富力地产再次冲击A股IPO 海内外多点布局谋划转型

　　受益于2016年繁荣的楼市，富力地产取得了上市以来最好销售业绩，首次超过600亿。

　　今年1月初，富力地产高层与柬埔寨达成初步投资意向，加上之前的马来西亚、澳大利亚项目，富力海外扩张版图已现。

　　在内地，随着2016年首度落子深圳，富力也完成了京沪穗深四个一线城市的布局。

　　内外并举，2016年富力地产完成了销售超600亿的目标。随着营业收入逐年走高，富力地产对A股发起了又一轮冲击，管理层寄望在2017年登陆A股的愿望能否实现？

　　海内外多点布局

　　1月初，富力地产高层到访柬埔寨，双方初步约定，未来3到5年里，富力地产将投入30亿美元在柬埔寨投资。

　　这是富力地产海外业务的更进一步。几年前，富力地产就开始将其版图延伸到海外。

　　其首先看中的是与新加坡一桥之隔的马来西亚柔佛州新山市，这座城市具有庞大华人社区、许多利于投资者的优惠政策。2013年底，富力砸下85亿元，在新山买下6幅地块，总面积约为116英亩，用来开发住宅和商业物业。

　　紧接着，富力地产又在投资移民热门地澳大利亚墨尔本及布里斯本先后收购了5个项目，并于2016年推出在澳大利亚的首个项目布里斯本1号，项目由3栋塔楼、608套公寓组成。

　　富力地产联席董事长李思廉曾表示，富力投资海外，主要是由于合理的土地价格、合适的利润率以及相较于国内较低的投资风险。他表示，其海外项目的主要买家还是当地人。

　　据富力地产官方数据，海外（马来西亚及澳大利亚）项目2016年销售额约人民币15.5亿元，销售面积约66，900平方米。

　　与此同时，成立于1994年的富力地产，在国内地产业务上，从广州大本营出发，北上、南扩、东进。在2016年上半年协议销售业绩中，重点布局的一线城市北京及天津，分别录得约73%及30%的同比升幅，同时进军深圳。

　　富力地产在深圳透过两次土地收购成功获取可售面积24.8万平方米，成本约为每平方米人民币8000元。此外，在深圳另有其他涉及可售面积逾100万平方米的潜在收购项目亦正在磋商过程中。

　　光大证券认为，该土地资源为公司进军深圳市场打下坚实一步，地段其他楼盘每平方米售价超3万元，考虑公司每平方米平均8000元的土地成本，可提升未来竞争力，拥有丰厚的溢价空间。

　　2016年中报显示，富力地产已布局中国及海外28个城市共78个项目。土地储备可售面积约3820万平方米，其中一二线土地储备按销售价值占比分别为32%及45%。

　　再次冲击A股IPO

　　与其他很多开发商一样，富力地产也在谋求转型。它将自己定义为与城市共同发展的城市运营商，多元化跨界发展，覆盖住宅地产、商业地产、旅游/养生地产、物流地产、城市综合体、医疗等产业领域。

　　近两年，在富力地产的产品体系里，布局有富力海洋欢乐世界、以“互联网+产业+地产”模式构建的富力环球商品贸易港，以及与UCLA携手开发新型国际医院，与苹果在智能家居HomeKit展开合作。

　　一系列动作表明，富力的地产多元化发展战略正在提速。

　　2016年12月19日，富力地产和万达商业宣布战略合作，2017年到2021年，双方将投资300亿元，开发25个商业综合体项目。富力地产主要负责项目投资、建设。万达主要负责规划设计、招商运营及部分投资，项目将使用万达广场品牌。

　　富力地产联席董事长兼总裁张力表示，此次与万达合作，将大幅增加富力地产利润和优质持有物业，提升公司价值。

　　对外全力扩张版图，对内谋求多元化发展的富力地产，实则意在再次冲击登陆A股。

　　2015年11月13日，富力地产在证监会官网上披露其招股说明书申报稿，回归A股计划正式实施。

　　21世纪经济报道记者查阅证监会网站发现，截至今年1月12日，在上交所首次公开发行股票处于审核状态的企业中，广州富力地产排名第135，处于已受理状态。

　　李思廉曾预期，去年底或今年一季度富力可以实现A股上市，但实际时间仍可能受股市波动影响。

　　打通新的融资渠道，提升利润率，是富力地产A股IPO的重要目的。

　　招股书显示，富力地产本次拟公开发行不超过10.7亿股新股票，每股面值0.25元，约占发行后总股本的24.93%，募集资金总额为不超过350亿元。

　　融资成本下降，现金流压力缓解，其前期土储将加速转变为项目逐步入市，富力地产将有望在2017年打开成长空间。

　　业内人士指出，富力地产良好的财务表现为其冲击A股奠定了稳固基础。

　　官方信息显示，2016全年富力地产累计协议销售收入约人民币608.6亿元，累计销售面积达约4，693，500平方米，较上年同期分别上升12%和14%。

　　据2016年中报，富力期内毛利润为57亿元，同比上升52%；净利润为24亿元，同比上升43%。

　　光大证券认为，富力地产上述期间内纯利润超市场预期，跑赢多数大型内房公司同期涨幅，将为未来两年的净利润增长打下良好基础。