合景泰富商业战略：首个购物中心上海落地与汉斯旧事

　　尽管2014年合景泰富终于向外界公布全国商业战略，拎出加速发展商业地产的决心，但从这三年看来，发展速度依然显得漫长。

　　当年的3月份，合景泰富在上海红坊举行全国商业战略发布会，对于多年专注于住宅开发的合景泰富，此举犹如一枚投入水面的石子，激起了一些涟漪。

　　合景泰富带着旗下四个商业品牌走到了聚光灯之下，分别是上海·嘉誉国际广场、北京·摩方、苏州·合景汇、成都·合景汇，彼时这四大商业项目曾预计在2015和2016年先后入市。

　　也像被投入了石子的水面，涟漪之后归于平静，这两年它们并未如期带来更多动静。

　　近日，合景泰富旗下上海、北京购物中心将于2017年底开业的消息接连传来。与上次不同，除了北京·摩方，有三大项目已于2015年更名换姓，现在它们是上海·悠方、苏州·悠方和成都·悠方。

　　悠方与摩方的品牌概念来源于合景泰富对生活态度的诠释与追求，“悠方”系列定位侧重于打造时尚生活的购物体验，而“摩方”则代表“小而精”的摩登潮流消费体验。

　　最惹眼当然是上海和北京项目，这两个项目的历史，实际上比合景泰富的全国商业战略还要早得多。

　　京沪双城记

　　最新消息显示，上海·悠方将于2017年正式开业，这个坐落于新江湾城的项目被定位为“全家庭时尚消费公园”，在业态方面，包括超市&影院（20%）、餐饮（26%）、儿童（18%）、零售（17%）、休闲娱乐与生活配套（19%）。

　　公开资料显示，该项目早在2015年12月便已落成，2016年上半年进入了试业阶段。根据观点地产新媒体2016年2月份的报道，彼时，上海·悠方预租率已经达到86%。

　　与此同时，北京·摩方也传来将于2017年第四季度正式开业的消息。这个总建筑面积仅有3.9万平方米的项目地处竞争激烈的北京崇文门核心商圈，项目定位潮流摩登，被合景泰富包装为“崇文门商圈首个全时尚潮流地标”，已于2016年12月落成，据称，目前该项目招商率已超50%。

　　查找这两个项目的历史轨迹可以发现，实际上，它们的推出路径与合景泰富的商业地产之路一样，颇为曲折。

　　2014年3月，合景泰富携旗下四大商业项目——上海·嘉誉国际广场、北京·摩方、苏州·合景汇、成都·合景汇——亮相全国商业战略发布会，彼时合景泰富对外表示，这四大项目预计将于2015年和2016年推出。

　　合景泰富加速商业地产发展步伐的决心也记录在当年的全年业绩公告中，这家素来专注于住宅开发的粤企向外界公布对新领域的运作构想。

　　公告写道，合景泰富将从“商场的构思、运作和管理模式入手，抛弃传统的购物消费形式，强调商场与地域特色相结合，力求打造个性化、体验式的购物商场”。

　　从公告还可以得知，对于北京、上海和苏州购物中心的定位，合景泰富已有比较清晰的大方向，这也与日后合景泰富对外界强调的定位基调并无太大出入。

　　合景泰富表示，集团计划将来于北京崇文门商业核心区推出以多用途活动空间和餐饮相结合的摩登购物商场；于上海新江湾板块推出与城市绿地紧密结合的主题商场，于苏州推出与家庭休闲活动相结合的商场等”。

　　值得注意的是，在2015年，除了北京·摩方项目，其它三地的项目已改头换面，以商业品牌“悠方”作为口径重新输出。无论是在该年的媒体报道，还是合景泰富的公开资料，这四大商业项目已以北京·摩方、上海·悠方、苏州·悠方和成都·悠方的名号重新组队。

　　在这一年，产生变化的不仅是品牌，还有项目的上市时间，以及商业团队的组建。

　　原本预计于2016年全部开业完毕，在2016年初召开的2015年度业绩会上，合景泰富将计划首个推出的购物中心上海悠方开业时间定在2016年上半年，同时北京魔方的开业时间更是推迟到计划之外，新的开业时间被重新确定在2017年上半年。

　　彼时，针对公司在商业地产发展速度较慢的原因，主席及执行董事孔健岷曾解释称，因为持有出租物业需要投入大量资金，对现金流影响较大，所以不追求快速发展。

　　而需要积淀商业地产基因的合景泰富，在启动全国商业战略后的两年间，最大的阶段性成果就是商业团队的组建。在2015年全年业绩公告中，合景泰富表示，通过近两年的商业模式研究和摸索，逐步组建一支高素质的商业团队。

　　新近的动态显示，北京·摩方和上海·悠方的开业时间被初步确定至2017年底。

　　汉斯的旧事

　　合景泰富上海和北京商业项目的历史，要早于2014年初启动的全国商业战略，这也使得合景泰富的商业地产步伐显得漫长。

　　北京·摩方项目所在地块与合景泰富的渊源，最早可以追溯到2011年。2011年6月27日，北京崇文门菜市场地块由合景泰富旗下子公司广州丰璟房地产开发公司以7.1亿元获得，折合楼面价达4.32万元/平方米。

　　该地块直到2013年11月才正式启动，合景泰富因此一度遭到外界质疑。对此，合景泰富曾回应称，由于该项目地理位置特殊，临近天安门和长安街，同时与地铁五号线崇文门站的距离在“控制保护区”内，导致前期报建速度相对较慢。

　　2011年拿地，2013年动工，2016年底落成，2017年底开业，北京·摩方项目的前期准备周期达6年半之久。

　　与北京·摩方项目类似，上海·悠方的入市同样经历了漫长的等待。有关上海·悠方项目所在的新江湾城Ｃ5地块的故事，最早于2006年见诸报端。

　　2005年，上海城投注册成立了上海城投悦城置业有限公司，主要资产为Ｃ5地块；2006年，美国地产巨头汉斯以17.1亿元的价格获得的城投悦城70%的股份，成为战略投资者共同开发该地块。由于这种土地出让模式在当时仍属新颖，该事件在当时引起的关注不小。

　　2010年11月，汉斯又将其70%权益以3.535亿美元的成交价转让给合景泰富与富力地产。三个月后，即2011年1月，这两家公司再次联合宣布，两方分别通过上海富力及上海合景成功投得城投悦城30％权益，总代价将近10亿元人民币。

　　至此，合景泰富与富力地产获得新江湾城Ｃ5地块全部权益，富力及合景泰富各自间接持其50%的权益。

　　这也就意味着，从2011年初获得新江湾城地块，到最终于2017年底入市，上海·悠方项目与北京·摩方一样，经历了超过6年时光的酝酿。

　　自2014年启动全国商业战略以来，合景泰富的购物中心之路依然走得充满挑战。

　　对此，仲量联行中国区研究部总监周志锋认为，从整个市场环境来看，商场的招商比较困难，每年都会有超过50%的商场存在延期开业的可能，“上海市场的供应量也非常大，开发商有意避开供应高峰期”。

　　从整个市场环境来看，北京·摩方地处竞争激烈的崇文门商圈，周围有国瑞城购物中心、搜秀城、新世界百货等成熟项目，上海·悠方在区位上与繁华的五角场商圈接近，它们与合景泰富正式启动商业战略时面临的是相似的境遇，初生便遇劲敌。

　　对此，合景泰富商业地产事业部总经理林凯苹此前在接受观点地产新媒体采访时曾表示，悠方与摩方的品牌概念来源于合景泰富对生活态度的诠释与追求，会根据区域和城市发展特色为各地项目打造最合适的个性化定位，无论是从项目的设计理念还是品牌形象，都希望给市场带来耳目一新的体验。

　　因此，上海·悠方和北京·摩方作为合景泰富商业地产板块的长子，能否突围竞争已臻白热化的商业环境，对于这家企业未来在商业地产板块能否有所建树，有着开创性的意义。