2017新年土地供给加快并呈现结构调整 房企热情不减

　　2017年开年以来，房企拿地意愿仍然强烈。

　　1月19日，北京市迎来2017年土地首拍。仅挂牌出让房山、平谷、门头沟三宗住宅用地，却吸引了包括远洋、愗源、富力、万科等20余家房企及联合体参与角逐。

　　当天下午土地竞拍前一个小时，21世纪经济报道记者已经在北京市国土局看到，交易大厅外人头攒动。大屏幕显示着此次拍卖的土地交易信息，参与者们三三两两，或站或坐，均在大厅内热烈地交谈。许多人已经站在会议室门口焦急地排队等候。

　　19日成交的地块中，仅门头沟潭柘寺一宗完成交易，由京投发展、远洋、龙湖、保利、首开五家企业组成的超级联合体竞得，总价为63.3亿元，溢价率11%，这是开年以来成交的全国高总价地块。

　　土地供给结构调整

　　近期土地市场供给已经加快。

　　海通证券数据显示，2016 年12月，地方政府增加供给，使土地市场供求环比继续上升，而土地成交价格环比上升、溢价率环比下降。12月，全国一二三四线城市分别推地1.91亿、0.10亿、1.02亿、1.37亿平方米，环比分别增加28.1%、13.1%、23.3%、33.3%。

　　供给加速的同时，土地市场热度不减。

　　2017年开年以来截至18日，土地市场成交金额超过50亿的合计有11个城市，最高的为合肥市，土地成交额达220亿。

　　从1月已开卖土地的城市来看，在南京、合肥、佛山、宁波等城市首推地块拍卖中房企的热情度依然很高，郑州、成都部分重点地块也受到较高关注度。

　　南京于1月12日举行首场土拍，推出的7宗地块中2宗住宅地块受到追捧，其中江宁滨江G90地块拍出11077元/平方米突破区域最高现房销售起始价，同样江宁汤山G91号地块总价超过最高限价将摇号定夺；合肥也于1月13日迎来首场土拍，共计出让新站区等7宗地，吸金71.45亿，其中多宗地块溢价率都超过100%；佛山、宁波首场土拍部分地块也拍出区域单价新高。

　　另一方面，上海、深圳、青岛、无锡等城市对推地属性做了结构调整，土拍被“降温”。如上海1月5日推出的宝山罗泾镇2宗地，其中一块住宅地块受到房企欢迎，拍出了57%的较高溢价率，另一宗商业用地溢价率仅3%。深圳1月5日推出2宗工业地、1宗商业地，均以底价成交。无锡在商业供应过量的市场环境下，首拍推出锡东新城商务区五星级酒店地块也反响平平。青岛也避开纯住宅用地供应，出让了3宗纯商业地块、2宗住宅兼容商业地块。

　　CRIC分析师沈晓玲认为，重点城市，尤其是住宅地块，依然是房企角逐拿地的焦点，其他二线省会城市的部分重点地块也将受到房企关注。如本次首场土拍中，石家庄推出紧邻正定新区园博园核心位置的两宗商务金融地均以200%以上的高溢价成交。城市之间和城市内部的土拍行情分化现象或是今年主流。

　　警惕套利性亏损

　　地价高企是去年土地市场的主要表现，不少开发商已经意识到其中风险。

　　此前，融创中国董事长孙宏斌表示，他曾与万科高级副总裁谭华杰讨论过，现在房地产行业是套利性亏损，比如花1万单价拿地，房子出售单价为2万，接着又用3万单价拿地。其间风险很大，包括现金流风险和高地价。

　　孙宏斌表示，“去年年底到今年年初我在公司一直说不要让杭州现象出现。杭州现象是指杭州房价在2006-2007年时曾经超过上海，但后面有5-6年的时间基本没怎么涨，在这过程中，杭州开发商基本没赚钱。现在大家都知道面粉比面包贵，但去年确实发生过整个城市的地价都比售价贵，这是非常荒唐的事，所以下一波控制风险更重要。”

　　沈晓玲建议，开发商在未来拿地时，应注意城市选择，拿地方式可以多样化。比如在杭州、苏州、南京、深圳等城市，2016年地价已经高企，今年要控制拿地价格；而成都、重庆、昆明等市场趋于饱和，可考虑投资一些中小型地块，可加快开发，保证快速变现；北京、上海、厦门、广州、合肥等城市抗风险能力强，但土拍限制较为严格，房企可碰碰运气，多参与，摇号摇到、溢价较低就拿。

　　另外，沈晓玲也不建议房企进行大规模扩张，建议聚焦现有城市。尤其是扩张欲望较强的中小型房企，应当做好已进入城市的深耕发展。建议开发商不拿或少拿地王。

　　她认为，2017年机遇与挑战并存，政策面收紧令房企或面临销售困境，房企拿地应规避高总价、高溢价、高单价地块，但与此同时，土地市场的降温也值得期待，趁土地价格回落之时，房企可选择性增加土地储备。另外2016年不少房企抓住并购机会推高了销售业绩，企业土地粮仓也得到充实。房企在今年可加强自身的品牌或资本实力，寻找与自身发展战略相匹配的收并购标的。

　　不过，新城控股副总裁欧阳捷认为，“大家还是要拿地的。”如2015年上海共有278家房企，但截至去年10月，在上海拥有200套以上可售住房的只有46家房企，这也只是一栋楼的数量。这导致房企在热点城市没有立足之地，只能退出。因此拿地很重要。

　　欧阳捷指出，“尤其在京沪深，联合拿地的情况会较多。二线热点城市与一线城市非常相似，成交地价还是在往上走。对于非热点城市，如果政府继续大量供应土地，地价肯定往下走。但现在政府在减少供应土地，就是为了维持地价平稳。因此，这些城市的土地供应会相对减量，但土地出让金不会减少，也就意味着地价不会降低。政府还是缺少降地价的意愿和动力。”