武汉土地市场观察：供应不足、地王频出、一地难求

　　供应不足、地王频出、政策调控交杂在一起的8月武汉楼市，在1620套惊人单日成交量中落下帷幕。

　　整个8月，武汉新建住宅共成交了约2.68万套，比7月的2.3万套上涨16.69%；整体均价突破万元，达到约1.04万元/平方米，环比上涨1.90%。

　　业内分析指出，去年至今年上半年过热的市场使得武汉基本处于全市供应不足的状态，库存告急，加之不少开发商捂盘惜售，导致房价持续上涨。

　　在此情况下，武汉先是出台通知要求加强对开发商预售、销售的监督与整治，月底再度出台限贷政策，将主城区内二套房首付比例提高至四成，并于9月1日起正式执行。

　　政策一出，直接导致购房者的恐慌性购买，8月31日，武汉新房成交量激增至1620套，成为年内单日成交第二高。

　　政策之外，8月武汉楼市关键词中最不能缺少的依然是土地市场。月内武汉陆续出让的15宗地全部被“抢购一空”，收金227.46亿元，同时诞生4个新地王。此前通过收购落子三项目的融创首度出现在武汉招拍挂市场，并溢价396.8%抢下东西湖总价兼单价地王。

　　中锐、首开、武汉中央商务区城建也各创下3个新地王纪录，东原联合体17.35亿底价获武汉最大旧改项目，宝能斥资23.5亿夺下洪山区一宗商住地，成功获得首入武汉的门票。

　　供应不足 均价过万

　　对于今年新建住宅成交已超20万套的武汉来说，似乎已没有所谓的楼市淡季可言。

　　据观点指数统计，2016年8月，武汉共卖出约2.68万套新房，环比上涨近两成，涨幅16.69%，成交面积约278.43万平方米，比前一个月增长了约14.7%。月内武汉新房均价更突破万元，达到约1.04万元/平方米，环比上涨1.90%。

　　截至8月31日，今年前8个月武汉新建住宅已累计成交约20.35万套，同比增长超过50%，成交面积累计约2117.42万平方米。

　　湖北合富辉煌市场总监殷一戌分析表示，由于去年至今年上半年市场过热，大量去化但后续可入市项目货量跟不上，武汉全市供应量基本处于不足状态，尤其三环以内的中心城区，几乎已是无房可售。

　　据了解，2016年7月底武汉新房库存仅10.2万套，约四个月就可以消化完。目前最新数据显示的住宅存量约700万平方米，较去年同期已大幅减少了50%。

　　通过上半年的去化，不少开发商已完成既定的年度销售目标，因而并不急于推售剩余的房源。

　　需求不减的情况下，供应不足加之捂盘惜售的项目不在少数，武汉的房价一路看涨，新开的大部分楼盘价格相比此前都有不同程度的上涨。

　　统计发现，8月份武汉共计37个项目推新，其中12个盘开盘当日即售罄，其余项目去化也较为理想。

　　值得注意的是，由于市中心区域价格上涨过快，且大部分项目的新货还未能入市，购房需求已外溢至三环外，带动远城区的成交量逐步上升，月内去化在100%的项目大部分也都位于三环或四环附近的城区。

　　殷一戌预计，虽然房价持续上涨，但从新开项目去化情况来看，客户对于目前的价格还是可接受的，未来价格还有小幅的上升空间，会持续往上走。

　　另外，10月份将有一批新房源集中推出，届时将可缓解武汉新房供求关系紧张的局面。

　　地王频出 一地难求

　　与楼市无货可卖的状态一样，房企扎堆抢地的武汉土地市场也早已是“一地难求”。武汉国土局8月份推出的15宗地均被外来及本土房企“抢购一空”，并4次刷新地王纪录。

　　相比7月份18宗地收金约188.46亿元，8月份武汉出让15宗地就获得了共计约227.66亿元的土地出让金，出让土地面积约109.69公顷，华侨城、东原、中锐、融创以及武汉市场的新面孔宝能、首开等房企均成功拿地。

　　值得一提的是，去年通过收购进入武汉陆续落下三子的融创，首次在武汉招拍挂市场获得地块，成功落下第四子。

　　8月16日，武汉7宗地的拍卖中，融创力压中锐、正荣、碧桂园等23家房企，以28.9亿元斩获备受关注的东西湖的P（2016）082号宅地，溢价率396.8%，楼面价10686.64元/平方米，同时刷新东西湖区总价兼单价地王纪录。

　　在此之前的8月14日，融创才为上半年收购的华中金融城项目举办新品发布会，并正式宣布该项目案名为融创中心，表示将导入融创TOP系列产品，融合商业、商务、住宅多种形态，在住宅方面或引入“壹号院”系列，今年10月份就会有具体规划出炉。

　　同步发布的还有融创在武汉的另外两个项目，位于塔子湖片区的融创公园壹号澜岸和新华北区域的高端产品系融创融公馆。

　　同一天的土拍中，武汉中央商务区城建开发有限公司亦顺利拿下土地面积达15.68万平方米的盘龙城经济开发区P（2016）080号商住地块，总成交价近18亿元，楼面价6027.17元/平方米，成为黄陂区新单价地王。

　　8月9日出让的洪山区杨春湖商务区核心区3宗商住地，也分别由华侨城、首开股份及宝能的子公司前海人寿保险股份有限公司取得。

　　23.5亿底价拿下杨春湖路P（2016）073号地块的宝能为首次进入武汉，同样是首次进入武汉的还有首开股份，不过其“门票”却更为昂贵。

　　经过与龙湖、融创、碧桂园、联投、首开、正荣、新城、华侨城、万科、恒大、越秀、中海、金茂等的15家房企长达4个多小时的激烈争夺，首开股份子公司武汉强华房地产开发有限公司以73.5亿元竞得P（2016）074号商服用地，楼面地价14271元/平方米，溢价率185%，同时成为洪山区新的总价兼单价地王。

　　武汉8月的最后一场土拍中，7月刚与当代置业合作首入武汉的中锐地产终于成功夺得江夏区一宗编号P（2016）085号的宅地，成交总价12.79亿元，溢价率高达422%，楼面价7299元/平方米，刷新江夏区单价地王纪录。

　　一直希望加大武汉规模的东原地产亦联合武汉和润丰房地产开发有限公司，以底价17.35亿元竞得洪山区青菱乡胜利村P（2016）086号-87号两宗旧改地块，成交楼面价2097元/平方米。

　　拿下该被业内评价为“武汉迄今为止最大的城中村改造项目，也是最后一批城中村改造项目”的胜利村旧改地块后，东原地产集团相关负责人表示，该项目是武汉主城区年内最大出让地块，开发周期为6-8年，可售货值超120亿，为武汉公司可持续发展、早日成长为百亿规模的城市公司提供了有力支撑。

　　重启限贷 调控市场

　　在全国此起彼伏的二线调控中，供应不足、房价快速上涨的武汉也开始发出楼市收紧信号。

　　8月最后一天，武汉将重启限贷的消息开始在市场上流传，当天下午人民银行武汉分行、银行业监督管理委员会湖北监管局即发布了“关于加强住房信贷政策管理的通知”，提出武汉将再次启动限贷政策，并于9月1日起生效。

　　其中规定主要包括武汉江岸区、江汉区等所有主城区范围内，二套房首付提高至40%，利率1.1倍，而2015年7月之前，武汉二套房首付为60%，今年2月才刚调整为30%。

　　有业内人士表示，相对其他城市而言，武汉调控算是比较温和的，此前传出的外地人限购并未出现，且在新政执行之前已经交了定金且签了认购书，或已付首付，能够提供定金电子进账单原件，或首付电子进账单原件的，首付还是按原政策执行。

　　政策一出，直接导致了购房者的恐慌性购买，新政执行前一天的8月31日，武汉新房成交量激增至1620套，成为年内单日成交第二高。

　　此外，针对不少开发商捂盘惜售导致房价上涨的情况，武汉房管局于8月18日发布关于加强商品房销售管理工作的通知，明确要求未取得预售证的项目不得进行预售，也不得通过第三方电商平台、机构等以认筹、预订、吸纳会员、购买基金或理财产品等方式，收取或变相收取购房定金、预定款等费用。

　　取得预售证的项目也要在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格，一次性对外销售，不得分批、分次销售；不得通过捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价等。 

　　与捂盘惜售的住宅市场截然相反的是，武汉写字楼及商业却仍是一片沉寂，深陷去化难题。

　　殷一戌表示，除了几个传统办公区和商业区，其余区域均因缺少整体的氛围和相应配套导致去化困难。武汉近两年出让的土地也多少会带有写字楼商业等配套，使得武汉写字楼和商业库存量再度增大，与住宅快速去化形成了鲜明对比。

　　有专业机构报告指出，2016年上半年武汉甲级写字楼新增供应量是去年全年的三倍，需求却减少了三分之一，下半年空置率或许将超过30%。

　　另据观点指数了解，由于规划的不稳定性、引进品牌高度重叠，武汉市内少数购物中心的店面空置率已逼近40%。连续经历2年的购物中心开业热潮后，原定于今年上半年开业的多个购物中心也因故延期。

　　截至8月中旬，今年武汉无一家新的购物中心入市。而截至去年底，武汉已开业购物中心数量达到46家。

　　为此，在8月24日全国加快内贸流通创新推动供给侧结构性改革电视电话会议上，湖北、武汉两级政府表示将商业地产去库存列入改革目标。

　　武汉市商务局相关负责人表示，未来武汉将适度控制新增大型商业网点，并将组织未开业的购物中心与有意进入武汉市场的商业企业开展对接活动，促进双方合作，有效化解商业地产结构性库存。