小汤山迎地产大佬 碧桂园收购九华山庄背后的进京与洗牌

　　凭借3.9亿元的微小差距险胜万科夺得2017年一季度销售冠军后，碧桂园似乎还要给市场带来更多“意外”。

　　近日有消息称，碧桂园在北京悄然出手，拟收购北京九华山庄集团股份有限公司（以下简称九华集团），进一步扩大北京版图。

　　虽然此事没有正式对外公布，观点地产新媒体致电碧桂园方面也没能得到正面回应，但有接近交易的人士回应称，具体的方案在沟通当中，收购金额和后期开发详情尚不能得知。

　　结合碧桂园近年来拿地战略向一二线城市倾斜，以及在北京周边频繁运作来看，此次收购仍然是碧桂园围绕一线城市布局，以并购方式拿地进京的一个具体表现。

　　观点地产新媒体查询获悉，九华集团是在北京九华山庄基础上发展组建而成，旗下主营业务涵盖酒店、会展、医疗、建筑、商贸、制造等。其中，影响最广的是位于北京市昌平区小汤山镇的九华山庄。

　　据了解，该项目紧邻北六环，是一个综合型园林式度假村，占地2000多亩。

　　温泉小镇迎来地产大佬

　　关于碧桂园收购九华集团的传言，坊间早有耳闻。当时市场猜测，碧桂园的目标可能是九华集团旗下九华山庄项目。

　　不过，据观点地产新媒体目前了解到的信息，连带九华山庄项目在内的整个九华集团，很有可能被碧桂园拿下。

　　据九华集团官网公示，该公司成立于1995年，总部位于北京市昌平区小汤山镇。目前旗下拥有九华养老酒店、九华会展酒店、九华贵宾楼酒店、九华医投、九华游乐设备制造厂等多个全资子公司，业务涵盖酒店、养老、会展、医疗、制造等多个领域。

　　1997年9月，九华山庄建成试营业。当时主营的业务为温泉及保健养生，经营面积6万平方米；1999年，在继续拓展休闲度假市场的同时，九华山庄全力进军会议市场，会议接待逐渐成为九华山庄的核心业务。并于一年后，成为北京市郊区度假酒店中第一个年营业额突破亿元的企业。

　　2002年，九华山庄进一步扩展至健康体检领域，总营业面积增至15万平方米，年营业收入突破2亿元，总资产规模增至16亿元。随后的2012年，九华山庄正式进军养老产业，并将定位调整在度假、会展和养老三种酒店类型，其中养老酒店占据绝对比重。

　　据观点地产新媒体查询获悉，2012年11月，九华集团在九华山庄一期旧址上建设九华国际养生公馆，该项目一期包括两栋养老公寓楼，分别为5号公馆和15号公馆。

　　据相关媒体2015年1月报道，截至彼时，5号公馆入住率接近100%。15号公馆也于2014年6月开始正式对外出租，当时入住率达到40%。

　　然而规模扩张以及销售背后并不像明面一般美好。据了解，最初九华集团租用葫芦村北1000多亩土地建起“九华山庄度假中心”，彼时没有北京市正式批准的征地文件，只是每年向当地政府支付每亩100元的租金。

　　2004年3月31日，“8·31大限”出台，要求对之前的土地进行清理并在当年8月31日之后所有土地以招拍挂的方式交易。九华山庄因没有办理征地手续和缴纳土地出让金，而被列入“整顿名单”之列。

　　后来补交了每平方米200多元的土地出让金，使得包括九华山庄国际酒店和30栋“四合院式”独栋别墅在内的一期工程16万平方米建筑合法化。但是据了解，当时仅工程款九华集团就花费了6亿元人民币。沉重的债务包袱，也让九华集团的经营效益从2003年开始逐渐走下坡路。

　　另外于养老地产方面，从前期准备到后期的持续运营，回报周期相对较长，而且所需资金成本比较高。对于没有固定融资平台的九华集团来说，如果没有外部融资支撑，承受的压力可想而知。此次引入地产“大佬”碧桂园，恐怕也有所考量。

　　曲线进京的外来“洗牌者”

　　对于碧桂园来说，此番与九华集团的交易同样耐人寻味。

　　据相关文件显示，2015年5月28日，碧桂园提出“深耕三四线，拥抱一二线”的发展战略，并于同年7月成立了一线城市事业部，由董事局主席杨国强、副主席杨惠妍和总裁莫斌领导，并由联席总裁朱荣斌亲自挂帅。足见碧桂园对一二线城市纳储的重视。

　　成立一线城市事业部9个月后，即2016年5月，碧桂园已经在广州、上海、深圳等城市核心区获取10余个项目。

　　体现在业绩上，2016年全年碧桂园位于一二线城市的合同销售占比为47%，目标市场为一二线城市的合同销售占比为59%。

　　但需要注意的是，如何在一众房企的激烈争夺中跑马圈地，考验的不仅仅是碧桂园的资金实力、盈利模式，还有拿地策略问题。

　　上海、深圳和广州三大一线城市相继取得项目后，碧桂园迟迟未能落子北京，甚至还出现了轰动一时的“退地”事件。

　　2015年10月21日，碧桂园、中国金茂联合体以总价51.8亿元摘得北京丰台区花乡四合庄(中关村科技园丰台园东区三期)1516-28-A和四合庄1516-28-B两宗商业金融地块，溢价率均超140%，综合楼面价2.9万元/平米。

　　在成功取得进京“入场券”后，事情发生了反转。半个多月后，因金茂的最终举牌价格超出授权金额，碧桂园核算成本后选择退地。

　　北京外围徘徊一年后的进城愿望落空，碧桂园开始转变进京模式。

　　自2015年开始，碧桂园以并购或合作开发的方式先后在北京周边的怀来、滦平、燕郊等地获取十余个项目。这些拿地路径符合碧桂园一直以来的布局策略，即以大城市周边的郊区大盘为主，但距离核心城区交通方便。

　　国泰君安分析师刘斐凡对此表示：“从一线城市事业部的操作来看，碧桂园销售的大头还是在核心都市圈周围的的三四线城市。一线城市还在尝试的过程中，因此目前还是聚焦刚需产品。”

　　回到碧桂园与九华集团的合作意向来看，刘斐凡分析认为，碧桂园在该项目上采取小股操盘模式的可能性比较大，也许会把股权分一部分出去。

　　结合九华集团的主营业务度假和养老来看，碧桂园在这些领域的大盘操作已有沉淀。在旅游大盘项目上，森林城市可以作为碧桂园的一个最为知名旅游地产项目，不过目前森林城市已经停止在中国内地的销售计划，也让碧桂园声势浩大的海外造城运动有了挫折。

　　另一个位于深圳东亚婆角海滨旅游区的十里银滩项目，可以算作碧桂园的另一著名旅游地产项目。2011年，碧桂园在深圳东海岸打造首个集商、住、休闲旅游配套和五星级酒店于一体的大型滨海项目十里银滩，目前该盘也成为深圳短期游玩的景区之一。并于2016年度实现签约金额破100亿，成为碧桂园史上国内首个破百亿的项目。

　　刘斐凡向观点地产新媒体表示：“十里银滩项目显示出碧桂园开发的能力，随着居民收入水平的提高，旅游地产即将进入一个爆发的节点。再加上原有的大盘优势，因此碧桂园要是九华山庄项目上涉猎旅游业务的话，成功的几率还是挺高的。”

　　但对于养老地产方面，未来就更具挑战。刘斐凡指出，相对旅游地产来说，养老地产更为复杂，最核心的不是卖房子而是服务。受限于医疗体制等问题，当前全国的养老产业发展速度还是相对落后，目前碧桂园在这个领域还没有特别优秀的项目案例。