前四月房企营收剧烈分化 碧桂园进入“2000亿俱乐部”

　　截至目前，2017年的楼市对于开发商而言仍是充满希望的一年。

　　前四月，包括万科、碧桂园、恒大等在内的大型房企，仍然实现了超过去年同期的销售，前十大房企销售金额近万亿，如果不是3月份开始的新一轮调控，这个数字还会更高。

　　在市场多变、竞争激烈的情况下，房企的销售排位也发生了变化。前4月，碧桂园超过了万科和恒大，以超过2000亿销售位居第一。

　　不过，单就4月来看，不少房企的销售出现了环比下滑，调控的影响已经有所显现；更值得关注的是，大型房企与中小型房企的分化也更加剧烈，一季度一些中小房企营收和净利已经出现了大幅下滑。

　　随之而来的5月，将是传统的楼市销售旺季，房企能否在当月完成更多的销售，对于上半年的业绩而言至关重要。

　　从全年来看，在目前已有逾55城调控，且调控区域不断扩大的高压下，房企整体面临的经营风险在加大，尤其前期拿了过多高价地的房企，2017年会很不好过。

　　房企分化加剧

　　万科发布的最新公告显示，1至4月份，公司累计实现销售面积1278.1万平方米，销售金额1921.7亿元。4月单月，公司实现销售面积289.8万平方米，销售金额418.9亿元。

　　根据克而瑞的统计，2017年1-4月房企销售的流量金额前三甲为碧桂园、万科、中国恒大。其中，碧桂园以2006.6亿元坐稳了销冠之位，也是前4月唯一一家销售超过2000亿的房企。

　　前三甲的竞争异常激烈。今年一季度，万科销售额为1502.7亿元，碧桂园为1506.6亿元，略高于万科。但在4月份，万科与碧桂园的差距拉大，相差约84亿。

　　排名4、5的保利地产和绿地集团，销售额分别为809.3亿、801.8亿，排名6、7的中海外、龙湖分别为662.5亿、602.5亿，销售额都是非常接近。

　　上述榜单显示，从金额门槛来看，TOP3和TOP30的房企今年前4月销售额均已超出去年上半年水平。TOP3门槛达到1440亿，超过去年上半年第三名的1221亿；TOP30门槛已经达到178亿，也超越去年上半年的174亿。

　　火爆的销售让大型房企拿地也不手软。中原地产研究中心统计数据显示，前4月25家大房企拿地总金额超过5199.26亿；其中，碧桂园拿地超过500亿排名第一，保利地产和中海外拿地分别超过400亿，恒大和首开股份分别超过300亿。

　　克而瑞指出，主流房企在拿地补货方面依然保持强劲的态势，尤其是对于想要进一步扩大规模的房企来说，今年依然是备货大年。

　　中原地产认为，前四月标杆房企的销售业绩、利润上涨速度均超过行业平均水平，龙头房企的市场占有率仍在上涨。

　　另一边厢，中小房企的状况却不乐观。截至5月1日，A股135家上市房企公布了一季度业绩，除了万科等极少数房企，这100多家房企均为中小房企，一季度合计营业收入2420.6亿，环比四季度下调了64%；平均利润率继续明显下调，首季平均利润率只有6.4%，低于去年全年的8.2%，部分房企的净利率更跌破了5%。中航地产、世纪星源、沙河股份、绿景控股等房企的净利润更为负数。

　　观察这135家房企可以发现，企业之间分化非常明显，多家立足核心城市的上市房企营业收入及利润率同比去年出现了双下调，如泰禾集团、阳光城等；特别是北京、上海等城市，房地产市场调控政策从严，对于这些企业来说，预计2017年全年市场很难乐观。

　　中原地产认为，一些房企较高的业绩目标可能很难完成，2017年一季度很多公司销售业绩数据更多是因为2016年的结转，从目前市场看，二季度继续冲高可能性已经不存在。

　　调控下的经营风险

　　虽然房企在2016年和2017年的一季度都颇为顺利，但从2016年9·30开始的这一轮调控，已经越来越发挥出了它的威力，楼市在2017年将面临明显的降温风险。

　　克而瑞研究报告称，4月份，一二线城市房地产市场调控继续收紧，热门城市对项目定价、预售证发放的限制有增无减，导致新增供应尽管环比有所回升但仍处于低位，市场成交也回升乏力；未调控的三四线城市房地产市场持续向好，呈现量价齐升的走势，但业内多对三四线城市行情的可持续性持怀疑态度。因此，多数房企2017年的销售目标制定较为审慎。

　　事实上，4月份绝大多数房企业绩都有所下滑。如碧桂园3月销售634亿，4月为500亿；万科3月销售636亿，4月下滑至419亿。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，今年首当其冲面临风险的是那些在2016年拿了高价地的房企，他们对未来房价上涨预期非常高，而调控又导致房价上涨难度非常大；而一旦房价进入调整周期，这些房企将面临巨大的销售难题。

　　张大伟称，对于溢价率超过100%的地王来说，其所在区域未来1-2年售价涨幅不到100%的话，入市的难度都非常大。

　　其次，楼市开启调控，在调控城市内拿地多的企业，很可能面临市场全面限价、限购的影响。

　　今年的房企拿地金额中有超过70%分布在调控城市中，如果这些城市调控政策继续重压，未来销售压力更大。

　　从行业整体来看，依然面临很大的去库存压力。从库存数据绝对值看，截至3月底6.88亿平米的房地产库存，只是库存中的一部分，房地产潜在供应量大，房地产企业库存的土地面积大，这些都可以导致库存数据会出现反复。

　　并且，虽然全国库存数据在过去一年半出现了下调，但事实上，主要降低在一二线城市，大部分三线四线城市库存依然高位，甚至部分城市库存并未降低。

　　更值得注意的是，住宅库存少，而商办库存依然高。万科总裁郁亮也指出，他最担忧的是商办物业的高库存风险。

　　商办类物业库存过多的主要原因是之前数年，各地在城市规划、人口疏导等方面出现的政策问题，特别是在2011年一二线城市住宅限购后，各地大量供应商业用地，远超过了市场需求。

　　目前，相对优质的库存已经在过去一年多的去库存周期中去化，剩余的库存基本都属于压力比较大的库存，分布位置偏远，或商办比例过高，去库存的难度依然很大。

　　业内预期，2017年整体三四线楼市政策将依然宽松，但一二线城市已经基本完成了去库存任务，预计后续政策有可能会在经济企稳的情况下，房地产调控持续加码。