戴德梁行：卓悦汇等购物中心投入市场或拉低整体租金水平

　　（赢商网深圳站报道）日前，国际房地产顾问"五大行"之一的戴德梁行公布了"华南及华西区 2016年第一季度地产报告"其中，解读了深圳一季度写字楼、商铺市场、工业市场以及住宅市场情况。

　　写字楼方面，去年深圳市场得益于深圳金融体制改革、金融创新深化等影响，以银行、保险、证券、基金、信托、投资等传统金融机构为主的金融业对甲级写字楼的租赁需求不减。

　　短期内深圳甲级写字楼租金仍走高

　　然而今年情况则有所变动，戴德梁行报告中表示，深圳今年一季度写字楼市场受P2P 网贷平台监管持续收紧的影响，深圳P2P 企业关闭退租的情况时有发生，使得该类平台较为集中的福田区和罗湖区甲级写字楼吸纳量双双录得负值，空置率均略微上升，但仍保持在5%左右的较低水平。

　　而伴随前期入市项目的持续快速消化，南山区甲级写字楼吸纳量达到了1.146万平方米，空置率也随之降至9.2%。由于本季度无新增项目入市，全市甲级写字楼空置率仅为5.2%，与上季度基本持平。

　　租金上，数据显示，全市甲级写字楼租金环比增长1.6%至每月每平方米258.5 元（39.7 美元）。考虑到上半年新增供应较少，部分尾盘物业租金坚挺，短期内深圳甲级写字楼租金仍将稳步走高；下半年市场将迎来集中供应期，其中超过七成的项目为总部物业，由于项目预租情况良好，业主也无资金方面的压力，租金调降的概率较小，预计整体市场租金将保持坚挺。

　　一季度深圳购物中心空置率环比下降

　　零售商铺方面，基于出色的招商运营能力，本季度多个项目的品牌进驻率显著提升，带动全市优质购物中心空置率环比下降1.1 个百分点至4.0%，赢商网了解到，欢乐海岸一楼招商情况相当不错；此外，去年12月份开业的华强北九方开业之后，亦不断引进新品牌；坐落于福田中心区的皇庭广场在其业绩报告中表示，开业率已达95%。在购物中心的积极应变之下，全市优质商铺的平均租金环比小幅上升0.5%至每月每平方米932.5 元（143.1 美元）。

　　经济增速放缓及电商的快速发展对实体商业的冲击持续进行，戴德梁行报告中强调，重新定位、业态调整、线上线下加速融合仍将是购物中心的应变之道，赢商网获知，今年以来，金光华广场、KK MALL、宝安天虹购物中心等购物中心均有较大幅度业态调整。

　　此外，年内中洲·π mall、卓悦汇、KK ONE等优质商业项目有望投入市场，市场竞争进一步加剧的同时，市场培育期较低的租金料将拉低全市商业项目的整体租金水平。

　　旧厂房积极蜕变转型

　　工业地产上，2016年第1季度，在周边城市积极主动承接深圳产业转移的背景下，为对冲原材料成本、人力成本及土地成本上升带来的不利影响，深圳传统产业外迁趋势明显。同时老旧厂房也在积极蜕变，纷纷转型为创意园区、艺术园区、研发基地或城市综合体。供应萎缩及高端化发展助推工业厂房租金稳步走高，目前已达到每月每平方米27.2元（4.2美元）。战略性新兴产业的壮大及细分化为研发办公物业带来旺盛需求，在中心城区租金快速上涨的拉动下，本季度全市研发办公物业平均租金环比增长11.8%至每月每平方米73.3元（11.2美元）。 

　　深圳优质物流设施平均租金表现平稳，保持在每月每平方米43.9元（6.7美元）。随着已入市项目的持续消化，全市优质物流设施空置率环比下降1.6个百分点至4.0%。作为国家物流业转型升级项目的深圳汉莎物流园有望于年内入市，项目涵盖零担快运、航空货运、仓储配送和物流信息交易等功能，为深圳首个集航空货运及公路快运于一体的现代化物流集散基地， 将为大空港新城的物流发展提供优质的升级平台。