万丈资本底色 并购上海中区广场的万科商业选择题

　　上海房地产市场人来人往，李嘉诚前脚刚撤离，另一个资本玩家已迫不及待迈步进来。

　　万科10月28日披露，其透过V Capital Limited(即万丈资本)间接全资子公司C Plaza Co., Ltd.，从凯雷集团手中收购位于上海黄陂北路中区广场的100%权益，并为交易所涉及的港币14.72亿元、人民币5850万元贷款提供财务及风险担保。

　　这也是自2015年6月成立以来，万丈资本公开收购的第二个商业地产项目。十个月前，该公司联合李锦记以57亿元洽购上海企业天地三期项目，这也是年内最大一笔交易纪录。

　　作为万科旗下金融和投资的运作实体，万丈资本承担起了集团探索“金融和城市存量资产收购改造”的任务。由于万科并不以商业地产见长，该平台从成立伊始便伴随着商业运营能力方面的质疑。这有待时间检验，按照计划，上海企业天地3期商业部分“无限极荟”最早将于12月开业。

　　就万丈资本的布局及团队磨合等情况，观点地产新媒体致电万科商业地产负责人、万丈资本首席执行官丁长峰。不过，他以“敏感时期”为由，拒绝作出回应。

　　可以明确的是，在万科的多元化转型战略中，万丈资本将是其商业地产金融化业务的重要平台。不过这衍生出新的问题：万科上半年收购同样以资本运作见长的印力集团，某种程度上和万丈的定位相重叠。如何对两个商业平台整合、分工，或许将是郁亮未来要面临的考验。

　　上海投资热与中区广场

　　资料显示，中区广场建筑面积4万平方米，位于地处上海人民广场商圈，临近南京西路、淮海路商圈，定位为集商业、办公于一体的综合体项目，出租率超过95%。

　　万丈资本此番收购发生在大量国内外资本涌入上海地产投资市场的背景下。实际上，写字楼作为上海市场的重要组成，历来受到投资者追逐。早在2012年，上海写字楼已成交占据各类物业73%份额。

　　2016年前三季度，包括光大安石、国华人寿、上海人寿、中融鼎新、崇邦、中国人寿等资本先后在上海买下商场或写字楼。其中，长实地产10月26日宣布以200亿元代价出售上海世纪汇广场全部权益，交易双方已于当日订立买卖协议，预计交易收益高达54.3亿元。

　　仲量联行中国区研究总监周志锋在接受观点地产新媒体指，万丈资本等公司热衷于上海地产投资市场，首先是由于国内货币政策相对宽松，引发资产配置荒，不动产配置因而成为重要方向;其次，上海的商业地产较北京等城市流动性高，可供交易机会也较多，因此受资本欢迎。

　　据不完全统计，2016年至今，加上长实出售上海世纪汇广场，上海已累计有18宗写字楼大宗交易，涉资逾460亿元。相比之下，去年全年上海有28宗写字楼大宗交易，涉资452亿元。

　　周志峰介绍称，尽管中区广场项目定位在甲级写字楼、乙级写字楼之间，但它所处的地理位置相对核心，前两年租金也持续录得上涨。“从整体来看，这算是比较稳定的项目。”

　　而从出让历史看，中区广场也经历了一定的坎坷，曾被投资者视为“表现有欠理想的资产”。据媒体了解，2007年，富达来信托收购该项目时曾指出，项目前业主重新投入的资本不足，以及缺乏战略性的资产管理计划。

　　经过富达来翻新，中区广场的价值才得到一定提升。截至2010年12月，这座综合体的租金收入迅速增加逾25%，估值也上升近18%。

　　至2013年4月，富达来将中区广场以2.67亿美元(折合16.7亿元)出售给美国凯雷集团。根据富达来当时发表的报告，项目的合理估值是18.13亿元，通过交易公司估计能套取1.08亿元盈利。

　　时隔三年后，凯雷再度将上述项目转手给万科旗下万丈资本。对于此番收购，万科方面始终刻意保持低调，对于标的资产的估值、对价等信息却一概不提。丁长峰在接受观点地产新媒体采访时则表示，以公告披露内容为准。

　　据市场人士估计，考虑到上海写字楼近年来的涨幅及项目的的地理位置等因素，中区广场的价格或在2013年18亿元估值的基础上提高一定幅度。

　　按照万丈资本的计划，在收购中区广场项目后，将计划对其物业的公共区域、设备设施等部分进行全面升级改造，提升物业品质，提高租金回报率，“实现该类商业资产价值的有效提升”。

　　万科商业选择题

　　一位接近中区广场交易的人士对观点地产新媒体表示，凯雷之所以选择出让项目，主要是判断市场有溢价，目前是退出项目的时机。“凯雷这类私募基金与开发商不一样，它的投资者有回报率要求，所以不会长期持有项目。”

　　至于万丈资本为何选择接手，上述人士表达了自己的看法：“一方面万科可以通过交易借助资本的力量，另一方面也对万丈的运营能力有一定信心，要通过这个平台加大投资。”

　　他表示，目前大多数人士对万丈资本的了解仅局限于它去年联合李锦记收购上海企业天地三期项目，交易涉及额度较大，后来该公司也曾在投资领域寻找机会。至于运营能力，该人士则表示万丈资本平台目前仍是起步阶段，不便评价。

　　实际上，上海企业天地三期也是万丈资本自2015年6月成立以来，在房地产投资市场上第一笔大宗交易。2015年12月，万丈资本联合李锦记以57.9亿元收购上海企业天地三期，项目于今年2月完成资产交割。

　　至今年8月，上海企业天地三期项目的商业部分“无限极荟”亮相。万丈资本作为该项目的整体资产管理负责方，对外发声称，公司主打金融与投资业务，探索商业地产存量改造机遇，建立存量资产的投资及资管平台。

　　尽管万科过去两年间陆续和凯雷、GIC、领汇、鹏华基金等国内外资本有过合作，但都属于积累经验的探索。实际上，万丈资本的成立才是其在资本领域战略的开端。这背后既有万科利润下滑带来的迫切转型需求，又有庞大商业存量带来的压力。截至2015年6月，万科商业总建面逾1400万平方米，包括购物中心、酒店、公寓、写字楼等。

　　在具体的操作上，万丈资本主要结合PE及地产公司的做法。其中前端通过基金式的主动化管理，实现轻资产运营;后端通过资产管理，获取资管费用，在退出时获得项目回报。

　　丁长峰此前接受媒体专访时曾表示，万丈资本最主要是对存量资产的收购、改造、功能提升。在团队方面，万丈资本一部分来自万科地产、物业，一部分是万达、中粮等企业的空降兵，已经过两三年磨合。

　　尽管如此，由于目前尚未有项目面市，万丈资本的运营能力仍有待时间检验。据不完全统计，目前该公司披露的收购项目包括上海企业天地三期、中区广场，未经证实的项目包括上置·绿洲雅宾利花园。

　　其中，“无限极荟”计划于今年12月开业，被视为万丈的首个面市项目。在与国内外多个资本合作后，该公司曾表示从中得到“非常好的学习机会”。这些经验都将体现在“无限极荟”上，届时入市效果如何，将左右外界对万科做商业地产的判断。

　　或许对于万科而言，此前通过收购得来的印力集团，或许能为其解决一定的商业地产运营问题。8月下旬，万科明确，公司透过投资基金收购了印力集团已发行股本的96.55%，总计代价人民币128.7亿元，其中公司出资38.89亿元。

　　媒体了解，截至2015年底，印力持有管理项目达34个，且自营商场全年销售额同比增长16%，过去六年利润复合年增长率达34%。

　　但印力也是一把双刃剑。印力过去多年来被贴上“国际化”“资本化”标签，和黑石、工银国际、凯雷等有合作历史，某种程度上和万丈资本“金融和投资的运作实体”定位有所重叠。

　　市场人士对媒体分析，在境内实际开展金融和城市存量资产收购改造等任务时，两个平台不免存在同业竞争的嫌疑。“万科的项目应该给万丈资本还是给印力管理?在轻资产扩张时，两个平台是否出现竞争?”

　　目前，万科在收购印力后仍未明确提出相关的战略安排，而万丈资本处于起步阶段，对资金及人力等方面的需求也较大。市场人士认为，在未来某一时期，万科或许会启动对内部商业地产业务进行梳理、整合。