整合声中的绿城角色 揭秘中房重组下中交地产选择题

一场耗时百日的重组大戏，终在周五渐暗夜色中悄悄拉下帷幕。

5月20日晚，中房地产重大资产重组方案正式出炉，公司拟发行股份购买地产集团（中交房地产集团有限公司）及中房集团旗下6个地产公司部分股权，标的资产合计作价64.33亿元。

交易完成后，上市公司对中交地产、中住兆嘉、中房天津及重庆嘉润持股比例为100%，对中房苏州及重庆嘉汇持股比例增至70%。

“本次交易有助于中交集团对旗下房地产业务进行整合，借助上市公司平台进一步优化地产项目并为中房地产带来新的利润增长点。”

在中房地产看来，寻找“新的利润增长点”无疑是此次重组的短期现实目的，但从长远来看，这背后更为重要的意义则是迈出了中交集团地产重组的实质性一步。

然而，当第一只靴子落地已成事实后，市场的关注点转而聚焦另一只悬在空中的靴子，即中房重组方案曝光后的“绿城角色”。

对此，中交集团对外给出的答案不再是难以琢磨的“猜测体”，其中承诺保质期是“承诺函生效之日起三年内”，解决办法“品牌定位划分、区域市场划分、资产整合、业务整合等”。

落地的中房重组

中房地产公告显示，公司拟向地产集团发行股份购买其持有的中交地产100%的股权；拟向中房集团发行股份购买其持有的中住兆嘉20%股权、中房苏州30%股权、中房天津49%股权、重庆嘉润30%股权以及重庆嘉汇30%股权。

上述标的资产合计作价约64.33亿元，而发行股份购买资产价格不低于12.16元/股。

同时，中房地产拟向中交集团及温州德欣非公开发行股票募集配套资金42.5亿元，用于房地产项目投资及偿还金融机构贷款及融资租赁款，发行价格同样不低于12.16元/股。

方案落定后，中房地产在百分百控股中交地产外，还通过相关公司增加了北京、山东、辽宁、四川、福建等区域的市场覆盖面，而此前其地产业务主要分布重庆、湖南、江苏、天津等区域。

据观点地产新媒体了解，截至2015年末，中房地产的项目储备占地面积约121.43 万平方米，总建筑面积约317.8 万平方米，与前年基本一致。

按区域划分，长沙160 万平方米占总储备的50.3%，重庆106 平方米占总储备的33%，苏州31.59 万平方米占比10%，而天津20.5 万平方米占比6.7%。

“从目前在售项目来看，公司依旧没有特别优质的项目足以推动公司营收和毛利的大幅提升，急需外部获取或者集团支持。”安信证券分析师于3月18日研报中如是强调。

这样看来，此次地产集团与中房集团注入六大项目资产包恰为中房地产未来一段时间业绩改善打开了另一窗口，特别是“新利润增长点”的到来。

公开数据显示，受益于去年市场回暖，中房地产实现签约销售额17.2 亿元，同比增长306%，但净利润和毛利率则出现甚为相反的结果，分别同比大跌62%和8%。

对此，安信证券分析师给出的解释是，从结算区域看，中房地产去年西南地区销售收入大增达到2.6 亿元，较上年同期增长287.76%，但同时相应毛利率却低至11.80%，“是拖累整体结算毛利率大幅下降的根本原因”。

这恰好是困扰中房地产多年的另一复杂“心病”，因此重组方案揭盅后，其紧张的神经也可稍作舒展，“（重组的完成）有利于业务区域的进一步扩大及资产规模快速扩张，并为进一步提升公司的盈利水平奠定了良好的基础”。

另值一提的是，除为现有项目“保驾护航”外，中交集团还通过“下属公司将逐步退出房地产开发业务”一纸命令承诺函为中房地产铺垫好“未来”。

其中被明令退出的公司包括中交郑州、山水雅居、沈阳裕宁房产开发有限公司、中房集团安居投资建设有限公司、中国住房投资建设公司、北京中房军安房地产开发有限公司、中国广顺房地产业开发公司等。

绿城角色选择题

经过一系列的“深谋远虑”后，中房地产之于中交集团的角色已基本确定，即除绿城中国外，“未来唯一的国内房地产业务开发平台”，同时也是“特色房地产商”战略的核心平台。

透过“平台”意义探究中交集团是次动作背后，“同业竞争”无疑是贯穿故事情节始终的关键词。

上述分析中提及的“下属公司将逐步退出房地产开发业务”“除现有的存量房地产开发业务外，原则上不再自行获取新的地产开发业务土地储备，不再从事新的房地产开发项目”已是明显佐证。

然而，在中交登上绿城第一大股东宝座后，本只限于整个中交系内部的“同业竞争”问题则无可避免涉及到绿城。

因此，当第一只靴子落地已成事实后，市场的关注点转而聚焦另一只悬在空中的靴子，即中房重组方案曝光后的“绿城角色”。

这一次，中交集团对外给出答案不再是难以琢磨的“猜测体”，而是具体的承诺保质期“承诺函生效之日起三年内”，解决办法则是“品牌定位划分、区域市场划分、资产整合、业务整合等”。

“地产集团承诺在本承诺函生效之日起三年内，对中房地产和绿城中国的房地产资产和业务进行统筹规划，通过行使股东权利，推动两家上市公司进一步明确业务发展战略定位及业务拓展范围。”

综合考虑两家上市公司及其股东的利益，在符合国家行业政策及审批要求的条件下，地产集团还承诺，逐步通过品牌定位划分、区域市场划分、资产整合、业务整合等有效措施解决中房地产和绿城中国的同业竞争问题。

其实，早在绿城去年中期业绩会上，原联席主席朱碧新曾对观点地产新媒体表示，“重组在考虑之中，还没有完善的方案，总的来说，整合明年将进行”。

彼时，针对朱碧新的“一年之论”，招商证券苏淳德在研报中提出了质疑式批判。“中交资产注入计划短期内较难实现，公司可能需要1-2年的时间调整其土地结构和房地产开发战略以提高盈利能力，短期内缺乏催化剂。”

时隔近半年，当年终业绩会上再问二者重组之事，执行董事李青岸则对观点地产新媒体等记者指出，在一个很强的战略合作之下，如果合作双方能够实现共赢，那么进一步的重组的动因不是特别地强烈。

“中交建如何进行地产板块重组那是未来发展方向，会不会与绿城有更大的资产重组，公司高层也在研究探讨，我们也在期待。”李青岸称。

这样看来，此前那些“抛砖引玉”式的发言恰为今日绿城在中交重组中承担的角色奠定了基础，而结论则是其在一定时间内将成为与中房地产并行的地产平台，只是在品牌、业务或区域上各有分工。

而至于未来，或正如安信证券于报告中的另一猜想，“作为中交集团海外上市平台，绿城注入方案可期待，或许是其他非上市公司注入，抑或是通过中房地产打造A+H双平台。”