成都环球Mall朱志军：购物中心进行调整不能心血来潮

　　编者按：2015年，成都零售商业市场总存量突破600万平方米，在中国二线城市中居首，2016年，库存持续攀升。与此同时，成都新开购物中心数量也在不断增加，新老购物中心扎堆，竞争态势呈现白热化。在这样的市场大环境中，成都部分购物中心开始思考转型升级之路，赢商网四川站特推出“成都购物中心调整调查系列报道”，直击各大购物中心的调整路径，解读调整过程中的制约因素与破局方法。

　　随着商业地产发展日趋成熟，竞争呈现白热化、多样化。以不变应万变的心态，显然有些行不通了。于是，“调整常态化”亦随之成为购物中心运营到一定阶段之后的必然趋势。无论是出于被动还是主动，调整，俨然已经是各大商业项目难以避开的动作。

　　在购物中心摩肩接踵的成都商业地产市场，开始进行集中调整的项目也不在少数，成都环球Mall、华润万象城、仁恒置地广场、恒大广场、世豪广场……都出于各种原因，在陆续对项目的品牌、业态甚至定位进行调整升级。

　　带着关于购物中心进行调整的种种原因，以及项目调整需要注意哪些方面等问题，赢商网独家专访了成都环球Mall总经理朱志军，在全面了解成都环球Mall集中调整的相关细节之外，也希望能为业内带来一些关于“调整”的思考。

成都环球Mall

　　调整不能心血来潮 2018年将有更大动作

　　成都环球Mall于2013年9月1日正式开业，经过近3年的运营，成都环球Mall带给消费者的，早已不仅停留在“亚洲最大单体建筑”的谈资上，还包括了丰富的业态、多元化的体验、细致的服务，以及随着每个时间节点而变幻的主题活动等等。

　　当总结项目运营收获时，朱志军表示，最大的收获是成都环球Mall通过3年时间得到了市场和消费者的基本认可。而且，项目自身在明确定位和目标的前提下，从大格局上也发生了很好的变化。而在这个时间段进行的开业来首次大规模调整，无疑是带来变化的直接原因。

　　关于调整，朱志军认为：“调整是一个正常的商业运营规律，任何一个商业项目，甚至包括项目内的单个品牌商，都存在着阶段性调整的过程，这很有必要。一方面适应消费者需求和市场的变化，另一方面也可以借此机会扩大项目自身的受众面和影响力。”

成都环球Mall总经理朱志军

　　不打无准备的仗，这句话能够很好地概括成都环球Mall的此次调整动作。

　　朱志军向赢商网介绍，成都环球Mall的调整从2015年国庆之后就开始进入了准备期。“我们的准备阶段差不多将近半年时间，直到2016年春节前后才开始正式进行集中的调整动作。”在朱志军看来，五个多月的准备期是很有必要的，一边可用来思考项目业态的比例规划；一边需要有足够的时间去进行新品牌的招商。

　　事实上，此次成都环球Mall出现相对集中的调整，很大一部分原因是基于部分商家的合同到期。据朱志军透露，今年9月，随着成都环球Mall开业满3周年，项目方与很多商户签订的3年期合同也将陆续到期，这是引发成都环球Mall集中性调整的直接原因。但其实，与部分商家3年合同期的签订，也是项目方考虑到运营到一定阶段后需要进行调整而事先采取的主动行为。

环球Mall新进驻品牌——悦诗风吟

　　朱志军表示，成都环球Mall本次调整虽然是开业以来规模最大的一次。但是，在餐饮、娱乐、儿童等几大主要业态的占比方面，变化并不是非常大，项目的整体定位仍然是以家庭消费为核心。“从某种程度上讲，我们这次的大调整更多的是从品牌的层级上进行更新换代，然后在原有业态占比下，再进行填充与丰富。而且，关于租金、市场环境，以及项目自身还欠缺的元素等，都需要在前期规划清晰。”

　　另外，朱志军更是向赢商网透露，2018年将有一次更大的调整，并且，成都环球Mall此次的调整在很大程度上，也是在为2018年的5年期大调整做准备。　 

　　调整不是济世良药 综合竞争力是核心 

　　虽然朱志军一开始就肯定了，对于商业项目而言“调整是常态”的说法，然而，任何一个商业体项目的核心竞争力，必然都不是倚靠某一个方面的优势，对于体量非同一般的成都环球Mall尤其如此。

　　“成都环球Mall的规模和体量摆在那里，不可能做好某一个方面就能有多么明显的效果，竞争力的提升必然是多方面因素达成的‘合力’带来的。”

　　朱志军一直认为，成都环球Mall的竞争优势在于它的一个“综合竞争力”。“所以，调整也只是提升项目竞争力的重要手段之一，绝对算不上‘济世良药’，不能包治百病。”因此，对项目的业态、品牌进行调整之前，对自身经营情况的了解和分析，也是十分必要的。

环球Mall新进驻品牌——哈尔冰马迭尔冰棍

环球Mall新进驻品牌——小罐茶

　　或许正是因为朱志军清楚“调整不能解决一切问题”，所以几乎在与成都环球Mall进行调整的同一时间段，项目的西区商业也在进行紧锣密鼓的筹备工作。用朱志军的话说，不同于东区商业的“调整”，西区商业的亮相将是一个全新的“创造”，它将在很大成都上对原有业态进行补充，让整个成都环球Mall的内容更加丰富。

　　不可避免，调整必然牵涉到新的招商动作，而招商则关系到租金的调整。在问及调整带来的商场租金变化时，朱志军向赢商网透露了成都环球Mall本次集中调整的一个粗略数据，“调整范围内的租金平均增幅应该在20%-40%之间，最终的准确数据得等都调整完成之后才能公布。” 

　　在朱志军的想法里，调整无非一个目标，就是为消费者提供更多层次的升级之后的新鲜内容。因为，留住消费人流，是保证销售业绩乃至项目口碑和影响力的基础。

昆明滇池环球Mall项目

　　据赢商网了解，成都环球Mall的成熟运营模式或将在昆明的滇池环球Mall项目中得到共享，赢商网也相信，时任成都环球Mall总经理的朱志军，同时作为滇池环球Mall的操盘手，也必然会把关于项目的运营、管理、调整等经验带到彩云之南。

　　不可否认，成都环球Mall“大而全”的定位和特色，可以提供更多发挥的空间，在进行调整的过程中，也能尽情扩大想象力，创造更多机会。这是一个标杆项目的魅力，也是朱志军和他的团队的幸运。