泉州靓丽的GDP数字背后：商业市场不容乐观 项目亟待精细化运营

　　编者按：曾几何时，泉州的市民消费主要以临街商铺和百货为主，2012年，浦西万达广场的开业，无疑是为泉州开启了商业综合体时代新篇章。短短几年间，商业综合体开始以惊人之势林立于泉州各大板块，尤其在今年，泉州商业更是迎来大爆发。回顾过去，展望未来，泉州商业市场如今究竟呈现何种状态？商业大爆发，泉州商业的未来何去何从？赢商网福建站特推“泉州商业纪实”系列报道，为您解读泉州商业的发展。

　　泉州，是福建省确定做大做强的三大中心城市之一，全市人口达800多万，GDP连续18年全省第一。与该靓丽的数字相比，过去的泉州商业市场显然与之不相匹配。几年以前，泉州在商业地产投资行业几近于空白，市民消费主要以临街商铺和百货为主。直到2012年浦西万达广场的开业，泉州才拉开“城市综合体时代”的大幕。

浦西万达广场

　　此后，万科、泰禾、中骏等实力房企纷纷进驻，在泉州开启了轰轰烈烈的“造城”运动。尤其在今年，泉州更是进入了商业大爆发的时代。据赢商网福建站统计，大泉州今年计划开业12个项目（面积≥3万㎡），激烈的大战一触即发。

　　但据小编走访泉州市场发现，部分已在运营的商业项目情况不尽如人意。那么，究竟为何在人口与GDP占尽优势的前提下，泉州商业仍然不乐观？未来，这些即将开业的项目如何才能脱颖而出？

　　现状

　　城区迎商业大爆发时代

　　在延续多年临街商铺与百货的商业形态后，2012年9月，浦西万达广场的开业给泉州商业注入了一剂新鲜血液，开启了泉州的mall时代。此后，伴随着各大区域中心的高起点规划，城东、东海、桥南等板块成为众多商业巨头争先抢驻的高地，泰禾、中骏等实力房企纷纷进驻。

　　在项目开业方面，继万达之后，泉州城区仅于2014年开出一个大型商业项目——中骏世界城。该项目集SHOPPING MALL、商务办公、五星级酒店、商业街区、体育文化中心和与高端住宅为一体。其中，SHOPPING MALL约占17万平方米。此后再开业的新华都东海湾生活广场、东海湾亲子广场、润柏香港城等商业项目就相对“低调”，项目面积仅大约五六万方，业内关注度也相对更少。

中骏世界城

　　沉寂多年，今年的泉州商业可谓进入大爆发阶段。据赢商网福建站统计，包括晋江新城吾悦广场、和平国际广场等周边板块的商业项目在内，整个大泉州今年已开业或计划开业项目（面积≥3万㎡）达12个。其中，东海泰禾广场、百捷上悦城、开元盛世广场、新天城市广场、南益·美岁天地、富临新天地、中骏广场、万科城万科里8个项目均处泉州城区。可以预见，城区的商业格局已逐渐向多极化发展。

2017计划开业商业项目

　　痛点

　　部分商业项目运营困难

　　商业发展的脚步在不断提速，但从目前市场呈现的状态来看，泉州的商业发展却显得有些“虚胖”。

　　首先，就目前已开业的项目而言，润柏香港城、东海湾亲子广场、泉州环球城等多项目的运营正面临一大难题。2015年12月开业的润柏香港城，定位青春时尚主题MALL，独创地下3万平方米的乐活广场，旨在缔造泉州首个香港主题商业中心。但据小编走访发现，出现在该商场内消费者寥寥无几，且每个楼层都有尚未租出的空铺。东海湾亲子广场更糟糕，整个商场所能见到的仍在营业的商铺屈指可数。泉州环球城同样是一座“空城”。

东海湾亲子广场

　　其次，从生成总值来看，泉州GDP连续18年全省第一的靓丽数字背后，GDP增长率却与之背道而驰。小编翻阅资料发现，2016年泉州GDP总值6646.63亿元，居全省第一，但GDP增长率仅为8.29%，在全省内居倒数。

2016年福建省GDP数值

图片来源于网络

　　此外，在泉州商业即将大量“面世”的同时，不乏因各种原因而停止动工的项目。以泉州皇族金融中心为例，日前，新华都就因全资子公司泉州新华都购物广场有限公司前期投入的“泉州和昌贸易中心”项目（现已更名为“皇族金融中心”）无法按期交付亦无法如期履约，向福建最高人民法院起诉和昌福建。据了解，去年7月起，皇族金融中心就进入停工状态，营销中心也关停。

　　业内有观点认为，“泉州商业未来一到两年之内是营销上的竞争，三到五年内在招商上或将出现残酷的竞争，不少商业综合体还将面临消费人口不足的困局。”

　　探因

　　人口外流 商业辐射力薄弱

　　作为福建的三大中心城市之一，泉州人口、GDP都在全省排名中居首。但相较于福州、厦门，为何泉州的商业却相差甚多，这一问题引人深思。有业内人士对此进行了多角度分析。

　　    首先，泉州虽然表面上看人口众多，实际上周边板块相对独立。晋江、石狮、惠安等县市来到泉州市区消费的客群少之又少。使得城区商业辐射范围更窄，商业运营更趋于社区商业，仅服务于3-5公里范围的人群。

　　其次，相较于福州、厦门，泉州的商业起点相对较低，时尚节奏较慢，随着城市交通的发展，部分客群会选择到厦门甚至深圳、香港等地消费。符合泉州商业市场的中产阶级人群大部分流失也成为一大症结。

　　第三，在品牌的选址上，泉州同样不占优势。首进福建的品牌在选址上以厦门与福州为第一考量，使得泉州商业市场上品牌资源匮乏，市场竞争力薄弱。

　　此外，泉州众多项目位于新区，在入住率尚低的背景下，缺乏强有力的人流支撑，商业先行的开发模式增加了运营的风险，商业体开业状况不佳，在这点上，从城东洛江片区的润柏香港城可窥见一斑。

润柏香港城

　　另外有观点表示，泉州城区局部供应过剩和局部供应不足，是泉州商业地产现存的又一个“矛盾”。如城东洛江片区除了已开业的中骏世界城、润柏香港城，还有正在建设的华大泰禾广场、星光耀万达广场等综合体，该片区就可能面临商业供应过剩的情况。而老城区拥有216所学校、26所医疗机构，就老城区常住人口数来看，商业配套还略显不足。

　　破局

　　凸显特色 强调精细化运营

　　虽然目前泉州商业仍然隐忧重重，但业内对市场的前景依然看好。泉州新天城市广场总经办招商运营副总刘雄先生表示，此前消费力外流，这对于泉州的商业市场而言虽是挑战，却同时也是机遇。“泉州的商业市场前景仍然很好，主要是看运营商如何把握好市场，发挥项目的优势，留住外出消费人群，甚至改变部分人的时尚与消费的观念，引导这部分人群来消费。”刘总同时表示，商业大爆发之后，未来的两三年，泉州商业市场将迎来大洗牌，经营毫无特色或者一成不变走着老路的商业将面临淘汰。

新天城市广场

　　纵观全国商业地产，在个性化消费升级、放量增加、竞争愈发严峻的形势下，越来越多的开发商开始注重打造特色，强调精细化运营，泉州市场也不例外。

　　就城区商业项目来看，细分市场、差异化定位、精细化运营的现象已有迹可循。

　　·中骏世界城于2015年开始着手项目的升级调整。硬件内容上，去百货化、利用屋顶空间打造文化主题展馆、增加天空农场。业态调整上，围绕“时尚、家庭、生活”的商业定位，着重儿童、文化业态的规划，与现有购物中心形成差异化经营；

　　·仟禧汇定位高端婚礼定制中心，引进婚礼酒宴、婚纱摄影、婚纱定制、婚礼策划、珠宝首饰等十六大婚礼业态，为泉州的准新人提供一站式全程婚礼服务；

　　·东海泰禾广场走高端商业路线，引进PHILIPP PLEIN、Red Valentino、EA7 、PHILIPP PLEIN Sports 、DKNY、Hip&Bone、Sinequanone、Christofle、Longines等高端品牌，据了解，近百家知名品牌为首次入驻泉州。此外，项目还引入国内首家集“代客烹饪、厨艺培训、加工体验、居家美学”于一体的大有码头生鲜市集，打造一站式、多元化的消费场所；

东海泰禾广场

　　·南益美岁天地定位国际轻奢名品中心；百捷上悦城规划一楼层一主题的商业氛围；开元盛世广场依托开元寺、西湖、清源山等人文景观资源，定位海丝文旅购物公园……泉州商业逐渐向差异化的细分领域发展。

开元盛世广场

　　后记

　　差异化定位、精细化运营已然成为行业的共识，未来泉州的商业项目能否在此路上打下自己的一片天地，这有待时间的考证。但可以肯定的是，随着商业项目的逐渐“面世”，泉州商业即将开启“厮杀”阶段。对于未来的商业市场发展方向，刘雄先生表示，“泉州商业项目要立足于根本，立足于自己的市场，做更能让市场接受、更接地气的商业，同时留住泉州外出消费的人群、引导其他人群消费，这是未来我们亟需做到的。”