广州时尚天河：主题街区周客流量达30万 将新增巡演及配套设施

　　编者按：室内主题街区，作为主题和客群鲜明的体验街区空间，已经成为购物中心营造场景体验的有力手段，然而，主题街区热的背后运营情况如何？赢商网通过对代表购物中心里的主题街区打造的背景、主要客群和运营情况等进行调查和采访，开展一系列报道。

　　（赢商网报道）近期，《中国诗词大会》、《朗读者》、《见字如面》刷爆朋友圈，也兴起了一股“追赶”文化的热潮。处于喧嚣烦躁世界的人们急需一股让自己沉淀下来的力量，而这背后折射的则是消费者日益增长的精神需求。

　　当文化成为一种符号，“怀旧”成为一种向往，这也便为商家带来另一个商机。适时抓住消费者的心理和需求，形成特定的“记忆点”，室内主题街区无疑是比较恰当的诠释方式。

　　作为目前广州市为数不多的室内主题街区，由时尚集团打造的广州时尚天河商业广场里面的主题商业街自有其特点。

　　据了解，时尚天河主题街区由童话街、夜上海街及岭南风情街（寻马街+骑驴巷）等组成，经营面积达10000平方米。其中餐饮类业态占比30%-35%，服装百货40%-45%，还有一些民间艺人及手工作坊进驻。

　　时尚天河方面表示，未来特色主题街会更加增强体验感，以及与顾客之间的互动，比如巡游表演，而且这些互动会成为常态。

　　三种主题风格各异，新增巡演

　　资料显示，时尚天河是时尚集团在广州的投资项目，位于广州天河体育中心地下，地处天河商圈核心地带，毗邻正佳广场、维多利广场、财富广场、中信广场。

　　该地下商业街呈倒“T”字，总占地面积约12万平方米，总建筑面积约22万平方米，拥有1700个地下停车位，由东中西三区组成，其中东西两区已于2012先后开业，且呈“一”字动线设计分布于整个时尚天河两侧。

（图片来源：时尚天河）

　　而中区（中一、中五街、中C东南亚特色风情餐饮区）也于2015年中开业，整个时尚天河街区的最后一部分--中二中三街则打造为童话、岭南和夜上海风格相融合的特色主题街区，并于2016年9月2日开业。

　　据介绍，该主题街区呈“U”型分布，以童话街为中心点，分别向两侧延伸，向左是童话街一巷向寻马街延展，向右是童话街二巷向夜上海街、骑驴巷扩展。

　　赢商网实地探访了解到，为了弥补时尚天河商业街儿童业态的不足，以及考虑到部分消费者升级为父母，该主题街区加入童话元素，包括童话实体景观，比如旋转木马等。

　　童话街以儿童业态为主，两条巷子将近30家店铺，涉及童装、玩具、儿童食品、生活用品、儿童培训、早教、动漫及与亲子家庭相关的系列品项，其中服装占比将近一半，已经进驻的童装品牌包括迪士尼、巴拉巴拉、丹尼熊等。

　　在广州这样一座文化底蕴深厚的城市，“寻马骑驴”这两条巷道的引入很贴近岭南文化的气息。该街区形态以岭南文化建筑、器物的实体艺术景观为主，融入了鸡公榄、剪纸、皮影戏等岭南文化元素。

　　据不完全统计，岭南风情街内的店铺接近40家，主要为轻餐饮、美甲、饰品店等，而且有几家门店等待招租。

　　如果说岭南主题街是迎合本地消费者的消费习惯和需求，那么夜上海街是否符合“老广”们的胃口？“也不是没考虑过广州本土的特色文化，但是夜上海这个概念范围更广，接受程度更高”，面对疑问，广州市时尚商业城有限公司总经理孔琦如是解释。

　　绚丽的霓虹灯、旧上海的建筑风格、东方风情的旗袍美人等上海滩元素被广泛应用在夜上海街区内，随处可见旧欧式文化建筑、叮叮车、电线杆、大字报、留声机等实体艺术景观。该街区共有近30多家店铺，其中年轻女性服装店的占比超过一半。

　　总体而言，整个特色街区多以自主品牌、以及服装类别为主，按照孔琦的计划，未来会引入的也是互动性较强，让消费者能参与进来的店铺，能带来较大的人流，增强体验感。例如陶瓷，陶艺、画画等民间作坊。

　　此外，该街区除了有大量特色街景供游客拍照，街区还新增了叮叮车、黄包车等免费体验服务，而且以后街区内可能会有巡游表演，“将作为常态来呈现”。

　　周客流量达20万-30万，继续优化设施

　　熟悉广州的朋友都知道，时尚天河几年前在刚开业时走得并不顺畅，连开业都推迟了好几次，各种问题频现，外界看好的甚少。然而经过将近五年时间的沉淀和调整，现在该商业街区的人流量增长了十几倍。

　　彼时深圳时尚商业地产集团董事长郭奎章公开表示，截至2015年，一年的客流量达到4700多万。未来还将于深圳福田站以及华强北华新站两个地方开设地下商场。

　　据时尚天河方面透露，就中二中三主题街而言，如今周客流量在20万-30万之间，租金收入在整个时尚天河来说属中低段，每月租金维持在在450-500元平方米。

　　“我们更多的不是关注租金，而是看未来的可成长空间够不够大”，孔琦强调，主题街区以点带面，在口碑传播性及人流拉动方面确实其到了很重要的作用。

（图片来源：时尚天河）

　　回想起当时打造主题街区的考虑，孔琦坦言，有两个方面的原因：一是时尚天河平面面积过大，为了减少同质化竞争；同时体验式消费也越来越受欢迎，为了能够让消费者对时尚天河有个特定的印象。

　　如上面提到的，该主题街区位于地下商场比较里面的位置，距离地铁和公交尚有一段距离。“我们也只剩下这块地方可开发了”，孔琦直言，他们也是想通过打造这些主题，来盘活商场的低价值空间，拉动人流。

　　据孔琦介绍，延续时尚天河面向的客群，主题街区针对的也是年轻的消费群体。该街区的装修和设计，在广州仍属比较新颖的，但他也承认，现在谈成功还为之过早，主题街区仍然有一些地方需要完善和调整。

　　此前有很多消费者都反映，时尚天河街区内辨识度不高，容易迷路；洗手间的设置比较少。对此，孔琦表示，由于商场过大，而且缺乏地面标识感，会给人们尤其是女性消费者带来出行的不便。

　　其称，未来在主题街区甚至是整个地下商业街都会增加景点的设置，给每条街区做规划，让大家更有目的性地逛街；同时现场增加智能机器人进行引导，以及进行智能导入系统的使用，WiFi的布点。此外，3月份会新开两个洗手间。

（图片来源：网络）

　　孔琦认为，能满足消费者的需求和期望值的就是赢家，但是主题式街区只是体验式消费的一个维度，“未来可能还会出现新的方式来迎合消费者的需求”。

　　他还特别强调，不要为了做主题而去做主题，主题街区是建立在传统的商业理念之上而派生出来的东西，不要舍本逐末。

　　人流能否转化为客流，需要时间沉淀

　　值得一提的是，根据赢商网现场了解，工作日期间，该主题街区的人流量并不大，由于该街区内主要是小食为主，所以午餐及晚餐时间人们更愿意集中到中C东南亚特色风情餐饮区去消费。

　　但是在周六日期间，人流确实非常多，甚至出现人挤人的情况，很多顾客纷纷对着街景拍照留念。但是庞大的客流能否带来强大的购买率，并带动周边商铺的营业额？

　　“周末是很多人在这边拍照，进来店里的人也很多，但是真正买到东西的客流跟人流量并不太成正比”，一位女性服装商户对赢商网如是表示，“周一到周五人流都差不多，但是这期间的人工、水电和租金都要花钱，周末赚的钱也是刚好抵掉这部分损耗，生意不好做”。

　　时尚天河方面则指出，主题街区带来了大量的人流，自然能转化为消费力，但由于是独立商铺为主，所以并没有各商户的营业额统计。

　　按照仲量联行零售部一位分析师的说法，如果主题街区吸引来的人流与整个商场的目标消费者是一致的话，这部分人流能转化为一部分购买力。

　　无独有偶，高力国际董事陈厚桥也认为，人流大，购买率高不高，要看商场的业态及品牌配置能不能与商场融合，把人留下来。

　　此外，其指出，主题街区要跟商场的大方向，周边客群契合，跟其他业态不要有太大的冲突，实现1+1>2；而且要有号召力的品牌，能够形成一定的影响力；同时要有一定的规模。

　　曾经有观点指出，一个成功的室内主题街区往往都是经过精细化的市场定位，严格的细节控制并且一定是有足够的商户和客户作为支撑。如此看来，时尚天河内的主题街区基本上能满足以上要求。

　　但是能否作为一个独立的亮点和记忆点，同时与整个商业项目创造的环境相互配合，把庞大的人流量转化为固定的客流以及强大的购买力，还是个值得探讨的问题。

　　正如孔琦所说，商业需要时间去沉淀，时尚天河的主题街区从开业至今也不到半年时间，现在去做任何评定也言之过早。它的成功与否，还需要交给市场和时间去检验，我们拭目以待。

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