保利叶柯：珠江新城需跳出“城”的概念 引入多元业态

　　（赢商网报道）珠江新城商圈的商业潜力正在释放，酝酿出越来越集中的市场机会，K11购物艺术中心、新鸿基天汇广场IGC、高德置地冬广场不久都将开业。8月23日，来自商业地产运营商、品牌商等业内专业人士齐聚赢商网城市沙龙，共同探讨如何挖掘珠江新城商圈的商业魅力。

　　保利商用管理有限公司副总经理叶柯表示，“城”的概念和交通配套不足制约珠江新城的发展；近两年来珠江新城商圈变化在发生，商业发展越来越好；保利时光里进行业态创新，将新思维、个性、体验业态引入珠江新城；珠江新城各项目可以抱团求变，合力促进商圈发展。

保利商用管理有限公司副总经理 叶柯

　　刻板印象与交通配套不足 制约珠江新城发展

　　针对刚刚提到的珠江新城的痛点问题，叶柯表示，他与大家的感受一样，觉得珠江新城始终给人像一个城的感觉，其他人很难从外面踊进来。他认为，早期珠江新城由政府主导开发，这可能在很大程度上导致大家对珠江新城认知的偏差。

　　叶柯还认为，珠江新城几乎集中了广州所有的甲级写字楼，这样就会产生一个标签问题，让大家误解为珠江新城只有办公写字楼，所以在休闲出行的时候，很多人不愿意到珠江新城来。

　　同时，他也指出了珠江新城的另一个核心问题就是公共交通配套问题。他认为，早期珠江新城的交通问题大家都很清楚，这两年交通可能好了一些，多了一些公共交通。但他也称自己在珠江新城没有导航根本走不出去，亚运之后，政府大力主导之后，珠江新城交通有所改善，公共交通、巴士多了一些。但他还是认为，整个珠江新城经过的公交线路依然不多，而且站点也不多，公共交通很难抵达，也给整个商业带来不利影响。

　　跳出“城”的概念 珠江新城变化在发生

　　叶柯也指出了珠江新城这几年在交通线路、群体入住及办公人口方面的改善情况。他认为，整体来讲，写字楼的出租率提高了，入驻的单位更多了，常规白领人群，刚性消费群体慢慢呈现出来了。珠江新城的消费也发生了越来越多的变化，工作日特别是中午时间段，客流明显增多。

　　但从珠江新城突围来讲，珠江新城本身不是一个城，而是广州商业的一部分，要跳出“城”这个概念，不管是整个业态组合还是吸引力整合，珠江新城商业不能只辐射珠江新城。

　　叶柯也肯定这两年在珠江新城商圈的购物中心，大家在努力改善、改变。他看到了在寸土寸金的珠江新城，租金这么贵，反而开始涌入一些体验感更好的业态，这些业态进来之后，会丰富整个商圈的业态，也会带来更多人群进来消费以及更强体验感互动。他认为基于这样的发展方向和信息，珠江新城未来有赖于商圈里面的各个购物中心、商业体，包括商家的组合搭配，珠江新城业态会越来越丰富，珠江新城CBD也会越来越好。未来包括政府也会在公交、动线改善方面做一些动作，相信未来的珠江新城会好起来。

　　保利时光里业态创新 引入个性、体验业态

　　针对保利在珠江新城的项目，叶柯表示，这个项目相比保利之前的商业项目来说，体量比较小，只有两万多方，项目开业到现在仅一年多的时间。他也解释了这个项目为什么叫时光里，他称这是与保利推出的商业产品线有关系。目前，保利在购物中心板块有四大产品线，包括保利MALL、保利广场、还有时光里及一些社区商业。

　　在产品线定调上，叶柯称，时光里是希望打造偏向于文艺、文创小资品牌。从项目整体定调来讲，在商业写字楼林立的珠江新城，时光里说不上非常匹配，但也是保利尝试落地的产品线。早期从时光里的整体业态落位可以看出，时光里几乎舍弃零售这一块，更多把体验内的内容整合在一起，从现在已经开业的店铺来看，餐饮的占比会稍微大一些，另外还包括健康类，时光里引入了一个比较特别的医疗机构，它的更大资源是可以为全国医疗提供私人服务。

　　叶柯称，时光里做这些，是希望将便捷思维、个性化、体验类这些带到珠江新城，也希望跳出珠江新城，整体集合起来之后，能把更多的客流导入。接下来时光里还将做一个体量400、500方左右的演艺吧，预计在月底开业，相信这种业态在珠江新城也是一种创新，相信能将更多群体导入过来。未来保利还将对时光里业态进行对应调整，甚至在同样一个业态里面，对一些店铺进行品牌定位、格调方面的优化。

　　抱团求变 珠江新城商圈影响力将扩大

　　对于刚刚讲到的抱团概念，叶柯也发表了他的观点。他认为这是一个非常好的概念，因为越秀在珠江新城也有项目，所以大家可以引用天河商圈的经验，曾经他也与天河区区政府进行了交流，希望珠江新城商圈里的各业主能有一个将大家好的经验进行交流的机会，从而把各自发力点、优势点发挥出来。

　　叶柯还指出，最近这两年珠江新城几个大的商业体都在进行很大动作的调整和变化，包括太阳新天地，这些年来也引入很多轻奢品牌，还有西塔、高德等。他认为就目前的趋势来看，大家已经清晰认识到，如果我们仅仅着眼于珠江新城这个商圈，对于珠江新城整个商业发展来说，还是不良、不健康的，也是不足够的，所以大家都要进行调整。他还指出，现在保利的商铺也朝着多元方向发展，希望将健康、体育、旅游、家庭概念更多融入进来。

　　针对刚刚程总讲到UA影院春节的状况，叶柯也表达了他的观点。他说，其实今年春节的时候，他也特意在珠江新城兜了一圈，发现很多购物中心春节这几天都关门，高德也不例外。

　　但叶柯认为，珠江新城却是不缺人流的，他特意来到中轴线广场上面，发现广场上人山人海。所以，关键是如何将让这些人倒流进去，让他们消费与商铺互动。所以他认为，珠江新城商圈会慢慢好起来，特别是刚刚讲到的几家，相信现场在座各位对珠江新城的状况也比较有信心。他还认为，珠江新城拥有国庆、春节的人流以及周边的消费人群，加上大家合力做到业态方面的优化，将会给珠江新城带来生机，可以把整个商圈的影响力不断放大。