房企激烈角逐北京商办用地 除了环球影城还有谁？

　　（赢商网北京站报道）在“禁止商改住”、“城六区禁止建1万平方米以上的批发市场”等政策调控下，2016年北京各开发企业拿下的商办用地的走向越来越受到关注。

　　根据易居研究院智库中心的数据，2016年北京卖地收入共844亿元，出让用地面积合计368万平方米，规划建筑面积合计507万平方米，其中，商办用地卖地收入共318亿元，用地面积合计267万平方米，规划建筑面积合计287万平方米，商办用地的收入、用地面积、建筑面积分别占比37%、72%、56%。

　　商办用地如何开发，如何根据地块周边的产品形态、市场状况打造合适的产品，拟定适时而稍微超前的定位，对开发企业来说十分重要。

　　以规划建筑面积来排名，2016年摘得商办用地前三名的房企分别是首寰文化、绿地、龙湖。拿下通州建筑规模达164万平方米的土地，首寰文化携手美国康卡斯特NBC环球公司，将在北京打造全球最大的环球影城；绿地再次布局大兴，去年新增2块建筑面积总计24万平方米的地块；龙湖去年拿下中关村和房山两地块，将在房山打造天街购物中心。

　　2016年摘得商办用地前三名的房企分别是首寰文化、绿地、龙湖

　　北京环球影城起航

　　2016年7月7日，北京首寰文化旅游投资有限公司（简称首寰文化）以底价87亿元拿下北京通州文化旅游区内一地块，该地块用地面积207万平方米，建筑面积164万平方米。首寰文化携手美国康卡斯特NBC环球公司，计划将其打造成全球第六个、亚洲第三个环球影城。

　　资料显示，首寰文化成立于2013年11月22日，注册资本30亿人民币。商业见地了解到，首寰文化与美国环球公司将成立两个合资公司，一个负责影城的主体投资与建设，中方占股70%，美方占股30%，另一个负责管理运营，中方占股30%，美方占股70%，中美双方合作开展建设和运营。

　　北京市规划国土委主任魏成林今年1月15日表示，环球影城前期拆迁征地工作已经完成，目前正在进行方案设计，初步计划在2021年建成。此前，首旅集团董事长段强曾表示，环球主题公园及度假区整体项目占地4平方公里，预计总投资额超过1000亿元。

　　根据去年9月曝光的概念效果图，北京环球影城将有14个场景，即：好莱坞大道、环球酒店、马达加斯加、怪物史莱克王国、侏罗纪公园、霍格沃茨城堡、霍格莫德村火车站、鹰头马飞行过山车、霍格莫德村、国王十字车站、逃离古灵阁、对角巷、黑衣人过山车、变形金刚3D。

　　4年后，北京环球影城将迎来开业，届时我国主题公园领域将形成“北有环球影城、南有迪士尼”的双雄鼎立局面。

　　高力国际北京分公司商业零售部董事赵迪对商业见地表示，环球影城和迪士尼的目标客群和场景内容有所不同，环球影城针对的消费人群以成年人、青少年为主，儿童为辅，迪士尼的人群以儿童、家庭为主，两个主题公园针对的人群有差别，但都兼顾了成年人。

　　在赵迪看来，环球影城以科技型电影、游乐园、光影空间为主，随着电影题材的更新，趣味性更强，但参与体验感更单调些，没有迪尼斯的心灵冲击元素，迪斯尼是不同年龄段的人都能在里面找到相应的IP形象和故事，有怀旧的场景在，能刺激人的回忆，总的来说迪斯尼的影响力更大。

　　“盈利模式上，环球影城与迪士尼差不多，除了门票收入之外，还有餐饮、纪念品、房地产租金、酒店收入以及IP授权收入、延伸性收入等，有着一整套的综合性收入链条，形成系统的产业链”，赵迪进一步表示。

　　北京环球影城初步计划2021年建成

　　绿地再次布局大兴

　　2016年2月，绿地在大兴区北臧村生物医药基地一口气拿下两块商办用地，建筑面积分别是10.7万平方米、14.3万平方米，分别耗资18亿、13亿元。

　　据悉，大兴汇集了宜家荟聚购物中心、鸿坤广场、乐家购物中心、龙湖天街等商业项目，大兴生物医药基地是北京市政府依据《京津冀协同发展规划纲要》，为振兴首都现代制造业而规划建设的生物医药产业化基地，出于对该区域经济效益和地块增值潜力的看好，绿地在大兴加大了投入。

　　商业见地联系绿地京津事业部，欲了解两块商办用地的用途和打造计划，但截止发稿未得到对方的回复。不过，绿地已在大兴开业了绿地缤纷城项目，未来该地块的打造可能会有所差异化。

　　2016年12月，大兴绿地缤纷城二期开业，该项目定位为休闲生活方式中心，引领大兴北部商圈超过60万居民的消费升级需求和新生活方式，成为绿地商业旗下首个轻资产输出项目。

　　绿地缤纷城开业后，绿地再次布局大兴

　　上海易居研究院智库中心研究总监严跃进对商业见地表示，投资北京近郊区市场已成为绿地目前物业开发的一个新方向，尤其是类似大兴等市场住宅物业比较多，但商办类项目相对少，所以一定程度上提供了很大的市场空间，随着后续大兴机场的建设和开通，对于北京楼市来说，实际上会使得商业资源南移，这样投资大兴实际上有较大的意义。从绿地目前的企业管理角度看，也需要通过此类项目来提振业绩，毕竟同行也对其产生了较大的市场压力。

　　自2012年大兴绿地缤纷城一期开业，绿地已经在大力布局绿地缤纷城产品线，目前已经在北京大兴、北京房山、长春、西安等地落地，商业影响力逐渐扩大。

　　龙湖将在房山打造天街购物中心

　　在北京商办用地的获取上，龙湖的速度和力度与绿地不相上下。2016年龙湖在北京招拍挂市场上共获取了2宗商办用地，分别是建筑面积17.9万平方米的房山长阳地块和建筑面积4.6万平方米的中关村地块，分别耗资37.8亿、14.1亿人民币。

　　去年11月28日，龙湖联合首开争夺北京房山区长阳镇FS00-LX10-0042等地块，参与抢地的企业包括万科、富力、远洋、华远、石榴、中粮+万科+天恒联合体、新城、安邦等，经过203轮血战，龙湖首开37.8亿摘得该项目。

　　据悉，该地块占地总面积8.57万平方米，规划建筑面积17.91万平方米，容积率2.1，规划用地性质为B4综合性商业金融服务业、S32公交场站设施用地。成交折合经营性楼面价为21415元/平方米。根据规划，项目未来拟打造“天街”购物中心及写字楼。

　　龙湖商业十分重视在北京区域的布局，计划在京城东南西北各个方向发展天街购物中心，在各个区域深耕，在北京形成整体的市场影响力。

　　2014年12月，龙湖在北京的首个天街-长楹天街开业，引进永辉精品超市、卢米埃影城、全明星溜冰俱乐部等主力店，成为首都东部地区的生活方式发源地。

　　2016年7月1日，龙湖在北京的第二个天街购物中心-大兴天街开业，优衣库、H&M、GAP等快时尚潮牌，SFC上影影城、喜悦滑冰场、物美精品超市、迪卡侬运动超市、健身会所、奇乐儿萌兽主题乐园等进驻其中，形成全业态、高体验度的消费矩阵。

　　在北京，房山是龙湖一直以来的目标区域，龙湖拿下的房山长阳地块周边交通条件便利，地块南侧紧邻地铁房山线（良乡大学城北站），地块周边3km生活半径范围内，居住类及商改住类项目较多，且良乡大学城的规划建设逐步成型，未来该片区将导入大量客流。目前，区域内缺乏大型、高端购物场所，该项目定位为京西南潮玩时尚中心，突出炫酷、动感、时尚的主题，将打造成房山的天街购物中心。

　　龙湖拿下房山地块，计划打造天街购物中心 

　　至于中关村地块，龙湖去年6月2日以14.1亿拿下，溢价率107.3%，楼面价3.02万/平，在中原地产首席分析师张大伟看来，地块拍卖7个月之前，该区域同类型地块的楼面地价仅为1.2-1.3万元，“等于7个月地价翻了2倍”。

　　龙湖地产北京公司相关负责人表示，中关村地块的拿地没有商业用途，不会建成购物中心，具体的规划目前还不清楚。