101家上市房企融资链摸底 “债台”高筑逼近8000亿

　　8月29日，招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得深圳新会展中心（一期）配套商业用地，总建筑面积154.33万平方米。

　　该总价已超过此前广州亚运村地块255亿的全国总价纪录。而就在不久前的8月17日，位于上海静安（原闸北）中兴社区的一幅住宅地块，经过400多轮竞价，被融信中国以110.1亿拍下。可售楼板价达到14.3万/平方米，业内预估保本价15万，创下中国土地成交史上最贵单价纪录。

　　2016年楼市的爆发性开局，究其原因，货币流动性持续宽松影响下带来的低廉融资成本给予了地产行业支撑。

　　半年发债8千亿额度已超去年全年

　　各地地价屡破纪录，已经成为2016年以来，房地产市场一大现象。

　　中原地产研究中心统计数据显示，8月份以来，全国主要城市再现多宗地王，单宗地块成交额在10亿以上的有28宗，超过5亿的有65宗，在这65宗高价地中，合计有22宗溢价率超过了100%，而如果计算溢价率50%以上，则多达28宗。

　　然而，21世纪经济报道通过多个渠道摸底这些高价“拿地”的房地产企业，发现一些出手阔绰的房地产企业背后则现债台高筑。

　　同花顺数据显示，截至8月29日，2016年房地产业发债889只，发债总额逼近8000亿元，已经大幅超过去年全年6751.73亿元发债总额。

　　如有信达地产（2015年以来，信达地产制造了7宗地王），上半年公司涉及发债融资60亿元，其中私募债融资30元，票面利率5.56%。8月22日，信达地产再次表示，为拓宽公司融资渠道、优化融资结构，公司拟面向合格投资者非公开发行公司债券。本次发行的公司债券规模总额为不超过人民币110亿元（含110亿元），债券期限不超过3年（含3年）。由于债权融资剧增，信达地产资产负债率已达85.6%，同比增加了2.36个百分点。

　　融信中国的发债情况也如出一辙，去年12月14日，发行12亿元的第一批公开公司债券，今年1月19日，又发行了总额13亿元的第二批公开公司债券。据21世纪经济报道记者不完全统计，去年底以来，融信中国的债券融资规模已超过百亿。同时，融信中国的半年报显示，虽然资产负债率比上年同期大幅下降，但是仍然高达89.83％。

　　同花顺数据显示，截至8月29日，已发布中报的房企达101家，其营业收入总额5228亿元，同比上年同期增长37%。但资产负债率也是居高不下，高达65.68%，负债总额高达3.74万亿元。

　　中债资信的一名分析师对21世纪经济报道记者表示，房地产行业为政策敏感性行业，受国家宏观调控政策影响大。一方面，包括除一线城市外大多数城市的限购取消、降低首付比及放开二孩等一系列的调控政策直接刺激了房地产行业销售端的回暖，进而传导至投资端。

　　另一方面，直接融资对房企政策的开闸更是为投资端直接加速推动回暖。宽松的货币环境降低房企融资成本，根据贷款基准利率来看，房企通过银行贷款融资成本已达到2004年以来最低水平，而通过公开债务融资成本则较贷款融资成本更低，低廉的融资成本推升了房企融资积极性，进而促进房企融资进行投资。

　　银行获贷规模同比增158%

　　在发债规模狂飙的同时，银行贷款规模也大幅增加。

　　2016年上半年，已公布年报的101家上市房企的银行贷款规模较去年同期大幅增长158%，除一月份小幅低于去年同期外，其余月份较去年均有较大增幅。

　　广东省内一家中型房地产开发企业的董事长在接受21世纪经济报道记者采访时也直言不讳，去年下半年房地产行业又开始大热，银行“嗅”到了其中的机会，今年给公司的授信额度又提高了一个台阶。“一些中小企业贷不到钱，但是房地产行业却是多到不知道怎么花，拿地自然就成了不二选择。”

　　“现在实体经济仍然偏弱，房地产行业一枝独秀，很多资金都愿意流入房地产行业，形成马太效应，钱越多越去拿地，地价也越高，形成相互刺激。”克尔瑞研究总监薛建雄对21世纪经济报道记者表示。

　　信达地产的半年报也显示了银行对于地产企业的偏好。

　　8月23日，信达地产公布的半年报显示，截至今年6月底，公司合并口径下的授信总额为478.57亿元，而按照信达地产最新的收盘价计算，公司的总市值还不到85亿元，授信额度几乎是公司6倍。目前信达地产已消耗授信接近300亿元，可使用余额182.64亿元。

　　对此，广发证券房地产行业研究小组首席分析师乐加栋对记者表示，商品房成交市场持续活跃，开发商在重点区域补库存意愿较强，配合资金成本端处于历史低位的状况，房企对于融资需求逐步走强。

　　同时，上半年货币政策持续宽松，而整个市场缺乏可投的优质资产，导致大规模的低成本资金借道资产管理公司、基金公司等进入房地产市场，使房地产行业成为吸收流动性的重要载体。

　　不过地产行业不断加杠杆，业界人士认为已现危机。中原地产首席分析师张大伟表示：“对一二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，拿了高价地的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力将风险扩大。”

　　而深圳的一家基金公司的高管8月28日接受21世纪经济报道记者采访时表示：“按照目前这个房价，北上广深的房价总值，可买下整个美国。出现泡沫已经是不争的事实，既然是泡沫，就会破裂。”

　　房地产龙头企业，也注意到了这个问题，万科半年报中也指出，主要城市新房销售面积大幅上升，而供应增长有限，商品住房库存量快速下降。但此前土地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的城市，库存压力仍然较大。

　　而信达地产似乎也出现入不敷出的苗头。其半年报显示，信达地产1到6月份实现营业收入约30.7亿元，同比增幅41.8%。上市公司股东应占净利1.3亿元，同比下滑44.66%。不过若扣除非经常性损益，信达地产净利亏损逾7000万元，同比下滑131%。