房企“暗战”三四线城市 决胜关键在资金沉淀实力

　　在一二线城市土地市场“缺货”的背景下，三四线城市却热度不减，房企资金外溢趋势继续。

　　4月18日，祥生地产、融信中国分别在浙江衢州拿地。祥生以21.23亿元连拿市中心两块地；融信以16.95亿元竞得另一幅土地。当天参拍房企不乏碧桂园、融创、绿城、保利等知名房企。上述三幅商住综合地块最终成交溢价率均超100%，祥生拿下的其中一幅地块溢价率达219%。

　　通过梳理近期数据不难发现，三四线城市的热度仍在持续。

　　中国指数研究院（简称“中指院”）数据表明，今年一季度，热点城市新房市场供需集中回落，价格涨幅也逐渐趋稳，但部分二三线城市市场快速升温。其中具备优良旅游资源的海口、三亚一季度房价领涨百城，青岛、扬州等地量价亦大幅上涨；核心城市购房需求向城市群外围进一步扩散，镇江、肇庆等弱辐射城市成交面积及价格上涨显著；汕头、徐州等相对发达的三线城市受益于城市群整体行情带动，成交价格快速上涨。

　　同期房企拿地意愿较高，热点一二线及其周边三四线城市住宅用地成交楼面均价和溢价率继续提升。武汉、合肥、南京等城市出让金分别超300亿元。

　　市场的变化，或许是一次中小房企突围的机会。然而一名业内人士指出，这仍要看房企未来2-3年销售和资金状况。目前对于储备集中在三四线城市的房企，如果储备量过大，会存在一定市场风险。反观过去三四年，看好镇江、常州、南通等地前景的房企，入驻之后发展路径也有差异。不少上市房企在年报中提出的跌价计提项目均分布于这些三四线城市。

　　三四线城市暗流涌动

　　中指院指出，2017 年以来伴随销售业绩提高，房企拿地热情高涨，今年计划拿地金额明显增加；且在深化城市圈布局，在深耕现有一二线城市的同时，适当加大力度布局热点城市周边三四线城市。

　　另在行业周期调整背景下，大型房企积极探索多元化发展路径。一季度品牌房企依靠合理的市场布局和积极的营销策略，销售业绩保持高增长态势，销售额同比增长76.2%；拿地面积也同比增加 69.6%，二线城市仍是房企拿地核心区，一线和三四线城市拿地金额占比有所提高。

　　以温州为例，在经历多年市场低迷之后，随着资金外溢的东风，2016年温州楼市开始升温，也包括土地市场。

　　4月7日，新华鸿和华鸿包揽苍南县三宗地块，有2宗地块溢价率超过100%；4月12日，苍南县城新区41-3地块吸引了宏地、新华鸿、华董（上海华望）、中梁、碧桂园、绿城等12家房企参与竞拍，该地块起始楼面价达4889元/平方米。而2014-2017年苍南灵溪所有出让地块的起始楼面价，大多在2000-4000元/平方米之间。最终中梁以总价 7.7亿元竞得这幅地块，楼面价 11395元/平方米，溢价率133 %。

　　此前的2016年10月，中梁拿下的苍南县县城中心区09-3地块，楼面价6165元/平方米，是近5年来苍南灵溪楼面价最高地块。而今中梁再创楼板价新高。

　　业内人士认为，该区域内可销售产品稀缺与目前价格走势，是中梁果断在此“补仓”的主要原因。

　　房企补仓意愿强烈

　　从整体数据而言，一季度房企补仓意愿确在增加。

　　据中指院统计，今年一季度20家品牌房企累计拿地4884万平方米，同比增长69.6%，继续呈回暖态势；累计拿地金额2702亿元，同比大涨134.7%。在一二线城市拿地占比达7成，其中二线城市拿地占比50%。

　　这20家代表房企中，有18 家拿地金额较去年同期提高，仅2家同比下降。各梯队房企拿地规模普遍提高，千亿房企中，保利一季度拿地金额同比增长93%，万科、恒大拿地金额同比分别增长36%和92%；中型房企中金地、富力等拿地金额同比增幅均在150%左右。此外碧桂园、世茂、龙湖明显加快了拿地节奏，碧桂园购地金额达423亿元，为20家房企中最高；世茂和龙湖购地金额同比提高约19倍和9倍。

　　该机构认为，行业整合加剧环境下，品牌房企扩大布局、中小房企则加快转型步伐，三四线城市的土地热度得以持续。

　　不过一二线热点城市调控升级逐步向三四线城市蔓延，城市范围扩大至60余个地级以上城市和部分县市，这些城市的楼市成交表现也出现差异。

　　据初步统计一手房交易中，一线城市一季度月均成交约48万平方米，同比下降41.8%，降幅最为显著。二线代表城市月均成交约69万平方米，同比下降12.5%。核心城市辐射圈的三线城市成交面积普遍回落，其余三线城市稳定增长；一季度三线代表城市月均成交约37万平方米，同比下降9.5%。

　　尽管三线城市降幅最低，但正如上述业内人士所言，市场千变万化，房企在三四线城市的土地储备收益要看市场与自身的资金沉淀实力。