中海地产2016不平静：并购中信、人事巨震 “集权”画风变？

　　编者按：岁末年初，总结展望正当时。在2016年新形势下，商业地产行业发生了新变化，未来会有怎样的新走向？从一二梯队商业地产房企过去一年的大动作中，或许能窥视一二。赢商网对商业地产标杆企业在2016年的大事件进行盘点和解读，以飨行业读者。

　　2016年，对于中海地产而言是极度不平静的。

　　一向闷头赚钱的房企大咖销售持续保持稳健增长，据悉，仅2016年前11个月，中海系累计合约物业销售近2067.52亿港元（折合人民币约1831.88亿元）。此数据比照其2016年中上调的年度销售目标2100亿港元而言，已达标98.45%，完成目标任务无难度。销售业绩即将冲破2000亿元大关，中海地产被称为“最赚钱房企”实至名归。2016年对它而言，是不平静的。

　　而更不平静的则是不断刷屏房企朋友圈的人事巨震及对中信的并购大戏。从年初爆出在位不到两年的中海执行董事兼总裁陈谊的离职到掌舵中海三年的郝建民出走，再到颜建国离开龙湖后的重归，引发了业界对于中海“集权”模式的深度思索；在2015年完成对中建的收购后，2016年3月14日中海正式宣告以310亿对中信的全面整合。

前中海执行董事兼总裁  陈谊

　　业内人士表示，房企开发关键在于资本运作，通过并购、兼并等方式快速整合资源、相互助势是激烈市场竞争下的产物，不仅仅是中海地产，这也将是未来商业地产发展的趋势之一。

大事件盘点：销售有望破2千亿 并购、人事动荡陆续登场

　　· 2016年销售望破2千亿大关 成“最赚钱房企”

　　2016年，中海销售继续保持稳健增长。在2016年上半年业绩会上，时任中海地产主席兼行政总裁郝建民表示，“今年中海全年合约销售金额目标上调到2100亿港元。‘十三五’规划内(至2020年)，中海合约销售目标将达到4000亿港元。”据相关数据显示，今年的前11个月，中海系累计合约物业销售约为2067.52亿港元（折合人民币约1831.88亿元），相应的累计楼面面积约为1276.80万㎡。至此，中海在2016年前11个月即完成了98.45%的目标任务，最终达标基本没有悬念，其距离2千亿销售大关也仅一步之遥。

　　对于中海而言，追求的是以盈利为目标的规模扩张，注重核心盈利能力的保证及稳健的资本水平，致力实现利润率与周转率之间的平衡。就中海2016年年中业绩来看，今年上半年，中海地产利润同比增长20.6%，达到196.9亿港元，稳坐行业龙头宝座，这是中海连续第7年中期净利率保持25%以上的水平。同时，其严谨的成本控制（融资成本、人力成本、拿地成本、宣传成本等）一定程度上助推其成为内地房企中最赚钱的企业。

　　· 并购中信地产 助推公司资源结构优化

　　2009年至今，中海的大规模并购SHOW一直在上演。从2009年重组蚬壳电器开始（现今的中海宏洋）到2013年与母公司中建股份的委托交易，再到2015年完成对中建的并购，中海并未停下脚步。2016年初，即对外宣布了与中信地产之间的整合。3月14日，中国海外发展有限公司及中国中信股份有限公司同时发布公告称，中海全面收购中国中信旗下住宅物业组合。收购代价为310亿元，中海将向中国中信配发10%股份及转让物业组合清偿代价。 

　　业内人士称，此次收购完成后，中海总土地储备超7000万㎡，一二线城市占比由58%提高至78%左右，资源结构得到明显优化。此外，此次收购对中海的合约销售增长带来明显助益，推动公司前9个月总合约销售额1710亿港元，同比增长约40%，与同期万科和保利45%、43%的增速相差不大。由此可见，中海管理层此前放言的2020年实现4000亿元销售目标并非随口之言。

　　· 人事巨震：陈谊、郝建民相继出走 颜建国重归

　　一边收购大戏持续上演，一边人事巨震重磅登场。被业内公认为中国地产界的“黄埔军校”，中海地产一直在向各大房企输出高管。2016年1月29日，继美国公司副总裁朱明辉、营销公司董事长曲咏海、原助理总裁范逸汀等三名高层离职后，公司执行董事兼总裁陈谊离职，“忠义二责已了”，成为在位不到两年的陈谊在中海最后的总结陈词。11月15日深夜，中海董事会主席兼行政总裁郝建民突然辞任，董事会副主席肖肖接任。一手主导中海变革的郝建民掌权三年后闪电离职，将中海母公司中建系与中海多年的内部矛盾推上了舆论的风口浪尖。

　　就在2016年即将结束的前几天，12月28日，中海发布公告对外宣称，肖肖正式卸任中海地产总经理，由12月5日从龙湖地产卸任的颜建国接手并兼任董事。颜建国的重归将为中海地产带来怎样的变数，成为业界2017年最为关注的焦点之一。

　　· 从严谨到积极 中海地产拿地风格突变

　　一直以来，中海地产均以低调严谨的拿地风格存于业界。而就在2016年的最后1个月，中海在土地市场上表现突变，十分活跃，拿地金额快赶上2016年前11个月的总量。

　　据了解，中海在2016年前11个月共新增土地200万㎡，耗资达210亿元。而在2016年11月21日-12月27日，中海先后在福州、无锡、厦门、苏州等地纳储50多万㎡，耗资近160亿元，中海12月土地市场上耗费金额仅比前11个月的总和少50亿元。值得一提的是，就在2017年1月20日，中海地产又以29.2亿元夺得东莞首次限价地块，这也是其收购中信之后第一次在莞拿地。在经历过2016年的人事巨震后，中海的积极拿地这一举动被业内解读为运营风格或将发生变化。

大事件解读：并购改革助推人事地震 “集权”管理模式并非长久计

　　并购改革触发内部博弈 “集权”管理模式阻碍集团发展？

　　对于中海地产而言，2016年的人事震荡在其开启并购大戏的同时似乎早已埋下伏笔。在中海完成对中建的并购重组后不久，2016年1月19日，陈谊的离职引发外界对中海地产内部“三权分立”垂直管理集权制的不断争议。一手主导改革的郝建民变身整合狂人，血缘关系并未让中海地产和中建地产产生认同感，“集权”管理模式、合并后中建地产的降级整合加速内部矛盾不断激化。当初“如虎添翼”的设想似乎化为泡影，取而代之的是对集团的严重内耗。因此，2016年11月15日郝建民的闪电离职自然也就不足为奇了。而12月28日颜建国的回归，成为各方人士对中海新发展的希冀所在。

　　企业高管变动密集反映业内问题 亦凸显商业地产趋向成熟

　　2016年，除了中海，多家名企也经历了人事调整。2016年1月5日，万象城和大悦城的缔造者宁高宁辞任中粮集团董事长，出任中化集团董事长、党组书记及子公司中国金茂主席兼非执行董事，主导中国金茂商业地产板块；8月1日起，原万达商业管理常务副总裁陈德力任职新城控股副总裁兼商业管理事业部总经理...其实，在中国商业地产市场上，企业人事变动是行业常态，高管变动无外乎出于几个原因：所处领域不景气；寻求更大的发展空间；企业制定战略／经营指标难实现，绩效考核不合理；徒有高管薪酬，没有高管权限；企业内部文化冲突。

　　汉博商业研究院研究总监刘翠晓认为，企业高管变动密集，不仅说明商业地产行业趋向成熟，人才流动进一步促进行业发展，也反映了行业存在的诸多问题。中海地产的大并购反映了商业地产大洗牌是市场发展竞争到一定程度的必然结果，面对下一轮竞争游戏，通过收购、兼并等方式可最快速的整合资源、互相借势，形成“强者恒强”的国际竞争力，因而中海案例对业内发展有一定的借鉴作用。

项目解读：“环宇城”等三大品牌体系发力 中海商业未来发展引期待

　　据中海地产方面介绍，其自成立以来一直以房地产开发与经营为核心业务，坚持以住宅开发为主，商业地产开发与运营为辅的策略。中海地产相关负责人表示，截止2015年底，中海已落成及在建商业项目中的投资性物业逾600万㎡，其中投入运营的中海系写字楼、环宇城购物中心、星级酒店等商业物业超过170万㎡。自2012年9月首座中海环宇城于济南面世以来，中海地产购物中心及街区商业已形成“环宇城”、“环宇荟”、“环宇坊”三大品牌体系。

　　其中，环宇城购物中心以一年一城的稳健速度相继布局南京、沈阳、济南、天津、珠海、上海、佛山及长沙，而济南、南京、沈阳中海环宇城已实现开业，佛山项目亦于2016年9月29日开业。此外，精品商业“环宇荟”也将于2017年陆续亮相北京、成都等重点城市。

　　据悉，作为体量66万㎡的高端综合社区，已开业的佛山中海环宇城项目涵盖购物中心（建筑面积12万㎡）、寰宇天地商业街（2.6万㎡）、户外水景公园（2万㎡）、高端住宅（3300户）。其中，佛山中海环宇城是中海商业地产华南首座购物中心，开业当日客流量超十万！它定位“城市欢乐所在”的公园式主题购物中心，位于佛山南海区桂澜路与夏平路交汇处，地处广佛线、南海新交通双轨道交汇处，无缝接驳广佛线礌岗站，地铁B出口直接连通负一层，属“双轨道上盖”物业。

佛山中海环宇城 图片来自：佛山中海环宇城

　　作为执笔该项目建筑外观的设计公司，CallisonRTKL通过对佛山本地风土人脉的洞察、对环宇城项目的仔细踏勘，最终完成了这件独特的作品，将“立体公园购物”的理念首度引入佛山，开创性的打造全开放的绿化水系公园，与购物空间无缝连接，大大提升消费者亲临体验的欲望。

　　而在业态规划方面，佛山中海环宇城购物中心规划为地下一层，地上六层，拥有地下停车位1300个。零售、餐饮、休闲娱乐分别占比38%、 32%、30%，目前已引进近200个国际国内知名品牌，其中首推的主力店分别是沃尔玛、百老汇影院、H&M、点都德、Meland、玩具反斗城、星际传奇。在进驻的品牌中，首次进驻佛山的品牌多达三十余家（百老汇影院、点都德、开饭、大龙燚、Mikibana、玩具反斗城、Meland儿童乐园、故事屋等），占比30%，60%为首次进入桂城片区。

　　当然，儿童业态也是一大亮点。据悉，整个佛山中海环宇城三楼都是为儿童而设，区域内还有免费开放的室内儿童游玩设施。玩具反斗城、Meland、星际传奇、美吉姆、棒棒贝贝、addidas kids、OTTO2儿童美术馆等品牌均数进驻。此外，该项目每层还设置母婴室，创新打造佛山独有的“子母卫生间”，还根据小朋友们的身高定制儿童洁具。

　　一直以来，并购是中海核心战略之一，它通过并购获得大量土地储备，也间接推动销售的大幅增长。而作为公司内容版块之一的商业地产似乎发展速度并不同步。如今随着颜建国回归执掌公司，中海拿地风格突变积极，中海商业板块也在逐步发生变化，中海商业地产是否会真正步入高速发展的快车道引发业内关注。