王国庆：商业地产“老”兵眼里的中国购物中心20年

　　80年代中后期，北京、上海、广州等一些大城市开始对购物中心进行探索，并由此萌芽。1996年，中国首个真正意义上的购物中心——天河城在广州开业。至2016年，中国购物中心发展恰整20年。

　　20年间中国商业地产凭借与品牌商新型合作模式，以及创新互动空间的呈现，迭代出不同主题的购物中心。20年间也有一批兢兢业业，一直见证并参与其中的商业地产人，他们对中国商业地产所走的每一步都感悟真切。上海水游城商业管理有限公司总经理王国庆便是其中一员。

　　王国庆自1993年进入商业地产行业，至今已超过20年。曾在百货行业供职近10年时间，2002年加入宁波天一广场，成功由传统百货转型至购物中心。2009年加入鹏欣商业，现任上海水游城商业管理有限公司总经理。

　　回顾中国商业地产的发展历程，王国庆有诸多感慨：早期的传统百货如日中天，如今主题化、智能化、场景式、体验式购物中心不断涌现，形成商业地产的主流。中国购物中心发展的20年，也是中国商业地产大变革的20年。

　　伴随着这20年的发展，鹏欣商业应运而生。公司旗下品牌“鹏欣·水游城”作为鹏欣旗下的第五代商业综合体，承载着全方位引领时间型消费、体验型消费和激发型消费新理念的使命。自2008年在南京粉墨登场以来，在全国一、二、三线城市的拓展布局进程也逐渐加快，如今已在天津、盘锦、呼和浩特绽放异彩，品牌影响力日渐凸显，并逐渐渗透至千家万户。目前在营项目有：南京水游城、天津水游城、盘锦水游城、上海星游城、呼和浩特金游城和通州金游城，武汉、赣州、蚌埠项目正在建设中。

上海水游城商业管理有限公司总经理王国庆

　　以下是采访实录（Q：赢商网  A：王国庆）

　　Q：从内地第一个购物中心诞生至今，国内商业地产已经走过20年历程，回顾购物中心20年的发展历程，您最大的感触是什么？

　　A：中国的商业地产最早盛行于传统百货，随着时间的推移，购物中心业商业模式和内容主题不断创新，而百货公司固步自封，缺乏创新，同质化严重。

　　当然，很多百货公司已经在尝试走调改之路，但是如果只是在原来的基础上，增加餐饮、娱乐、儿童业态比例是远远不够的，成功的调整一定是彻头彻尾的大调整，比如淮海路东方商厦、百盛优客城市广场等。

　　反观欧洲、日本、台湾等地，目前百货跟购物中心是并存的趋势。个人认为，他们立于不败之地的最重要原因是，根据自身定位及VIP客户需求，保持相当大一定比例的自采自营，增加VIP客群的黏着度，形成差异化错位经营。但自采自营需要买手有独到的眼光、对时尚潮流趋势和目标VIP客群需求有精准的把握。目前国内百货能做到这一点的，除连卡佛以外，屈指可数。

　　中国百货的出路有四：一是成为购物中心主力店，以化妆品、鞋、包和精品超市等业态，补强购物中心；二是转型城市奥莱；三是保持相当比例的自采自营，形成差异化经营；四是破釜沉舟进行购物中心化。

　　Q：鹏欣商业现阶段的战略目标是什么？您对鹏欣商业发展有何期望？

　　A：持有型项目：精耕细作，打造标杆。通过精细化良好运营，把南京水游城、天津水游城、盘锦水游城打造成为华东区、华北区、东北区的商业标杆。同时建团队，立体系，定流程为下一步轻资产管理输出做好准备。

　　目前鹏欣商业第一个轻资产管理输出项目有杭州阿里巴巴总部园区商业项目，该项目已完成第一阶段定位、策划、设计及主力店招商任务，进入全面招商第二阶段。 项目将打造国内首创线上原创商业展示平台，将天猫优质的原创品牌，从线上引入线下，将创意、展示与秀场完美结合。鹏欣商业用自身丰富的实体商业运营管理经验，与阿里巴巴在互联网领域强大的电商资源和数据软件开发能力相结合，创造国内新型商业模式。项目预计2018年5月开业。

　　此外，正在洽谈还有位于宁波慈溪的杭州湾新区商业项目，以及无锡中央车站交通枢纽商业项目。

　　对于轻资产管理输出项目，我们会因城而施，因地制宜，突破创新，做出精彩。

　　鹏欣商业的发展愿景是：打造成为全程商业运营管理的服务商。

　　Q：伴随着购物中心的不断发展，鹏欣商业都取得了哪些成就？

　　A：最大的成就就是打造了“水游城”品牌，培养了成熟的团队，建立并制定了完善的体系和流程，同事具备了输出管理，承接项目的能力和水平。

　　Q：对于目前的商业地产，您觉得主要存在哪些问题？该从哪些方面做改进？从业20年以来您最大的感悟是什么？

　　A：中国商业地产行业目前存在的问题是：无序规划，开发盲从，融资成本高企，从业人员浮躁。

　　改进措施：首先，要认清自我，知道自己能做什么；其次，要耐得住寂寞，挡得住诱惑。

　　最大感悟：人才固然重要，但绝对不是影响商业地产的第一要素。在正确的时间，正确的地方，与正确的人做一件正确的事情。