中信泰富联合体82亿鲸吞广州广船首宗地 将复制陆家嘴金融城？

　　距离鼠年春节还有不到一周时间，羊城广州一举拍出总价81.9亿的市中心宅地，溢价率达45%，且超出2019年总价地王达15亿。

　　1月19日上午10点，备受关注的广州荔湾广船地块，即荔湾区芳村大道南广船一期地块正式出让，这是一场保证金就达11.3亿元的土拍。

　　即便如此，该宗地还是吸引了万科、保利、中海、龙光、华发、中信泰富+广船联合体、平安不动产等至少7家企业参与竞拍。

　　为何引来各房企争夺？首先，这与地块地理条件密切相关，位于广州老城区荔湾区芳村大道南以东、珠江以西，与较为成熟的广钢新城一路之隔，具有东向望珠江的优势，是真正的市中心临江地块。

　　其次，在交通优势上，地块靠近地铁广佛线沙涌站和鹤洞站，且位于建设中的地铁11号线上盖。

　　“光是这两点，房企们就抢破头了。”一位业内人士说道。

　　当然，拿地事关房企的钱袋子，最遗憾的便是“心有余而力不足”，何况这还是一宗优质的巨无霸地块。

　　据观点地产新媒体了解，该地块为二类居住、商务兼容商业用地，总占地面积达12.37万平方米，计容建面22.02万平方米，共包含12宗小地块，起拍总价56.53亿元，起拍楼面价约25666元/平方米。

　　该地块采用“限地价+竞自持商业商务建筑面积+竞自持住宅面积+摇号”竞拍方式，限制最高地价为81.96亿元，折合楼面价约37216元/平方米。根据出让条件，地块竞得人须按规划要求配建30班制的中小学，且承担鹤园小区微改造的实施责任。

　　从竞拍结果看，该地块已触发了最高地价。

　　还原过程长达145分钟的土拍大戏，可以看到华发、万科等勉强算的是友情出演，仅露脸了一两轮，真正“针尖对麦芒”是中海及中信泰富+广船联合体两位主角。

　　双方紧追不舍、相互加价超50轮后，地块最终以81.96亿元+25%自持商业商务建面落袋中信泰富+广船联合体，折合楼面价约37216元/平方米，溢价率45%。

　　对于这一结果，除了高昂的成交价之外，业界似乎并不是很意外地块“花落”中信泰富，甚至有不少评论称“早猜到了是老东家拿了”。

　　何为“老东家”？据了解，该广船地块隶属于整个广船板块，使用权人为广船船业，原广船地块的拥有人正是此次拿地主体之一广船国际。

　　至于中信泰富也早有身影在其中闪现——于2017年9月，拿地主体广船国际母公司中船防务就与广州荔湾区政府、中信泰富（中国）投资有限公司，签署了《荔湾区广船地块央企总部集聚区战略合作备忘录》，称三方将尽快启动广船板块地块改造。

　　根据规划披露，广船地块自行改造部分拟建设中信泰富华南总部、中船南方总部、荔湾国际科创中心、智慧海洋科技大厦等央企总部集聚区。

　　也就是说，中信泰富可以算是土地参与方之一。另外，自2016年中信系资产剥离之后，中信泰富在土地市场已寂静、低调了许久，直到2019年12月份力压众多中资、港资发展商，以32亿港元夺得香港大坑道宅地，而此次拿下广船地块也是中信泰富首次在广州公开市场拿地。

　　据中原地产项目部总经理黄韬透露，广州三旧改造政策规定，这种旧厂板块若老东家拿地的话，本身有获得地价补偿的优势。

　　“地主拿回自己的地是很正常的，本身具有价格优势一般都会拿下，除非外来开发商竞争价格过高。”按照黄韬提及的地价返还比例计算，中信泰富+广船联合体摘得该地块的地价仅在1.49万元/平方米左右，最终地价大概在32.76亿元。

　　此外，这是广船第一宗出让的地块。由于面积巨大，地处中心城区，一直以来广船、广钢、广纸地块都被视作广州旧厂改造的三大明星项目。相比广船地块，一左一右的广钢、广纸地块先后于2013年、2015年开始展开搬迁改造工作。

　　其中，广钢新城板块发展较为成熟，已经成为目前荔湾区一手供应的主要来源，围绕广钢中央公园有保利、中海、金融街等十余个项目，均价在4.9-5.7万元/平方米左右。

　　广船地块的城市更新则于2014年正式启动，实际搬迁改造在2017年开始，随后2018年旧改实施方案获批。

　　一定程度上，这宗地的出让，正式拉开了广船板块的开发帷幕。

　　不过，相比广钢以“纯居住”为主的定位，广船定位为“产城融合”，具体将以荔湾科创平台、旧厂更新示范区为主。

　　另据2019年11月出炉的广船板块TOD项目城市设计方案，将在广船打造125万平方米的TOD城市综合体，由中信泰富与中船集团合作成立的平台公司进行开发，中信泰富操盘。

　　其中，方案提及广船项目将以上海陆家嘴滨江金融城项目为蓝本，陆家嘴金融城同样是由中信泰富与中船集团联合开发。

　　是否有可能复制陆家嘴金融城？“这个目标可能还是大了一些，陆家嘴配套相当丰富、 高端，广船还有太多要发展空间，无法直接对标。”一位业内人士表示。