TB 萧：2017年商业地产会更难 区别同质化是出路

　　从2014年底“100位商业地产人眼中的2015”

　　到2015年底“预见2016”

　　每一年，纵观全局

　　赢商网连续两年推出年终巨献

　　呈现行业最强受访阵容

　　时值2016年底

　　赢商网再度呈现

　　“2017年最强音”

　　洞察行业瞬息万变

　　传递商业地产人最强声音

　　作为商业地产行业中重要一环，品牌频频关店成为近年的一大热词，不仅仅是百货关店、LV关店，就连19年不关店的大润发也在今年10月关闭了其进军大陆市场以来的首家店。2016年的商业地产究竟处在一个怎样的环境中？

　　近日，赢商网专访到上海道宾商务咨询有限公司首席顾问TB萧，他在新加坡、香港和上海等地有超过40年的零售和房地产开发经验。 1995年加入香港恒隆集团的他，曾任上海恒隆广场和港汇广场的副总经理（第一代），从恒隆集团退休之后，2003年成立了道宾商务咨询有限公司，主要为全国各商场提供商业策划定位及设计咨询、招商、以及商场管理咨询，服务过的商场有北京三里屯Village（现名三里屯太古里）、上海96广场、福州大洋晶典、苏州泰华商城、厦门SM新生活广场、天津SM滨海第一城等项目。

　　在这位从事商业地产已经长达几十年的业内人士看来，2016年中国商业地产困难，2017年或将更困难，但这不意味着没有机会。

　　TB萧2017最强音——

　　最强音之行业：2017年或更差 机会在区别同质化

　　对于商业地产行业来说，在中国经济问题、商业地产供应量扩大等因素下，2016年整体艰难，延期开业项目加上新开业项目，2017年只会比上一年更难，但这不意味着商业地产没有机会，在他看来，不做同质化的内容将是一个机会点。

　　赢商网：如果用一个词形容2016年，您会用哪个词？为何会用这个词来形容？

　　TB萧：萧条。

　　造成这个局面的原因主要是以下几个方面：首先中国自身经济问题；其次近3年（2013-2015年）全国社会消费品零售总额增长率逐年下降，2015年增长率约10.6%。虽然整个社会的零售额蛋糕扩大，但供应量也在相应的扩大很多倍，出现供过于求的局面；第三，商业地产项目过于同质化，无特色。

　　这也导致了很多商场经营困难，品牌频频关店现象出现，2016年整个行业处在一个困难时期，呈现萧条局面。

　　赢商网：如果用一个词预测2017年，您会用哪个词？为何会选用这个词？

　　TB萧：危机。

　　2017年会比2016年更差。根据赢商网统计的数据，2016年上海有88个商业项目计划开业，总面积达502.8万平，而时至年末，如期亮相的只有29个（不包括小型裙楼、街区、园区等配套商业）。2016年未开业计划延期到2017年的项目，加上2017年市场上还有新的项目出现，整个市场供应量还将进一步增加，但是总体的消费额并不会出现相应的激增，新增的商业项目与已有商业项目要共同分享这个零售市场的蛋糕，竞争加剧，各商业地产项目面临的是生存危机。

　　除非中国经济回暖，不然这个现象无法有一个质的变化。而国际经济环境在2017年会更加紧张，美联储预计明年会有3次加息，中国也会加息，经济不稳定，消费者消费会趋于谨慎。现在香港已加息，按照以往的经验，加息的情况下，消费都会下滑。

　　另外有一点不可忽视，2016年初一线城市甚至二、三线城市楼价被炒高，这导致供房者的供房支出增多，日常消费支出减少,在2017年仍将影响商业地产和零售业。

　　赢商网：2016年对行业影响最大的事件是哪个？为什么？

　　TB萧：外资撤出，以及零售商、品牌关店。

　　2016年，Grosvenor高富诺卖上海长风景畔、和黄卖上海世纪汇、LVMH卖上海尚嘉中心，三者都是全球排名前列的企业，这样的变化，会导致商业地产人信心动摇。

　　百货、品牌关店，包括高端零售领军品牌LV、英国马莎百货。2000年以后，很多开发商为了提高项目整体开业率，在招商时用装补、免租等策略吸引品牌进驻，品牌商跟随开发商脚步大肆开店后，引起内部争分蛋糕（Cannibalize）；另一方面，有些商场的管理跟不上，吸引消费者至商场的能力有限，导致场内品牌业绩不佳，还是要关店。撤场的租户多了，商业项目便陷入困境。

　　赢商网：当前行业面临的痛点是什么？您有什么好的建议？

　　TB萧：在国内，相比住宅和写字楼，商业地产是一个比较新的行业。初期，开发商认为这是一个赚钱的行业，纷纷加入，但他们商业地产的开发经验不足。近几年，一些金融机构以及非以“房地产”为核心产业的公司也进入这个行业。但这个行业目前的人才质量还是处在一个跟不上它发展步伐的水平，很多高管经验不足，并不能够很好地胜任所在的职位，但频频高薪挖角带动整个行业跳槽率高。人才短缺也是导致项目经营不好的一个原因。

　　商业地产需要一段时间调整，为走过的弯路“交学费”。

　　赢商网：2017年行业存在的机会点有哪些？您有什么好的建议？

　　TB萧：机会什么时候都会有，就像整个行业从2010年以后开始走下坡路，但成都IFS（2014年1月开业）、成都远洋太古里（2014年10月）等项目依然可以有不错的市场表现。当前正处在一个转型的时期，对于商业地产开发商来说，不做同样的内容，区别同质化，依然还是有机会。

　　赢商网：对行业同仁，最想说的一句话是什么？

　　TB萧：不要做同质化的产品，要有自己的特色。

　　最强音之企业：用心坚持做好的商业项目

　　秉持“什么时候都有机会”的上海道宾商务咨询有限公司，2017年将继续用心坚持做好的商业项目。因为有40多年商业地产行业从业经验，看过商业起伏，有看商业发展的眼光和预见性，热衷挑战自己的TB萧在2017年继续向那些不被其他公司看好的、更有挑战性的项目敞开大门。

　　赢商网：2017年公司总体发展思路/策略是什么？

　　TB萧：我们没有给自己定很大的目标，还是坚持自己一贯的做法：用心来做一个好的商业项目，跟别人不同的商业项目，这个是2003年至今，我们一直不停在做的事情。近年来好的地理位置土地资源过于稀缺，更多商业项目是在偏的地理位置，动脑筋做自己的特色尤为重要。为我们的每一个项目“量身定做”方案。

　　赢商网：希望带领公司、团队在2017年达成什么成绩？

　　TB萧：希望2017年可以有更具挑战性的项目让我们来挑战自己。我们做的很多项目，都不是在市中心的核心地段，有的是在很偏僻的地方，但我们一样可以通过自己的努力让这个项目能够顺利开业并稳定运营，比如今年12月17日开业的天津SM广场，54万方的纯商业，从最初的设计和产品定位开始，我们就和开发商团队共同努力，虽然开业时间拖长了2-3年，但在天津空港经济区那那样偏的地段，在这样的经济环境，能够开出这样大体量的商业，也是克服了重重困难的。事实证明地段不是影响一个项目的绝对要素。

　　赢商网：同行中，最希望学习对方的是哪一点？为什么？

　　TB萧：因为这个行业一直有新概念出来，我们一直在不断发掘新的概念、以最快速度接受新的内容，以期比竞争对手做得更好。

　　最强音之个人：身体健康 可以继续在商业地产“玩”下去

　　如果不是因为喜爱，TB萧不会选择在恒隆地产工作退休后，继续组建自己的公司来做商业地产项目。对于74岁的他来说，2017年的小目标是身体健康，可以继续在商业地产行业“玩”下去，“玩”得更好。

　　赢商网：现阶段，什么事情会让你最有幸福感？

　　TB萧：首先是自己身体健康；其次是有一个稳定的团队跟随着自己，大家在一起不断地学习；第三，合作伙伴之间的合作也较为愉快，我们知道对方要什么，在工作中逐渐磨合，相处更为融洽。我们希望帮助合作伙伴得到好的投资回报率。

　　赢商网：2017年给自己立的小目标是什么？

　　TB萧：希望自己身体健康，在商业地产行业继续前行。

　　赢商网：您觉得赢商网最需要在哪个方面完善服务？

　　TB萧：首先，希望能够传递更多行业内资讯、继续加强行业内信息交流，在宣传上做的更好；其次，赢商网作为一个专业的平台，对嘉宾提供的信息资料能够有所甄别，这也有利于树立自身平台的公信力。