房企拿地风险隐现：为增加货值？该如何破局？

　　史上最严调控并未阻止开发商拿地热情。而令一些开发商感到困惑的是，目前一些地块按照其算账逻辑甚至是在亏本拿地。

　　对商办调控政策出台后，3月30日北京土地市场迎来商办用地首拍。当天有3宗商办用地参与竞拍，分别位于朝阳区和大兴区。三宗F3类用地合计规划建筑面积24.1万平方米，合计起价40.4亿。最后成交价格合计为53.5亿。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，虽然此次土拍价格远低于过去市场平均溢价率，但政策重压下，企业依然竞争拿这种高风险地块。从未来预期看，企业还是为了增加货值而拿地。整体而言未来这部分物业被企业持有的可能性更大，但3宗地块位置均属于目前办公出租的低价区域，所以企业拿地风险和成本依然较高。房企拿地主要还是从企业战略考虑，市场价值不高。

　　拿地风险隐现

　　随着北京调控持续深入，对房地产市场的预期发生明显改变。而房企对土地市场的热情仍在。

　　3月28日下午，北京土地市场迎来新政后的首场拍卖。经过激烈角逐，天恒以15.8亿元竞得通州台湖地块，首创以17.6亿元、配建12.8万平方米自住房竞得密云地块。

　　北京市国土局的挂牌文件显示，通州台湖地块全部为建设自住型商品住房，最大套型面积为90平方米，销售价格20000元/平方米（含全装修费用）。密云地块则限定商品住房销售价格，并设定土地合理上限价格。当竞买报价达到土地合理上限价格时，转为在此价格和配建5万平方米自住型商品住房面积基础上，通过现场竞报“自住型商品住房”的方式确定竞得人。同时，配建及竞建的自住型商品住房销售限价为15000元/平方米（含全装修成本），剩余的商品住房销售均价不超过21215元/平方米，且最高销售单价不得超过22276元/平方米。

　　张大伟表示，“密云地块最后只剩余13671平方米商品房限价房，其他12.8万平方米将成为自住房。平均计算下来，楼面价达到1.25万/平方米。最后可售总货值只有22.1亿元。而如果按照自住房成本6000元/平方米计算，最后商品房部分的地价将超过2.1万/平方米。虽然有可能有配套商业和车库等溢出可售按照15%货值溢出计算则货值25.4亿元，依然体现了房企竞争土地的坚决。”

　　也就是说，经过测算，这两块地有利润的可能性非常小。张大伟认为，开发商如此抢地，只是为了增加销售额。“抢到就代表明年天恒多了20亿销售额，首创接近25亿销售额。”

　　此外张大伟指出，上述商办地块风险也很大。据中原地产研究中心统计，在3·26北京商住新政后的3天内，商办类物业签约跌幅高达99.9%。只有位于通州的个别项目企业签约5套，另外还有门头沟与丰台各有一宗企业购买，其他相关项目全面冰冻。

　　因此，张大伟判断，企业目前拿地只是为了增加货值。

　　房企谋破局

　　北京一家房企高管对当前土地市场状态有极大困惑。他认为，以前各家开发商预期不同，所以拿地表现不同可以理解；后来，各家为了求生存积极拿地也可以理解；但是，现在很多地块已经无法理解其背后的盈利逻辑，有的甚至要倒贴钱才能运营。

　　亚豪市场总监郭毅认为，开发商可以采取破售改租，或者以租代售的方式破局。“较低的土地成本、可控的开发成本，对于开发商而言，商办的租售比远超相近位置、小业主以市场价购得的住宅，将其开发为类airbnb产品，租金回报亦颇为可观。以华润招商联合体摘得的金盏乡603地块为例，整体楼面价24369元/平方米，叠加建安每平方米成本约为30000元，租金仅按4元/平方米/日计算，租售比不过1:250。随着金盏金融商务区的开发，租金收益的增长曲线可以预见。”

　　另外，她认为，以租代售也是一种较好的方式。“以商办项目为基础，开发商成立资产运营公司，推出资管计划，想购买的小业主交纳部分（如50%）资金后获得相应权重的使用权，剩余资金分期还清。此外，小业主每年交纳少量管理费支付每年0.84%的房产税。双方可约定，一旦政策开放，随时办理产权交割。这样的话，不需要小业主开办公司，也不受限购影响，房产可以自用、出租或转让资管计划的使用权，小业主再次转让变现，也可节省高昂的二手交易税费。”

　　不过，一些大型开发商已经意识到土地市场风险，开始寻求并购等其他方式。

　　中海董事会主席肖肖在其业绩会上表示，并购依然将是中海地产获取土地资源的重要方式，这也是公司的强项。有过去几年与中建地产、中信两笔涉资超过千亿的整合经历后，中海在并购方面有更成熟的经验。同时在拿地方式方面，以往少见的合作拿地也将被中海开始采用，这包括与中建体系内各单位，以及其他有土地资源的企业、也包括与国企之间进行合作。

　　另外，肖肖称，央企的身份，也会让中海在一级土地开发和棚户改造方面争取机会。北京最大的棚户改造项目石景山区北辛安棚户区改造已由中海在推进，目前项目进度高达90%以上，这个总建筑面积达到数百万平方米的项目，将极大增强中海在北京市场的竞争力。

　　禹洲集团执行总裁蔡明辉称，今年应该是一个拿地比较好的机会，国家对楼市的调控会导致一部分企业在资金或者开发方面遇到困难，禹洲能够发挥优势，通过收购兼并的方式以低廉价格获取土地。据介绍，该公司也会关注公开招拍挂市场，寻找一些适合的机会。而有这样的拿地计划，主要源于禹洲去年及今年开局以来销售情况良好，有足够的资金支撑拿地。

　　融创中国董事长孙宏斌亦表示，已经于去年10月份停止在公开市场拿地，未来将主要通过并购等方式获得土地。