中信泰富 “被抛弃”的商业地产与被整合的住宅业务

　　备受关注的中海中信310亿并购案，以中海向中信配发10%股份及支付四商业项目宣布最终落幕。

　　对中海而言，除了2400万方土地的巨大收获外，对原中信地产住宅业务的整合才刚刚开始；对中信来说，被整合的住宅业务已完全剥离，但留存下来“被抛弃的”商业地产如何收拾，仍然是一个问题。

　　近日有媒体报道称，上海中信泰富广场接连关闭近20家门店，疑似要“关门大吉”，虽然消息很快就辟谣，店方表示腾出四楼四千平方米的营业面积，主要是为了建设女性VR体验馆以及申请开设免税店，但这也从一定程度上折射出中信在商业地产发展上的未来挑战。

　　事实上，中海310亿收购中信地产全部股权及中信泰富在国内住宅地产业务，也意味着有关中信地产与中信泰富地产业务长达8年的整合宣告失败。

　　中信在2016年中期报告中表示，未来将更专注商业项目，尤其是大型综合项目的开发，并继续在香港发展地产项目。

　　在这背后，有关中信商业地产未来业务架构、人员、产品线等的整合，仍有许多待解决的问题。

　　中信未竞整合梦

　　虽然同为中信集团控股子公司，但中信集团提了将近8年的中信地产、中信泰富房地产业务整合迟迟无法完成，最终结果是中海并购中信地产住宅业务。

　　查阅资料，中信泰富的前身为泰富发展，该公司由香港“股神”香植球创立于1985年；1986年，泰富发展通过新景丰公司而获得香港联交所上市地位。

　　1987年，当时以北京为基地的中国国际信托投资公司（现为中信集团），在香港创办了全资附属公司中信(香港)集团有限公司。

　　1991年，中信(香港)集团有限公司购入泰富发展49%权益，收购方式为泰富发展向中信香港定向发行2.7亿股新股，中信香港将所拥有的香港物业注入泰富发展并实现借壳上市，泰富发展也易名为中信泰富有限公司。

　　更名后的中信泰富由原中信（香港集团）副董事长兼总经理荣智健打理，并担任主席职务；2008年，荣智健辞去中信泰富集团主席职务，中信集团增股成为中信泰富最大股东，此后便是长达8年的中信地产与中信泰富艰难整合史。

　　在与中信泰富整合之前，中信地产曾一度准备单独上市，但因种种因素一再搁置，这也导致后来与中信泰富地产业务之间的整合难度加大。

　　按照外界观察，此时待整合的地产业务由中信地产主导，这从中信相关高层的表态可窥视一二。彼时中信集团兼中信泰富主席常振明曾表示，集团旗下“仅会有中信地产这唯一的地产平台”。

　　2014年4月，中信集团总经理王炯公开视察中信地产上海公司，而上海是中信泰富的重点区域，这被外界解读为重要信号。

　　但中信地产未能如愿上市削弱了自身的话语权，分析指出，中信地产、中信泰富地产业务发展规模相当，但业务与布局相互重叠，导致整合变得非常复杂。

　　此外，中信地产业务在住宅、商业地产、旅游地产几大产品线间摇摆，也埋下后来因发展策略不明确影响业绩表现的因果。

　　中信集团2015年年报显示，房地产及基础设施建设业务实现净利润为22.17亿元港币，下跌16.3%，仅占集团净利润的5%左右。

　　整合过程的艰难与摇摆以及业绩表现不佳，使得中信地产业务逐渐“沉沦”。2016年3月14日，中信股份一纸公告宣布，出售中信地产全部股权及中信泰富在国内的住宅地产予中海，剥离大部分地产业务。

　　“被抛弃”的商业？

　　3月24日中信股份中期业绩会上，中信副董事长兼总经理王炯表示，下一阶段中信将专注于做一级土地开发，以及城市综合体开发。

　　中信一直都没有掩饰过对商业地产的看好，中信股份董事长常振明就多次在致股东信中提到，自己对综合商业模式一直充满信心，因为能为企业带来长足稳定的发展。

　　据不完全统计，若中信内部整合完成，商业地产规模可达250万平方米。其中，中信泰富以商业开发为主，拥有位于上海、香港、宁波、无锡、万宁等城市核心区域的项目。

　　除此以外，中信集团旗下拥有7个位于北京、上海、香港等城市的高端办公楼、商铺等，总建筑面积近77万平方米。

　　在中信绘制美好商业地产发展蓝图之前，最大的问题仍然是内部整合难题。

　　按照年初常振明在业绩会上的说法，中信对未来地产业务的管理将以新成立的中信城市投资发展有限公司作为平台，中信股份副董事长兼总经理王炯亲自挂帅，担任中信城投的董事长，中信泰富地产总经理刘勇担任总裁，负责日常管理。

　　但在上述说法中，对于中信泰富的整合仍然没有明确时间表。

　　据中信最新披露的交易公告显示，中海转让给中信的四处物业作价61.5亿，分别为上海寰宇天下商业项目、南京中海商业与写字楼项目、沈阳环宇城及写字楼商业项目，以及济南华山商业项目。

　　值得注意的是，有报道称，这些项目将并入中信泰富，这家曾经与中信地产各顶半边天的中信子公司。

　　同样，记者还发现，除中信地产、中信泰富外，中信旗下还有多家以房地产业务为主业的子公司，包括中信和业投资有限公司、中信兴业投资集团有限公司、中信京城大厦有限责任公司、中信国际大厦物业管理有限公司。

　　其中，中信和业旗下主要为中国尊办公项目；中信兴业则是中信专业从事产业投资的资本运营平台，囊括了中信基础设施投资建设、产业新城开发、农业、养老等业务。

　　业内人士就表示，剥离了住宅地产业务之后，中信内部未来商业地产业务整合仍然极具挑战，中信原有的业务线仍然处于诸侯割据的局面，这都将制约中信商业地产业务未来的发展。

　　另据媒体报道，中信地产解散之后，没有划入中海地产的资产包由新成立的中信城运负责，此前刚成立100天的中信城投已宣告解散。

　　看起来，无论是上海中信泰富广场店铺的关闭调整，还是中信城投的成立与解散，这一切都说明，无论是中信的内部架构还是中信商业地产的产品定位，都需要更好的整合、调整。而中信持续多年的地产整合仍将存在，且远未结束。