失意的九龙仓、恒隆等港资地产商：地价压力下进退失据

　　内地高溢价拿地潮汹涌。高企的房价推高了开发商的预期：他们在土地市场上杀红了眼，丝毫不考虑地价大涨可能为楼市制造更多的泡沫，而泡沫终有破裂的一天。

　　狂热的市场让风格谨慎的港资房企陷入被动。一方面，楼市的火爆为他们带来了高收益，长实、九龙仓均在上半年业绩报告中表示业绩增长因“受益于内地楼市”;另一方面，擅长以囤地来获取高溢价的打法，在高地价情况下难以为继，港资房企在内地的发展举步维艰。

　　不少港资房企开始放缓在内地扩张的脚步。恒隆地产董事长陈启宗就表示，“只有最优质的地块才会获得我们青睐。除非该地块能符合我们大部分甚至所有准则，否则我们不会轻言买地。”

　　受益内地

　　尽管一度被认为看空内地房地产市场，但内地楼市的火热却让长实地产上半年业绩录得大幅增长。财报显示，公司上半年收入为275.6亿港元，与去年190亿港元相比，大幅上涨了45%。

　　长实在业绩报告中指出，集团收益主要来自于香港及内地地产业务，内地房地产市场在去库存政策支持下，销售量及房价均有理想表现，带动集团在内地销售及收入。

　　不仅是长实。在内地有颇多项目的九龙仓今年上半年也获益颇多。半年报显示，其内地销售额为162.5亿元，增长幅度高达58%，公司的营业盈利录得23.3亿港元，增幅达54%。

　　实际上，剔除地产业务，九龙仓其他业务板块的业绩表现并无亮点。今年九龙仓物流收入下降幅度甚至达到了10%;通讯、媒体及娱乐收入也下滑了2%。虽然大部分板块盈利状况不太理想，但九龙仓业绩依然稳健：上半年集团收入同比增长12%至200亿港元，经营利润同比增长8%。

　　业绩表现更加强劲的是瑞安房地产。公告显示，公司2016年首8个月，累计合约物业销售额及其他资产处置额达到了人民币195.64亿元，同比增长78%，其中包括住宅物业合约销售额人民币131.13亿元，商业物业合约销售额人民币47.58亿元及其他资产处置额人民币16.93亿元。

　　去年大量抛售内地物业的新世界发展，也成为这轮房价大涨的获益者。内地楼市为新世界发展贡献了229亿元人民币销售额，同比上涨5成，整体销售毛利率达到39%。

　　但新世界发展上半年的业绩表现并不理想。公告显示，截至6月30日，其共实现营业收入595.7亿港元(约合512.3亿元人民币)，来自内地的收入占比超过四成;实现股东应占溢利86.66亿港元(约合74.53亿元人民币)，同比大幅下跌54.6%。

　　新鸿基地产同样业绩飘红。8月发布的新一财年报告显示，公司实现综合收入约911.84亿港元，较上一财年增长36.54%;归于股东溢利约326.66亿港元，较上一财年增长5.1%。

　　新鸿基在报告中称，尽管近期有个别城市推行楼市调控措施，但内地住宅市场于回顾年内在有利的整体政策环境下表现不俗。住宅需求稳健加上买家信心充裕，令一线城市楼价进一步上升;其他城市的库存水平亦显著下跌，成交量增加。

　　以商业地产见长的恒隆日子则没那么好过。受到内地经济下行和零售环境严峻的影响，今年上半年恒隆内地8座商场获得15.59亿港元零售租金，较去年同期下降7%;其中上海恒隆广场的零售租金是3.95亿港币，同比下降13%，按人民币计值减少7%，零售营业额下降2%。上海港汇恒隆广场的零售租金是5.76亿港元，同比下降5%，按人民币计值上升1%，零售营业额下降6%。

　　谨慎扩张

　　虽然火热的内地楼市让不少港资房企获利，但如今畸高的地价仍然困扰着这群求稳的开发商们。从拿地步伐来看，他们开始收紧在内地的布局，将更多的项目聚焦于热点城市。

　　曾经热衷于制造高价地的九龙仓，也开始停下猛烈扩张的步伐。在今年年中发布会上，九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥明确表示，“目前进入内地15个城市，布局会慢慢减少到一半，集中到七八个城市。”

　　周安桥直言，内地地价太贵，很难找到合理价格的地块，他们在内地目前是“看多买少”，而且九龙仓的优势主要在一线城市，未来会将投资集中于上海、苏州和杭州三个城市。

　　不再大规模扩张，一是因为九龙仓放弃了在内地做“老大”的目标，二是与经济大环境有关。周安桥分析称，“按照目前中国经济态势，继续降准降息是免不了的，未来甚至可能要更大幅地降准降息。这种情况下，一线城市相比其他区域显得更为安全。”

　　去年曾作价135亿元人民币将位于海南海口、湖北武汉、广东惠州三大城市的4个项目卖给恒大的新世界，却在最近再次重回内地夺地。8月18日，其与周大福企业有限公司成立的香港合营公司天得发展有限公司，以42.07亿元中标深圳市前海深港现代服务业合作区管理局的前海桂湾片区地块。

　　但新世界在内地的布局也趋向于稳健。新世界发展执行副主席郑志刚表示，新世界有数个项目在洽谈中，未来会集中资源在一线城市发展。

　　长实地产在年中业绩报告中也指出，未来将以香港、内地与海外地产业务为重点。李嘉诚表示，面对全球经济不明朗因素增加，下半年香港经济料会受影响，但长远看将受惠于内地“一带一路”发展策略带来的机遇。

　　不过李嘉诚也坦言，目前物业市场处周期性阶段，物色合理回报的地产投资项目“殊不容易”。

　　与上述几家房企不同，新鸿基集团对内地经济和地产市场的中长期前景充满信心。其在财报中指出，“短期而言，内地的经济动力会得到预期中的扩张性货币政策及财政措施支持。此外，现有的经济结构改革继续进行，长远会提高整体生产力。”

　　尽管如此，新鸿基却也依然难逃失意于内地土地市场的命运。新鸿基地产公司高层在业绩发布会上透露将把重心放在一线城市，但目前拿地还是集中在香港，“因为内地地价太高了”。

　　即使内地业务表现并不强劲，但陈启宗也同样对内地楼市表示乐观。陈启宗认为，全球化热潮退却以后，中国必须迅速发展内需市场，以对冲国际市场可能出现的困局，而这正是恒隆的业务所在。

　　但恒隆也不冒进。陈启宗表示，恒隆或会于内地洽购更多土地，但无论如何只有最优质的地块才会获得恒隆的青睐。他也透露，近日恒隆才否决了几宗具吸引力的交易。陈启宗认为，“除非地块能符合恒隆大部分甚至所有准则，否则我们不会轻言买地。”