川二级市场“围城效应”：万达凯德抢驻 蓝润明宇外拓？

　　编者按：2015年6月泸州开出华润万象汇，2016年12月23日南充王府井开业，2017年1月12日眉山伊藤洋华堂亮相；而万达则因深化布局四川的长远战略，在省内渐现“遍地开花”的态势……当成都的商业体量与竞争激烈程度同比加大，或许加码混战拼死也难胜出；但转向周边城市继续拓展，是否又能觅得商业蓝海？“四川商业地产下沉趋势探秘”系列报道将从项目、品牌、开发商、城市发展与机构观察等五个维度来进行破题作答。

　　成都，作为全国商业地产表现最为活跃的区域之一，吸引了包括万达、凯德、华润、银泰、王府井等在内的各大商业地产运营商的进驻。在多年的发展中，出现了一种新的趋势：以成都为“中转站”，知名商业地产商开始下沉至川内二级城市，寻求新蓝海，而川内二级城市本土商业地产商开始在成都攻城略地，并逐步向全国迈进。

　　知名商业地产运营商下沉川内二级城市

　　体量过剩、竞争激烈、电商冲击……随着成都商业地产市场开发难度日趋加大，商业地产商们也将开拓新市场作为出路之一。

　　有业内人士曾表示，中国4亿人在城市，2亿人在城镇，接近6亿人在农村。这就意味着，现代化人口只占33%，剩下67%的人的消费习惯仍是市场空白。另一方面，川内二级城市居民随着经济的飞速发展，购买力正在悄然升级，加上方兴未艾的“造城运动”，不少商业巨头已向二级城市抛出橄榄枝。

　　万达

　　截至2017年1月20日，万达已在全国开业187座万达广场，持有物业面积3233万平方米。值得注意的是，除了全国一二线城市的战略布局外，万达还以燎原之势将商业触角延伸到三四线城市，仅在川内二级城市就已布局十余个万达广场。

万达广场分布

数据来源：万达集团官网

　　“万达的商业模式小城镇照样可以做，我们现在已经在一些县城做。万达广场分成A、B、C、D四个级别，最终万达广场会走入很多县城。”万达集团董事长王健林曾公开表示。

　　作为商业地产的龙头老大，万达在四川的开拓也延续了全国的战略布局，不断将战线下探。2015年王健林曾表示：“未来，四川省内将建立21个万达广场。”

　　绵阳CBD万达广场、涪城万达广场、德阳万达广场、资阳万达广场、广元万达广场、遂宁万达广场、乐山万达广场、内江万达广场、雅安万达广场、泸州万达广场……随着一个城市又一个城市万达广场的出现，可以说，万达对川内二级城市的渗透最为彻底。

　　值得一提的是，2017年四川还计划将有4座万达广场亮相，包括雅安万达广场、崇州万达广场以及金堂万达广场等，而川内二级市场仍将是其重点布局区域。

　　凯德

　　从凯德集团官网了解到，自1994年进入中国以来，凯德不仅拥有8座来福士旗舰项目，在中国38座城市还拥有63家购物中心，总面积约650万平方米。除了打造的天津国际贸易中心、凯德龙之梦虹口、凯德龙之梦闵行、凯德晶萃广场、苏州中心等综合体项目受到当地市场的关注外，分布最广、涉及城市最多的凯德广场更在全国建立了良好的口碑。

　　凯德在成都深耕多年，不仅打造了成都来福士广场、凯德天府、凯德广场·金牛、凯德广场·沙湾、凯德广场·魅力城等知名商业项目，还通过收购的方式将凯德广场·新南（原凯丹广场）纳入旗下。事实上，除了成都，凯德也早已开始了川内二级城市的商业布局，在绵阳、德阳、宜宾等地都有项目呈现。

　　如果说成都是四川的老大，那老二非绵阳莫属。在商业地产方面，绵阳与一些国内一线城市相比，也不遑多让，绵阳的巨大商业潜力引起了凯德的关注，并抢占先机打造了其在绵阳的首个商业项目——凯德广场·涪城。该项目分为两期，一期于2007年开业，二期也已于2014年与消费者见面。

　　而位于德阳旌阳区东部彩虹桥头处的凯德广场·德阳，包括了沃尔玛、KFC、屈臣氏、百丽、热风、拉夏贝尔、面包新语、DQ等主力品牌。宜宾的凯德广场·南岸也为当地消费者带来了新鲜的消费体验，受到青睐。

图片来源：华润置地官网

　　华润

　　在对四川二级城市进行布局时，商业地产商也会对不同的城市属性进行分析、评估，甄选出更适合自己调性的城市。在商业地产有着丰富经验的华润，就选择以经济发达人口稠密的川南片区作为自己进驻川内二级城市的突破口。

　　万象城、欢乐颂、华润万家……华润旗下包括多条成熟商业产品线，但每条产品线的覆盖面并不相同。以定位为城市级一站式高端购物中心的万象城为例，它们的体量大、业态全，辐射范围广，大部分分布于一线城市或城市规模较大、经济实力较强的省会城市。而与万象城不同，万象汇则更看重区域家庭消费群体，因此其不仅积极在一二线城市布局，也逐渐下沉到三四线城市。

　　泸州的华润万象汇，是华润在四川的第二个商业项目，也是其在川内二级城市布局的首个项目。泸州华润万象汇位于城西沱江三桥桥头，是该市第一个全业态体验式购物中心。据了解，体量10余万平方米的泸州华润万象汇拥有200余家品牌商户，其中100余家属于首次进入泸州。

　　南充王府井、乐山王府井、攀枝花银泰城、泸州摩尔国际购物广场、达州仁和春天国际……越来越多的商业地产商开始在川内二级城市布局。值得注意的是，与成都这样的大城市相比，川内大多数二级城市的商业容量都相对较小，如何避免“一山难容二虎”的现象也是需要商业地产商们思考的问题。

　　走出来的川内二级城市商业地产运营商

　　国内外知名商业地产商在川内二级城市寻找新蓝海的时候，川内二级城市的本土商业地产商也开始陆续挺进成都。数据显示，已有几十家川内二级城市的商业地产商进入成都打造商业项目。

　　其中，一些在商业地产领域颇有成绩的商业地产商，正在逐渐褪去地域色彩，成为新一代的“本土房企”。

　　蓝润 

　　发迹地：达州

　　来蓉时间：2012年下半年

　　成都项目：蓝润置地广场，蓝润广场，蓝润中心，蓝润Ufun，蓝润国际，蓝润优悅广场，蓝润东悅荟蓝润

　　自达州起家到进入全国百强房企，蓝润用的时间并不长。目前，已开启全国化战略布局的蓝润已经在北京、深圳、上海等地有所动作，蓝润官网数据显示，蓝润自持商业体量逾300万方。而其在成都商业地产市场的发力，要追溯到2015年，当时的蓝润在成都市场上多次入手纯商业地块，包括西岭路地块、人民南路地块、春熙路一医院地块、簇桥地块、攀成钢地块等，频繁拿地的动作被视为蓝润将正式进军成都商业地产的信号。

　　据了解，蓝润在成都的商业体量达193万方，“七子星”商业项目蓝润广场、蓝润置地广场、蓝润中心、蓝润Ufun、蓝润国际、蓝润优悅广场、蓝润东悅荟蓝润也将陆续与消费者见面。值得一提的是，蓝润在成都的商业项目基本布局在核心地段，这也从侧面表露了其在商业上的野心。

　　在成都甚至全国市场取得了不小成绩的蓝润，也开始反哺家乡。为达州人民打造的达州蓝润财富中心已经与消费者见面。

图片来源：领地集团官网

　　领地

　　发迹地：乐山

　　来蓉时间：2009年

　　成都项目：领地·环球金融中心、领地中心

　　从乐山来到成都发展的领地，一直走的是慢工出细活路线。目前，虽然其在成都商业地产市场上还未有大型商业项目正式问世，但在建的两大商业项目均占据成都核心地带，受到市场的强烈关注。

　　位于天府广场的领地中心，是西南首个核心艺术文化区配套商业项目，商业面积约3万平方米。目前该项目的南塔已经封顶，将于2017年交付使用。而位于南延线的领地·环球金融中心，由两座高200米的双塔建筑组成，将开创360°商务全景办公先河，属区域顶级地标性建筑。领地在成都打造的两个商业项目，可以说在成都商业地产领域具有标杆作用，未来都将扮演重要角色。

　　事实上，领地的商业不仅局限于四川范围，其在长春打造的领地·环球贸易中心项目也颇受市场肯定。

　　明宇

　　发迹地：南充

　　来蓉时间：2008年

　　成都项目：明宇金融广场、明宇大厦、明宇·西部国际金融中心

　　自1996年创建以来，20年的经验积累让明宇进入到一个相对成熟的阶段。这个来自南充的商业运营商，不仅在南充成功打造南充明宇广场，在成都打造的明宇金融广场、西部国际金融中心等都赢得了良好的口碑。

　　了解明宇的人都知道，这个商业地产商与其它的不同，它本身带有明显的“明宇”标识，更擅长于酒店领域的打造。南充豪雅东方花园酒店、南充宇豪酒店、南充明宇尚雅饭店、成都东大明宇豪雅饭店、成都科华明宇豪雅饭店、成都明宇尚雅饭店、青城山明宇豪雅度假酒店……其独特的“酒店地产”，使明宇在商业地产发展之路上成功另辟蹊径。

　　目前，明宇的商业触手已延伸至全国多个城市，如西双版纳·橄榄坝四季度假区、长春明宇金融广场、喀什的明宇广场等等。

　　几十家川内二级城市商业地产运营商中，来自自贡的雄飞、南充的泰合、乐山的邦泰、宜宾的永竞、广元的龙腾、绵阳的长虹等等也表现抢眼。但面对日益复杂的商业地产市场环境，这些商业地产运营商能不能在激烈的竞争中找到自己的扩张之路，在成都甚至全国商业地产市场走得更远，还需要时间的检验。