盈石集团：踏入3年供应高峰 商业地产开发商创新能力面临考验

       盈石集团研究中心于今日，在深圳召开发布会，会上发布2016上半年《盈石观点》报告，报告分别从宏观经济背景、商业地产市场现状、品牌商动态等方面展开分析，得以揭示商业地产的未来发展趋势。　　 

　　产业结构继续优化，消费升级趋势明显　　 

　　2016上半年，简政放权、营改增等利好政策持续为企业减负松绑，虽然经济增速有所放缓，但产业结构继续优化，第一季度第三产业占比快速上升至56.9%。同时，全国居民消费平稳增长，消费升级趋势明显，其中电影、旅游等服务业增长态势良好。商务部监测数据显示，中高档消费产品如高清4K电视、对开门冰箱、4G手机等均保持双位数的增长。　　

　　全国房地产市场全面回升，大型房企跨界布局谋求业绩新增长点　　 

　　2016年1至5月，全国房地产市场全面回升，销售市场和商服用地成交均量价齐升。但未来仍需警惕高库存，尤其是商业地产市场，办公楼和商业营业用房去化周期分别提升至16个月、28个月。在库存压力之下，整个行业还面临净利润率下滑、地价和人工成本上涨等问题。为分散风险，大型房企开始不断尝试跨行业发展或者探索房地产行业新领域，寻找新的业绩增长点，金融、零售、文化娱乐、互联网等行业受大型房企青睐。　 

　　踏入三年供应高峰，商业地产开发商创新能力面临考验　　 

　　盈石集团研究中心数据显示，2016上半年，全国20大城市商业物业存量接近1.1亿平方米，甲级写字楼（含顶级）市场存量也突破5,000万平方米。2016年至2018年作为新增供应量的波峰三年进一步加剧现有市场的存量压力。　　 

　　盈石集团研究中心总经理、皇家特许测量师学会（RICS）中国商业地产专业委员会主席张平女士认为：“随着商业地产存量去化白银时代的到来，提升项目运营策略的重要性和必要性愈加凸显。商业地产开发商应结合自身运营优势，及时把握消费需求及习惯的变化，加快梳理现有产品线并积极进行产品创新。”　 

　　盈石（深圳）资产管理有限公司总裁、盈石集团资深副总裁周亮先生表示，目前商业地产面临着供大于求、购物中心同质化日趋严重的局面，如何打造出独具竞争力的商业项目需要大家专注于行业创新。而随着消费观念及消费方式的转变，不同圈层消费者对生活方式的消费诉求呈现出多样的差异化需求，这意味着为消费者重新定义生活中心(Life Center)是行业创新的一个重要课题。　 

　　主题体验受追捧，业态联动提业绩　　 

　　2016上半年，盈石集团研究中心持续跟踪的全国十大重点城市标杆项目中，优惠促销及主题体验依旧稳稳占据推广活动的前两位。主题体验活动作为近几年来购物中心追捧的推广方式之一，聚集人流拉动消费的效果明显，风靡全国的VR游戏也进入购物中心被用于活动推广。同时，购物中心越来越注重不同业态之间的联动，特别是娱乐与餐饮，能延长消费者在购物中心逗留时间，也能让热门业态带动冷门业态，实现购物中心整体销售额水平的提升。

　　消费升级趋势下，品牌商积极改变传统商业模式　　 

　　国内消费结构逐步向享受型调整，面临更细化的消费需求，各大品牌商积极改变传统的商业模式以应对正急速转变的零售市场。2016上半年，十大快时尚品牌的门店总数突破1,500家，覆盖近120个城市、超过7亿常住居民，消费者逐渐倾向选择品质、设计水平更高的服装对快时尚发展提出新的挑战。奢侈品品牌中国关店阴霾持续不散，未来将继续充分利用网络和社交媒体与客户进行更高效的沟通，培育新生代消费客群。超市行业持续经受关店和调整布局的阵痛，寻求深度战略合作成为超市品牌发展的新出路。餐饮行业稳定扩张，通过推出更具个性化的产品以及提供更具互动的体验服务吸引消费者。　 

　　优质商业地产第三方稀缺，资产证券化操作能力是关键　　 

　　完善国内商业物业的整体运营产业链，寻求商业物业资产优化方案将成为众多开发商的共同需求。盈石中国商业投资控股集团董事长兼总裁司徒文聪先生认为，专业运营是商业地产增值的必经之路，优质第三方应具备强大的资产运营能力，建立完善的“MIOE”（M&A并购、Improve改造、Operate持有经营、Exit金融退出）架构。目前，只有极少数第三方服务机构有能力操作资产证券化MIOE的全方位商业运作模式，这也将成为优质第三方区别于竞争对手的巨大优势。