上实城开观探 五年计划低调出炉背后的重组倒计时

　　一则提前释放的短消息，一场不留踪迹的发布会，这就是上实城开商业五年计划出炉的路线图。

　　9月5日，有消息透露称，上实城开将在9月6日召开“城开商业·绽放”品牌发布会，届时会对未来5年商业规划进行详细阐述。

　　时隔近24小时后，网络上关于这场品牌发布会的消息仍然空白，但它却意外出现在受邀与会的相关人士朋友圈中。

　　或是考虑到国资背景，上实城开无法做到“大张旗鼓”式地向地产圈喊话。但在六年商业试炼跌宕起伏声中，五年计划表的低调面世似乎有着更多让人咀嚼的意味。

　　按照上实控股的承诺，2017年7月4日要实现房地产业务的整合。如今，留给这家上海国企的时间仅剩下不足一年。

　　重组倒计时，这是上实城开当前面对的最大现实。当上实发展年初以高估值大手笔定增后，多数股民给出的判断是，“上实城开整合进上实发展可能是大概率的事件。”

　　但双方间的博弈似乎从未停止过。“目前还不得而之，一方面涉及上海大国企整合的整体布局，另一方面大集团到上实发展今年都是换届年。”针对“城开商业五年计划出炉是不是意味着未来与上实发展的重组将以业务内容做区分”的问题，此前曾任职发展的相关人士对观点地产新媒体指出。

　　虽然只是一种可能性猜测，但其恰巧印证了一年前城开新上任的主席季岗的设想：“母公司上实集团一直思考和研究上市平台重组，目前未有定论，不一定采用合并方式，或以产业区分中港两个平台。”

　　五年商业计划

　　按照公开内容，上实城开未来五年商业规划共包括产品线整合、品牌效应以及存量改造等方面具体内容。

　　据观点地产新媒体了解，上实城开商业将在全国范围内统一整合包括综合体、精品mini mall、小时代、乐斯生活广场4大核心产品类型。

　　年报显示，截至2015年底，上实城开主要投资物业集中在上海、北京、深圳和重庆四个城市，均处于中期租赁状态，规划建筑面积合计64.44万平方米。

　　值得注意的是，这些商业项目在每个城市都有不一样的品牌“代号”，例如在重庆的名为“城上城”，但在天津的却叫做“老城厢”，一直未建立起完整的产品线。

　　因此，商业计划书的首页，上实城开要解决的难题就是形成定位清晰且有足够辨识度的商业产品系列。

　　今年上半年，上实城开已在重庆迈出了产品线整合第一步，其位于重庆城上城内的商业项目——重庆小时代顺利实现试营业。

　　产品线的“分门别类”外，打通闭塞的招商渠道，达成长期合作的战略联盟则是上实城开做商业需要跨过的第二道坎儿。

　　上实城开指出，未来将借助资金优势、融资渠道，为潜力品牌提供多维度品牌孵化支持，尤其是具有良好财务模型、拥有稳定创新团队的商业品牌。

　　“这样的品牌联盟模式也将反哺上实城开在商业差异化的竞争力，驱动个性特色项目的稳健快速发展。”

　　查阅今年中报，6月底上实城开持有的银行结余及现金119.62亿港元，负债净额对权益总额比率由去年底54.9%减少至41.8%。

　　虽然从上述数字来看，上实城开目前账面上的现金相对充足，但同时要运作上海莘庄TODTOWN天荟、滨江城开中心及沈阳城开中心等多个大体量项目，沉淀其中的资金压力可想而知。

　　基于“降低企业的负债率，缩短资金回笼周期”考量，上实城开的五年商业计划特意强调“金融化”，“将商业资产证券化，在其项目价值最高点的时候套现，适时重新布局，现金回流利润产生，提高资产变现能力”。

　　对此，上海业内人士薛建雄对观点地产新媒体解释，对上实城开来说，未来要维持商业项目资金自如运转必然需要“两条腿”走路。

　　一方面就是看准机会继续出售项目尽快回笼资金，另一方面则是利用手中高品质项目去香港做资产证券化融资，“国内的商办项目在香港贷款利率很低，完全可以高杠杆化”。

　　重组倒计时

　　或是考虑到国资背景，上实城开无法做到“大张旗鼓”式地向地产圈喊话。但在六年商业试炼跌宕起伏声中，五年计划表的低调面世似乎有着更多让人咀嚼的意味。

　　按照上实控股的承诺，2017年7月4日要实现房地产业务的整合。如今，留给这家上海国企的时间仅剩下不足一年。

　　重组倒计时，这是上实城开当前面对的最大现实。当上实发展年初以高估值大手笔定增后，多数股民给出的判断是，“上实城开整合进上实发展可能是大概率的事件”。

　　但双方间的博弈似乎从未停止过。“目前还不得而之，一方面涉及上海大国企整合的整体布局，另一方面大集团到上实发展今年都是换届年。”针对“城开商业五年计划出炉是不是意味着未来与上实发展的重组将以业务内容做区分”的问题，此前曾任职发展的相关人士对观点地产新媒体指出。

　　虽然只是一种可能性猜测，但其恰巧印证了一年前城开新上任的主席季岗的设想：“母公司上实集团一直思考和研究上市平台重组，目前未有定论，不一定采用合并方式，或以产业区分中港两个平台。”

　　如若按照上述逻辑，未来城开或将整合掉上实发展旗下的商业项目，而住宅业务则完全归到上实发展名下。

　　对于这种说法，虽然尚未有官方的回应，相关业内也表示，“考虑到国企改革复杂程度，目前也无法有个定论。”

　　实际上，在对外公布“商业五年计划”前，视今年为战略元年的上实城开已提出了“住宅+商业+X”设想。

　　其中的“X”代表着创新业务，包括城市更新与旧改项目、物管与金融等服务产业，以及产业服务基金、国资改革基金等。

　　上实城开副总裁钟涛此前公开透露，在“住宅+商业+X”战略背景下，上实城开商业资产比例在不断提高。“已经成立了商业资产运营公司——上实城开资产管理有限公司，管理运营公司在上海、重庆、无锡、西安等地的资产。”

　　在商业地产愈加“火热”的同时，上实城开近些年新增住宅土储呈大幅下降趋势。“这也正常，毕竟手中握着大量商办项目，资金实力显然不及高周转的同行。”薛建雄指出。

　　然而，处在整合天平另一头的——上实发展住宅业务的发展相对更为稳健，并于年初通过定增纳入了6大地产项目，此举也被外界视为重组第一步。

　　中投证券于近日研报中指出，据测算，截至2015年底，上实发展目前项目未结算建面约440 万平米（权益口径约300万平米）、货值超900亿元，其中上海超130万平米。

　　“整合的期限不断逼近，发布未来五年的商业发展计划，也势必会考虑到两家企业具体业务的合并和合作。将不同业务重新进行整合，并梳理业务条线，是双方基本认同思路。”上海业内严跃进表示。