万科海外业务合作与并购同行：10亿收购伦敦商业项目

　　即使身处股权之争，万科的业务转型和国际化依然在按部就班地进行。

　　最新消息显示，万科在密切跟进英国公投脱欧后的房地产投资机会。9月7日，万科向21世纪经济报道确认，公司以逾10亿元收购了位于英国伦敦市中心的写字楼Ryder Court.

　　这是英国公投脱欧后中资第二次在伦敦房地产市场出手。9月2日，上置集团以8450万英镑收购了位于伦敦金融城的法兴银行总部大楼。上置集团由中国最大投资基金中国民生投资(中民投)控股。

　　实际上，伦敦房地产市场对于万科来说并不陌生。此前，万科在伦敦已有两个项目，包括The Stage项目以及Tesco大型资产包项目。

　　不仅是伦敦、英国，万科在海外还布局了美国、新加坡、香港等多地业务。据21世纪经济报道统计，万科目前共有约21个海外项目，其中11个在美国，6个在香港，3个在英国，1个在新加坡。

　　英国房地产投资机会

　　伦敦当地时间9月6日，万科以1.15亿英镑收购了位于英国伦敦市中心的写字楼Ryder Court。该栋物业位于寸土寸金的梅菲尔区(Mayfair)，靠近Picadilly Circus及Green Park地铁站，总面积7万平方英尺(约6671平方米)，年租金回报率约4.3%。

　　据21世纪经济报道了解，这是万科在英国投资的第三个项目。

　　英国公投脱欧之后，许多资产都随着英镑的贬值而变得更加便宜。以英镑兑人民币为例，英镑便宜了近10%。

　　而英国整体渐趋宽松的货币政策，高开放、高回报、高透明、低税费等优势在不断放大。万科此次购入的写字楼，年租金回报就在4.3%左右;在2016年“全球房地产市场透明度指数”排名中，尽管受到了脱欧事件的影响，英国继续蝉联了“全球最透明市场”榜首。

　　与此同时，脱欧带来不确定性导致投资者纷纷要求赎回，地产基金不得不抛售商业地产筹集足够资金满足投资者赎回需求，英国房地产业界估计有50亿英镑地产项目将重回市场，海外机构投资者因此有了更加丰富的选择空间。

　　据透露，本次万科收购的物业就是由曾宣布暂停赎回的大型地产基金亨德森(Henderson)投放于市场出售的。

　　此外，伦敦房地产市场存在较大的缺口，是中国开发商和投资者趋之若鹜的重要原因。

　　伦敦发展促进署首席执行官尹高德在接受21世纪经济报道采访时表示，伦敦目前每年需要5万套住宅，但是在英国本地开发商只能完成两万到两万五千套，有很大的缺口。因此，伦敦想吸引国际开发商到伦敦建设更多住宅、办公室和商用地，借此来缓解伦敦在房地产领域的短缺。在这种情况下，绿地、万达、中海外等中资房企在伦敦都有相当的投资。

　　透视万科海外策略

　　与万达、绿地直接购买海外房地产资产甚至自主开发项目不同，万科的海外策略是先学习，再自己做。

　　在2016年以前，万科在海外的所有投资项目，均为与当地开发商以及国际投融资公司的合作项目，包括黑石、铁狮门、汉斯、KKR等，合作企业众多、占股比例偏小，万科更像是一个财务投资者。

　　比如，在英国的The Stage项目中，万科与Galliard Homes等共同合作。

　　此外，万科还参与开发了Tesco大型资产包项目，该资产包中包括多个地块，万科也是以财务投资者的身份，与Tesco和Meyer Bergman参与该项目。

　　万科高级副总裁谭华杰说，海外的项目和国内不一样的，尤其是独栋房子(即国内说的别墅)。几户可能就是一个项目。比如万科在伦敦有十几个项目，其中郊区的十几个加起来不如市区的一个大。如果把这十几个只算一个的话，截至2015底，万科海外项目总数大概在16个左右(美国8，香港5，英国2，新加坡1).

　　而万科2016年中期业绩会透露，今年上半年，公司在美国、英国和香港地区探索新的模式，实施新的项目。其中，在美国新增3个项目，成立了地产资产管理平台Brightstone，以推进海外地产金融化业务;在香港新增1个项目，继续专注于住宅和商业的开发、改造项目;在英国，公司与一家欧洲地产私募基金成立了联合开发平台。由此逐步树立公司的国际品牌。

　　而此次直接收购商业项目，标志着万科在海外地产运营上更进一步。联系到万科上月刚刚公布的收购黑石旗下商业管理公司印力集团，可以看出万科在商用物业和持有物业上的野心。

　　万科董秘朱旭表示，在海外业务方面，万科坚持国际化的长期发展方向，在学习海外成熟市场经验和多元化商业模式的基础上，将海外成熟的产品、服务、战略资源等引进国内。

　　谭华杰表示，长期来看，万科将转型为城市配套服务商和资产管理者，这需要持续地提高持有物业运营能力和轻资产管理能力。

　　出海机会风险并存

　　在人民币贬值预期和国内资产荒背景下，中国房企出海愈演愈烈。他们目前会去投资的市场主要集中于美国、加拿大、澳大利亚、新西兰等成熟市场。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，房地产商应该增加海外开发的可能性，或者是海外物业持有的可能性。

　　他说，如果以内保外贷的方式参与投资，在海外真实的融资成本是国内外的利差，再算上人民币的贬值，中国房地产企业在海外投资融资实际上已经是负利率状态。“以前不敢加杠杆，现在应该加杠杆。”

　　他指出，在过去3年，中国流向美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰，只包括业主零散投资的资金规模，大约在2000亿左右，其中主体1200多亿是流向美国。“中国进入新常态之后，海外地产的回报率和安全性，相比较中国内地的房地产，体现出越来越强的优越性。”

　　在大型开发商中，比起万达、绿地已经数百亿的投资来说，万科的海外策略略显保守。

　　但万达、绿地模式已经遭遇尴尬。万达试图重建位于西班牙马德里市中心的地标性建筑西班牙大厦，便因为当地人反对以及新政府上任而被迫停止。

　　类似地，绿地集团也已终止了与悉尼建工集团Brookfield Multiplex的合作关系，两公司原定合建总投资7亿澳元的悉尼最高住宅楼。绿地表示其未能与Brookfield Multiplex达成商业条款，但称会找到新合伙人来完成该项目。

　　金地集团董事长凌克提醒，精准的市场研究和项目投资分析，是房企在海外房地产投资中面临的最大挑战;美国房地产市场资本结构与中国存在巨大差异，融资工具选择性多，专业房地产基金为市场主要投资人。国内资金主要来自银行开发贷款，而美国银行对开发贷审核严格，放款节奏也和国内不同，这可能导致项目融资能力不足，影响项目开发进程;预售制度虽然在美国也可以执行，但预售款无法在交付前进入投资方账户，无法提前回收资金等。

　　专注美国地产投资的亨瑞集团董事长邹亨瑞说，美国法律更是中国企业的一大“麻烦”制造者，州、市、联邦政府的法律互有差异，税务、劳工、环保等方面的规定也与国内情况有别，一些企业因为了解不透，走了弯路，导致项目延期，有的项目甚至出现停工遭受处罚的情况。中资房企对此应有足够的警惕。