山东成万达投资最大省份 济南VS青岛商业做“代表”

　　编者按：山东古为齐国鲁国的土地，故称“齐鲁大地”。在齐鲁商史承下，近年来山东商业地产发展异常迅猛，综合体项目建设如火如荼，无论是本土老牌商业顺应时代，积极谋求转型发展，寻求更多的发展，还是外来大牌开发商强势来袭，纷纷进驻山东开拓疆土版图，一派高歌猛进的景象。

　　11月30日，由赢商网主办的2016齐鲁商业地产发展论坛将在山东青岛隆重召开，论坛以儒商论道——转型与融合•共谋未来”为主题，围绕当下针对齐鲁商业地产的转型与融合的方向进行深入研究。在此之前，赢商网针对山东主要城市的商业市场与商业项目两个方面进行切入，探寻齐鲁大地悠久商业史。

　　山东省特殊的地理位置，使山东省成为黄河经济带与环渤海经济区的交汇点、华北地区和华东地区的结合部，在全国经济格局中占有重要地位，早在2015年山东GDP已成功跻身“6万亿俱乐部”，社会消费品零售总额达2.78万亿元。

　　在由传统计划经济向市场经济转型的过程中，随着社会经济的变迁，居民的消费方式也在不断发生显著的变化，而市场化进程中商业的迅速发展无疑是相当重要的变化因素之一。回顾山东省在市场化进程中的商业发展历程，济南和青岛“两兄弟”颇具代表性。

　　济南：增量新增千万方 新兴商业模式不断显现

　　济南早期的商业业态多为沿街小型商店，从而形成济南最早的商业街——老字号一条街芙蓉街；人民商场、大观园、济南百货、山东华联等为代表的“六朵金花”的崛起开启了济南近代商业的发展历程，一直到上个世纪90年代初，仍占据了城市商业的半壁江山。

　　90年代初，济南商业进入第二轮洗牌期，“超市要革百货的命”充分概括了这一过程，济南第一个仓储式超市世购广场的出现引发了泉城商业业态革命，随后万家隆、绿地、沃尔玛、家乐福、易初莲花等零售业态纷纷抢滩；另一方面， 1997年贵和购物中心、2000年银座地下购物广场的开业标志百货业态进入革新阶段。直到2003年济南第一个典型商业项目新世纪明珠广场开业，开启了济南商业地产开发的先河，新世纪商城、时代商业广场、世纪商贸城等一系列销售型商业物业相继开盘，济南进入了意义上的“大盘时代” 。

　　2010年后，济南商业逐步开始成熟，在这一时期外资企业开始大举进入济南市场，综合性购物中心开始涌现，贵和购物中心、恒隆广场、世茂国际、绿地中心、万达广场等一大批商业综合体项目异军突起，佳世客、乐购等入驻，新世界商城等济南老牌商业逐渐开始全面提档升级，整个商业市场由单一百货业态向复合型购物中心转型。更有宜家、华润万象城、首创奥特莱斯等知名项目如火如荼展开建设，麦德龙、迪卡侬等项目的推进，使得济南商业“国际范儿”渐浓。这些大型商业项目都突破了济南原有商业版图，带来了更加丰富多彩的商业模式，也意味着济南多中心发展的城市蓝图开始实现。

　　总体上，济南商业发展轨迹相对较平缓，泉城路商圈几乎统领了全市商业发展，经四路、花园路、西市场、英雄山多个次级商圈互补，形成了济南的商业网，多中心、多元化商业发展态势在刺激济南的成长神经。

　　据统计，今年济南将加快推进44个一万平方米以上的商贸项目建设进度。这些项目全部建成开业后，会让泉城新增商业面积近千万平方米。济南商业发展，除在项目数量上大幅增加，深度也在不断增加，从最初简单的商店、百货店到如今包含了多种业态的购物中心，体验式购物已经成为所有商业中心共同的发展方向，一些个性化和主题性的购物中心也不断涌现。

　　青岛：七大商圈遍布四区 新老商业全面PK

　　要说青岛老牌商业，就不得不提中山路商圈， 90年代初期，中山路商圈数得着的大商场包括东方贸易大厦、青岛国货股份有限公司、华联商厦、发达商厦等，其中，除了华联商厦占据火车站的有利位置外，其余三家在中山路商圈上“三点一线”，成了当时中山路非常有名且人满为患的大商场。

　　迈入21世纪，传统商业在体量上及经营策略上的欠缺逐渐被放大，于是接替旧事物的新鲜事物开始产生。以中山路商圈为主，青岛第一百盛拔地而起，商品分类更细化、品牌更高端以及负一层超级市场的引入都成为百盛迅速崛起的重要原因。而同一时期的利群台东商厦也同样将传统百货与超市结合起来，形成“楼上百货楼下超市”的经营模式，不仅如此，餐饮消费的需求让利群商厦率先争取到了商机，也拉开了青岛商业合并餐饮向体验式购物转变的先例。

　　时间转到1998年，随着佳世客购物中心的开业，商业综合体开端由此开始，商业综合体不再以楼层作为商品类型的区分，而以区域分门别类，将超市、餐厅、饮品店分在一起，更注重消费者的购物感受。2008年，青岛海信广场开业一举成为整个青岛商业的绝对领导者，大体量的shopping mall成为青岛商业主流，集“吃喝玩乐”一站式购物模式的商场更受消费者的青睐。

　　从2014年开始，随着大青岛战略的推进、发展,地铁的相继开建、开通以及旧村改造项目的推进,岛城商业进入了急速发展期。初步统计,短短两年时间之内,岛城新开的商业综合体足足有十几家。这些新开的商业综合体,除了注重打体验牌外，还有一个共性，即新店选址跨度非常大，不像之前大都扎堆在已经成熟商圈，而是四散开来:华润万象城位于市南区中心地段,距离海岸线较近；金狮广场位于崂山区青岛国际啤酒城原址；凯德MALL位于新都心；银座和谐广场和奥克斯广场则都位于李村商圈的中心地段；双峰商业广场和合肥路永旺均位于市北区。

　　发展方向的转型让现代商业的战火逐步升级，并且青岛商圈从原本中山路的“一头独大”，到现如今七大商圈“全域开花”，各个区域的商圈都有了一定的规模。

　　山东：万达全国投资最大的省份

　　除了凯德、华润、恒隆、百盛、绿地、世茂、保利、宜家等国内外知名商业巨头纷纷布局山东省外，作为商业地产领头羊的万达集团似乎也没闲着，在2015年12月万达集团宣布将追加投资1300亿元，在山东新建38个万达广场和1个济南文旅项目。在全省17城市建设38个万达广场，实现万达广场对山东全覆盖，其中淄博、临沂、菏泽、日照、聊城、威海、莱芜等7个城市属于首次进入。加上之前的投资项目，万达在山东累计投资达2300亿元，山东省成为万达全国投资最大的省份。

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