港汇恒隆广场三成面积空置 陈启宗致股东函中小细节

　　（赢商网报道）梅雨纷纷的南方三月，地产圈的业绩发布盛宴上演着最后的狂欢。

　　3月22日，碧桂园、中海、华润、瑞房、长实、银泰同日霸屏港交所公告栏。串联的数字，喧嚣的人群，牵动着各方敏感神经。

　　当恒隆名为《一心一志》的2016年度报告闪现在扎堆的消息框中时，不免让人觉得意外，因为其在年前已公布过且召开了发布会。

　　重复过的事实，已无新的看点，但新增加的致股东函隐藏的那些细节、潜伏的那些问题总能碰撞出些许行业思索，特别于商业地产而言。

　　正如董事长陈启宗所言，“虽然我们凭着管理层的努力取得一定成果，但市场气氛依然呆滞。虽说上海的良好表现或许是美好前景来临的先兆，惟保持审慎态度才是明智之举。”

　　港汇恒隆广场三成空间停运

　　回顾业绩，陈启宗一句话总结称，“近年，我们的零售租赁业务最受打击。”

　　一方面是内地尤指上海两座恒隆广场大面积范围进行闭店优化影响租金收入，另一方面则是香港购物商场租金增长放缓。

　　股东函载明，上海的恒隆广场地库因进行优化工程而关闭，其占购物商场的总可租赁面积约13%。“幸好上海的恒隆广场的奢侈品牌表现突出，抵消部分优化工程带来的影响。”

　　但即将在2017年第一季开展优化调整的港汇恒隆广场面对的问题则更为严峻。不仅关闭的总楼面面积较恒隆广场翻番，高达30%；且没有相应的奢侈品市场份额来抵消负面作用。

　　基于此，陈启宗指出，公司在上海的租赁边际利润率下降了一个基点─源于上海的恒隆广场下跌2%，而上海的港汇恒隆广场则保持不变。

　　至于上海以外的六项物业中，有四项的出租率录得上升，新落成的大连的恒隆广场令总收入微升1%。而沈阳的市府恒隆广场及天津恒隆广场的租出率下跌。

　　市道持续低迷，无疑给恒隆各大购物中心运营都蒙上一层迷雾，且给出了“各地均有租金下调压力”的判断，“经营环境最为艰困”的沈阳的市府恒隆广场及无锡恒隆广场再次被点名。

　　因此，如何提高这两座“困难户”的成绩，也被陈启宗写入了股东函中。其中，无锡恒隆广场第二座办公楼已开始步入加速轨道，沈阳市府恒隆广场办公楼顶层的酒店改建工程也将按计划进行。

　　另值一提的是，沉寂了近七年的无锡恒隆广场毗邻地块也被恒隆提上了开发日程，“我们亦正与无锡政府商讨有关转移无锡的恒隆广场毗邻地块的事宜。”

　　对此，恒隆相关人士对赢商网确认称，公司正在与政府进行土地交接等相关工作。

　　据悉，2009年5月15日，无锡市国土资源局公布了2009年第三批国有建设用地使用权挂牌出让结果。

　　最终，恒隆地产以4.15亿元在无锡购下中医医院地块，折合每平方米楼板价3800多元。该地块位于健康路与后西溪路交叉口东南侧，被要求建商务办公、商业、酒店式公寓、五星级标准酒店，主体建筑高度不低于150米，供地方式是净地。

　　至于工程稍有延误的昆明和武汉恒隆广场，陈启宗也于股东函中承诺，“我们会尽力赶上进度。”

　　谈及另一影响租金收入的因素——香港租赁市场不被看好，陈启宗预测，由于目前在港购物商场租金收入已处在历史高位，未来每年约10%的增长率将难以维持。

　　“仍未见本港零售销情有回升迹象。我们只望能维持近年的租金增长率，坦白说这是一项挑战。幸运的话，我们将多出售数间蓝塘道的半独立式豪华大宅。”

　　香港购置土地计划彻底受挫

　　这边厢，零售租赁业务“受到打击”；那边厢，恒隆在购物土地上似乎也是阻力重重，特别是在大本营香港。

　　也难怪陈启宗在股东函中直接喊话，“香港的经济将平稳度过。可是，地价被内地企业大幅推高，使我们于可见将来的购置土地计划彻底受挫。”

　　打今年以来，自龙光联手合景168.55亿夺下香港近年来单幅最贵地块，再到海航5个月272亿拿下第四幅地，内房企正掀起一股赴港抢地热潮。

　　香港地政总署统计数据则显示，2016年5月至2017年2月，香港共售出31.4万平方米土地，总价为1020.6亿港元，其中内地房企贡献了一半。

　　这也就意味着，香港开发商在港购地难度系数越来越高。

　　“2016年香港传统开放商，既面对内地开放商以及本地新晋买家的竞争，投得土地的难度日增，预料此情况将于2017年持续。”仲量联行估价部亚太区资深董事周若瑜此前评论称。

　　面对这般“疯狂”，陈启宗于股东函中给出的解释是，“由于他们在内地的业务庞大，使他们觉得香港这个小市场易于掌握，甚或微不足道。因而他们愿意付出惊人的价格购置土地。　”

　　至于这些高地价得主的未来命运，陈启宗并未直言，而是回顾了香港发展商于辉煌的1994至1997年间，也就是亚洲金融危机爆发之前，亦曾以不理性的超高价格购置土地，最后“皆上了沉痛的一课”。

　　在其看来，虽然恒隆在1994年初停止拿地一度受到市场揶揄，“他们大概会认为我们是愚昧的”，但最后时间给出了证明。

　　以史为鉴，现在的恒隆再次选了“等待”。“我们接下来要做甚么？”一个很明显的答案，是等待市场下跌。“现在购置了土地的发展商在数年后出售有关单位时，他们便会感到痛楚。”

　　然而，等待有时候也会让机会从指间溜走，这一点陈启宗并未否认。

　　“一个合理的问题是：香港在2004年后从沙士中恢复元气，我们有否错失建造住宅物业的机会？某程度上是有的，因为我们当时正全力建盖内地的商业物业组合。”

　　在陈启宗看来，彼时香港的地价并不便宜，回报率可以接受但不算可观，但当中涉及的风险亦却让其最终认为这桩买卖“不太吸引”。

　　此外，内地布局的“慢半拍”也是陈启宗认为错失机会的理由，“我们在内地的策略应该尽早执行。”

　　因为，假如市内的最佳商业用地被其他发展商投得，恒隆几乎不能在当地找到同样优质的土地，甚至会被迫放弃在那个城市发展。

　　由此，陈启宗得出启示是，“早人一步加入市场是关键。也就是说，我们并不后悔自2004年起投入发展内地的项目。”