厦门购物中心第一季度市场报告：首层租金上涨 湖里区空置率最低

　　日前，第一太平戴维斯发布了“2017年第一季度厦门商铺市场报告”。报告显示，2017年厦门商业新增供应继续集中在岛内，但随着岛内土地资源日益枯竭和岛外人口的逐渐增长，优质购物中心的供应将逐步向岛外转移。

　　报告指出，2017年第一季度厦门优质购物中心商铺首层租金约人民币432.8元/㎡/月，同比增长11%。此外，第一季度全市空置率环比下降至3.1%，其中湖里区空置率最低，仅为1.5%。

　　对此，第一太平戴维斯研究部罗瑞指出，“从租金涨势、空置率及体验式业态占比的情况来看，思明区当前购物中心竞争比湖里区更为激烈；湖里区对中高端零售项目的需求更大，将吸引多的新增供应。”

　　厦门购物中心首层租金上涨11% 湖里区租金全市最高

　　2016年1-12月，厦门全市社会消费品零售总额1238.4亿元，同比增长9.8% ，增速比2015年高出0.9个百分点。稳步上升的社会消费品零售总额为厦门优质零售物业市场的发展提供保障。

　　据统计，2016年度厦门开业三个优质购物中心，即世茂EMall、建发湾悦城和新景舜弘现代城，新增体量21万㎡，全市零售库存面积达155万㎡。2017年第一季度，厦门暂无购物中心开业。

　　其中，思明区优质零售物业存量占厦门总量的 47%，为全市各区最高，其次是湖里区，占27%。岛外四区零售物业总存量占26%。根据厦门市2016年统计年鉴显示，湖里区人口多于思明区，但其中高端商业存量仅为思明区的58% ，商业需求更加迫切。

　　报告指出，2017年第一季度厦门优质购物中心首层租金达到人民币432.8元/㎡/月（单位下同），同比增长11%。。其中湖里区平均租金为全市各区最高，约462.5元/㎡/月，其次是452.2元/㎡/月的思明区。岛外优质购物中心首层平均租金则为355.0元/㎡/月。

　　第一季度购物中心空置率有所下降 湖里区空置率最低

　　据悉，第一季度厦门全市空置率环比下降1.6% 至3.1%，湖里区商铺空置率为全市最低，仅有1.5%。岛外空置率高于岛内，达到5.0%。

　　报告显示，全市各区域入驻率均出现增长，开业项目招商情况良好，思明区入驻率增长幅度较大。湖里区优质商铺入驻率为全市各区之首，高达98.5%。岛外区域商业入驻率仍明显低于岛内，约为95%。岛内思明区中高端零售体量比湖里区高73%，但人口比湖里区略低，其商业市场竞争较湖里区更加激烈，入住率稍低于湖里区。

 　　购物中心发力体验式业态 美容美体和教育类业态占比明显上涨

　　近年来，体验式商业的盛行，购物中心逐渐加大体验业态占比。据报告显示，厦门市2017年第一季度优质零售物业全市体验式业态占比39.3%，环比增长0.7%，同比上升4.7%。其中，岛外上涨至50.4% ，湖里区体验式业态占比出现下滑。而思明区因商业市场竞争激烈，购物中心需引入更多体验式业态品牌来吸引客流，致使思明区体验式业态占比上涨幅度最高。

　　分业态来看，2017年第一季度，厦门全市购物中心餐饮类业态占比有着较大程度的提升，提升近1.3%，超过服饰类业态成为占比第二。此外，美容美体和教育类业态由于基数较小，提升比例明显，分别增加了24%和14%。

　　高端零售业态在一季度有部分新增商铺，但由于餐饮、教育和化妆、保健品类的面积增长幅度较大， 高端零售业态的占比下降。配套服务业态是第一季度唯一一个面积下降的业态种类。

　　2016年岛内外零售面积均有较大程度的提高增加，其中岛内库存提升13%，岛外提升14%。因此，第一季度部分购物中心为求客流行业态调整。2017年第一季度，思明区总面积提升最为显著。区域内餐饮业态提升25%，美容美体和教育类业态尽管总体面积较小，在一季度也提升了21%和121%。

　　思明区中高端零售物业市场竞争较为激烈，加上不断有高质量新项目开业，购物中心运营者需要增加以餐饮为主的体验式业态占比来吸引更多客群。湖里区由于市场需求较大，2017年第一季度零售业态占比提升最为明显。

　　购物中心供应重心逐步向岛外转移

　　第一太平戴维斯预计，2017年将有5处优质零售物业入市，将新增25万㎡的商业建筑面积，新增项目大部分位于岛内。届时，厦门优质零售物业存量将被推高16%至 180.5万㎡。岛内依旧是商业项目供应的重点。湖里区当前为厦门市人口最多的区域，优质商业需求相对更 大，2016年区域新增供应体量较多，且在2017年岛内预计新增的体量中超过一半位于湖里区。

　　海沧区城镇居民人均可支配收入和人 均消费支出已超过湖里区达到全市第二，其人均可支配收入增长率为全市最高。同时，受厦门城市规划的带动和自贸区等各项优惠政策的影响，海沧区的人口将有较大幅度的提升。随着海沧区人口不断增长，对于中高端购物中心的需求将被逐渐释放。

　　岛外土地资源丰富，未来各类型用地的供应都将逐渐转移到岛外。2016年厦门无纯商业用地出让，2017年第一季度仅海沧区有一处商业用地供应。优质商业供应将逐渐转移至岛外。同时，当前住宅用地出让均集中在岛外，尤其是集美和翔安区。大量住宅供应将为岛外引来更多人流，为商业物业市场带来需求。