中国地产之王变迁记 房企冲刺“万亿”的机会与凶险

　　从年销售百亿到千亿，再到3000亿，6000亿，万亿，中国地产商对规模的痴迷从未停止。

　　在这个游戏中，万科一直是领跑者。挑战者如融创、绿城、绿地、恒大等一直紧随其后。

　　到了2016年，竞争变得非常激烈。2805.8亿，这是中国恒大2016年前三季度的销售业绩，超过万科的2629亿，成为前三季的第一。

　　恒大信心满满，如果没有意外，它将连续在四季度继续领先，从而在2016年度一举超越万科。

　　多位地产商人士指出，地产龙头老大宝座的更迭，折射了行业整合并购的大趋势。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在新一轮规模大跃进的潮流中，如何取得扩张与安全的平衡，是超大型房企都需要关注的。

　　地产之王变迁

　　中国房地产市场的发展史，同时也是一部地产商的规模之王变迁史。

　　过去多年，万科一直是无可争议的行业龙头，2010年，公司销售额突破1000亿元，成为国内首家年销售额超过千亿的房地产公司。

　　超越万科成为很多房企的梦想。绿地张玉良曾在2014年短暂实现过这一梦想。

　　恒大和碧桂园被称为近两年万科的激进追赶者，已经在缩短彼此之间的差距。

　　2016年1月至9月，中国销售金额破千亿的房企就有6家并且重新排序，恒大，万科，碧桂园成为前三，绿地集团、保利地产以及中海地产位列四至六位。超级房企之间竞争明显加剧。

　　克而瑞预计，今年全年房企的销售业绩明显提升，千亿房企可能达到11家，去年这个数字为7家。

　　其中，恒大和万科两家今年将冲击年销量4000亿元水平，碧桂园（2007.HK）有望冲击3000亿元大关，而去年国内排名前三的房企仅实现2000多亿元的水平。

　　恒大预计，2017年-2019年，其销售额将达到4500亿、5000亿、5500亿，到2020年，年销售规模超6000亿元。按照这个速度，冲击万亿也可能就在五六年间。

　　去年，万科宣布和万达强强联手，合作开发，双方也曾有过万亿销售的想象。

　　但在万科高级副总裁谭华杰看来，若真到了万亿，也将是新的门槛和挑战。业务数量，管理平台，人才储备都将要重构。万科曾为3000亿这个槛准备了好几年的管理平台调整。

　　克而瑞研究中心预计，随着千亿阵营的扩大，未来房企的门槛和集中度还将持续提升。

　　其中，2016年上半年，销售金额TOP10入榜房企销售门槛为501亿，较2015年同期增加199亿元，同比增长66%；行业集中度继续上升，TOP10房企的行业集中度为18.87%，同比增加0.5个百分点。

　　行业并购真正到来

　　在大型房企规模不断扩张的背后，是并购和杠杆的加持。

　　正如任志强所说，过去十几年行业规模化只是小打小闹，市场过度分散，全国有几万家地产商，连万科的市场占有率也只有百分之二点多。随着这两年行业的周期性调整去库存，加之年初高层首次提出促进房地产行业兼并，房地产并购整合速度在加快。

　　亿翰中国董事长陈啸天认为，房地产已经进入并购周期。

　　21世纪经济报道统计显示，2015年以来，大型房企成为兼并整合主力。其中最典型的就是恒大和融创，以及央企重组的佼佼者中海地产、保利地产。

　　数据显示，2015年恒大并购新世界、华人置业等港资巨头15个超大型项目，总建面积超1700万平方米。

　　同时，恒大还进行了以获取上市公司股权为主的并购，如重组嘉凯城与深深房，举牌廊坊发展和万科A等，这些公司也拥有庞大的土地储备。这些大手笔的运作，使得恒大地产得以弯道超车、快速壮大。

　　融创则是另一个受益并购的房企。9月19日，融创宣布拟收购联想控股附属公司融科智地旗下41间目标公司的相关股权及债权，总代价约137.88亿元；9月21日，融创再发公告，宣布拟通过定增入股金科地产，以40亿元认购16.96%的股份，成为其第二大股东。

　　央企地产重组大局中，保利地产思考的是，在达到2000亿高度之后，保利还将如何维持高速增长？保利内部人士告诉21世纪经济报道，答案也是并购。

　　7月6日晚，中航地产和保利地产先后发布公告称，中国航空工业集团与保利集团正筹划地产业务的重组整合，目前正在紧密进行中。

　　而中海地产已经走得更远。从2010年开始，中海地产已进行了对中国海外宏洋、母公司中国建筑股份和中信地产的三场整合并购，交易对价近700亿元，总资产价值超过2000亿元，获得了超过3700万平方米的土地储备。

　　通过兼并收购，中海外实现了业绩增长和利润提升，连续14年保持净利润行业第一。

　　此外，尽管宣称不再仅仅追求规模，但实际上，万科去年也与万达达成合作，接手万达住宅业务提升市场占有率。虽然如今合作不畅，但规模化之意隐含其中。

　　严跃进分析，这一轮以恒大和碧桂园为首的对规模的绝对追求，是在行业整合和并购下发生的，也是在去库存调控放松的背景下发生的，可能意味着房企另一种生存方式的大趋势，就是把规模做到绝对大，在周期中卡位，尽享做老大的各种收益，比如获取土地资源的便利，低成本融资的便利，以及快速提升销售业绩等。

　　单一规模化反思

　　只有绝对的规模也未必就是安全的。

　　首先，频繁的并购将直接影响账面现金，加大并购方的资金压力。

　　以融创为例，据睿信致成分析，融创针对联想和金科发起的并购总额接近200亿元，以6月底数据来计，约相当于融创手持现金的50%，这将给融创带来非常现实的资金压力。

　　事实上，尽管销售火爆，金额和营收大幅增加，但在近年房地产行业平均利润率持续下滑的背景下，房企增收不一定增利。

　　同策咨询研究部总监张宏伟指出，从前三季度销售金额可见，房企表面是“大”，然而房企资产负债率却同样创下新高，实际上是“险”。行业整体“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。

　　同策咨询研究部数据显示，2016年上半年，上市房企总负债排行TOP 100企业的负债总额达到84060亿元。

　　针对新的规模之王恒大，瑞信于8月31日发表研究报告称，恒大（03333）上半年核心纯利率由去年同期的3.7%，进一步下降至1.4%，反映了强劲的合约销售并不能保证收入增长的改善，该分析认为恒大在销售增长、盈利能力及现金流方面未能取得平衡。

　　严跃进说，如果房企盲目做大规模，就会使得经营成本会快速上升。规模效应若没法实现，那么盈利状况反而会削弱。规模化企业也需要有一个新的多元化战略，否则地产行业政策调整后，业绩容易受波动。

　　从长期来看，多位业内人士指出，单纯的规模化增长不可持续，中国房地产市场也已经阶段性到顶，不少区域出现过剩。这也是为什么在过去三年，包括万科，万达，恒大在内的主流房企都提出了转型并身体力行。

　　早在2014年，面对即将超越它的绿地，万科总裁郁亮就表示，整个集团已经放弃了规模第一的指标，也不下达年度销售目标，而强调以现金流为基础的“真实价值”创造，对所有的一线公司要求效益增长必须超过规模增长。