香港领展集团旗下商铺租金逆市上涨 继续出售非核心资产

　　尽管香港零售市道持续低迷，但商铺租金却依然十分坚挺。

　　“由于我们的租户主要涉及一些必需品的消费，比如饮食等，这些零售商即使在整体市场有所放缓时，仍然相对坚挺，”亚洲市值最大房地产投资信托基金领展行政总裁王国龙在11月9日的记者会上表示。

　　根据领展于11月9日公布的中期业绩数据显示，截至今年9月30日，作为香港最大的商场经营者，领展旗下的商铺出租率仍然维持在97.1%的高位，续租的租金加幅为21.2％，同比下跌8.3%。集团位于香港的主要零售物业组合包括都会、汇坊、邻里、弥敦道700号，平均每月租金相比今年3月底录得1.4%-3.8%的涨幅。

　　王国龙透露，截至今年9月底，集团旗下零售物业组合中食品相关的租户占比达到62.2%，包括饮食、超市、熟食店等。相比之下，与奢侈品相关的珠宝、钟表等租户的占比仅为0.8%。截至今年9月底的六个月内，领展实现了逆市增长，其净利润同比增长11.1%至34.4亿港元，投资物业组合的估值较3月底上升4.2%至1674.75亿港元。

　　“续租资金调整率的变化，很难说就反映了零售市道减慢的影响，主要是由于考虑期内6个月到期的租约与3年前的租约作出调整。但零售市道减慢是事实，我们会尽量寻找较好的租户，提升市场竞争力。” 王国龙表示。

　　相比之下，香港的零售销售却依然萎靡不振。根据香港统计处11月初公布的数据显示，9月香港零售业总销货值为337亿港元，比去年同期下跌4.1%，创下连续19个月的下跌纪录。同时，受惠访港旅客回升等因素，跌幅相比8月的10.5％大幅收窄，为今年跌幅最小的月份。

　　继续出售非核心资产

　　事实上，领展近年来不断调整其物业组合，并自2014年陆续出售旗下一些物业。10月28日，领展宣布完成出售资产程序检讨后，再度招标出售旗下物业，涉及五个位于新界的商场及停车场，估值共计约27.43亿港元，占其现有资产总值的1.68%。“未来会加强与新买家的沟通，包括签署一些文件，要求新买家履行、了解地契条款。”王国龙在记者会表示，并强调公司并无特定计划每年出售项目的数量。

　　此次领展出售的五个项目，分别为穗禾苑商场、安荫商场、新田围商场、长康商场，及石围角商场，公司委托戴德梁行及第一太平戴维斯（香港）为招标独家代理，招标将于12月15日截标。五个商场总楼面面积约42万平方，共有2934个停车位，目前每年净收入约1.294亿港元。

　　王国龙续称，根据以前出售资产的情况显示，新买家以长线投资为主，只有个别买家作短炒或拆售，公司会了解新买家未来的经营策略来筛选投资者，希望解决市场对于部分已出售物业新业主的营运不满的担忧。

　　公开数据显示，作为首家在香港上市的房地产投资信托基金，领展过去两年先后拆售14个商场、套现逾46亿港元。领展亦是全球以零售为主最大的房地产投资信托基金之一。

　　同时，近年来，领展不断拓展在内地市场的版图，王国龙在记者会上强调，公司有意收购的资产包括一线城市的社区商场以及甲级写字楼。去年3月，领展以25亿元人民币全面收购北京欧美汇购物中心，这是领展在内地的首项物业投资。当年7月，领展与瑞安房地产签订买卖协议，以66.86亿元人民币收购上海“企业天地1号及2号”，这是公司首次涉足内地综合发展物业市场。

　　相比开发物业，领展倾向于收购可以即时带来现金流的物业。王国龙此前曾向媒体表示，公司为内地项目设定了12.5%的投资者上限，并表示上述两个项目在集团整体物业组合的占比大约为7%，项目的回报率达到4-5%左右。

　　为了对冲人民币汇率风险，领展选择从银行购入3个月远期人民币汇率合约，从而可以在结汇之前锁定兑换港元汇率。

　　楼市“辣招”或带来连锁反应

　　为了打击楼市炒卖，特区政府上周宣布，11月5日起把购买第二个物业买卖印花税划一调高至成交价15%。新税率适用于所有个人或公司购买住宅物业的交易，但不包括非住宅物业。

　　王国龙认为：“政府对楼市加辣，个别行业受整体市况的影响较大，据过往经验，产生的后遗症是二手楼成交会受较大影响，会对地产经纪及电器铺租户有影响，生意额受到较大负面打击，预计此加辣后也会出现类似情况。”

　　在“辣招”出台后第一个周末，香港10大屋苑仅录7宗成交，大部分成交属减价盘源，创出两个月新低。中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰表示：“目前二手市场交投迅速萎缩。买卖双方都处于观望状态，而一些业主则选择立马减价3－5%沽货。”

　　领展中期数据显示，旗下街市租金加幅持续上升，续租租金平均增加17.8%，王国龙回应表示：“3－4年前我们开始对一些街市进行翻新，当时有提供优惠租金保留租户，期内有一批早期翻新的街市租约到期，而且这些租户过去几年的生意非常好，租金有调升的空间。”