的本事了。