太阳新天地卖了?百嘉信股东换血与广州商业五年之痒

商业地产头条   2017-05-26 10:22
核心提示:何种境遇会让你决定舍弃一家企业?潘石屹的答案是:嗅到危险时。嗅到危险,同样成了广州百嘉信决定舍弃整个集团的理由。

  夜幕降临,羊城华灯当初。站在黄埔大道与马路场交叉口,闪着霓虹的“太阳新天地购物中心”广告LOGO赫然醒目。

  眨眼间,太阳新天地已开业近五年。流逝的时间并未在项目外观及位置上留下过多雕琢,但商场内景的变装大戏却从没停止过。

  只不过,这一次魔术棒打开的却是潘多拉盒子。近日,头条君独家消息获悉,太阳新天地已将股权转让给国内一家投资机构,要求“商场年化收益率不低于4.5%”

  为证实消息可靠性以及更多交易细节,头条君第一时间询问太阳新天地方面,对方回应称,“也在等通知。”

  但有接近太阳新天地的相关人士则对头条君透露,一年半前太阳新天地就委托了戴德梁行帮其寻找买家,但交易价格方面一直未谈拢,“此次交易确实在进行中”。

  而头条君随后在广州市工商行政管理局查找到关于广州百嘉信集团有限公司(以下简称“百嘉信集团”)工商变更信息,其作为太阳新天地的开发商和控股公司,股份变更也在一定程度上印证了“易主”猜想。

  按照5月19日在广州市工商行政管理局查询的信息,百嘉信的股东已经换血完毕,原股东梁勤(持股85%)、梁娜(持股15%)手中的股份分别由瑞晟房地产开发(深圳)有限公司(以下简称“深圳瑞晟”)、自然人股东刘晓军接手。   

  从单个项目到整个集团,太阳新天地打开了市场关于百嘉信的尘封记忆,毕竟其曾与时代地产等并称为“黑马房企”。

  “毫无疑问,一个太阳新天地拖慢了整个百嘉信的发展步伐,因为商业项目沉淀了大量现金。”知名房地产专家韩世同对头条君分析。

  当然,太阳新天地并非广州遇到“五年之痒”的购物中心特例,因为往前数有40.65亿转手香港领展的西城都荟,往后猜测的话可能还有“出售绯闻”不断的乐峰广场。

  “五年之痒”现象为何扎堆在2017年?偶然还是必然?高力国际咨询服务部华南区董事陈厚桥解释,“经过几年酝酿的广州商业地产出现供求拐点,交易顶峰的出现恰说明卖方将今年看做是解套最佳时机点,而投资渠道收紧也让基金等买方手中有大量闲钱。”

  太阳新天地被卖?逃不出的租金增长困局

  “我们也在等通知,消息都是外部传的,有不同的说法。”面对头条君的询问,太阳新天地给出了官方式的回应。

  尽管只言片语并未透露交易价格以及出售后的资金用途等更多细节,但足以证实,此次出售太阳新天地部分股权的消息,并非空穴来风。

  随后,头条君就“太阳新天地卖了?”询问了一圈业内人士,本以为是个能激起阵阵讨论热潮的“重磅”且略显八卦话题,可得到的反应却有些不一样。

  · “不奇怪啊,毕竟太阳新天地的运营情况一直不是很理想。”

  · “不意外啊,戴德梁行一年半前就开始帮其寻找买家了……”

  · “出让几年前就在传啊,只是考虑到对商场运营负面影响,才将消息压下去……”

  有些戏谑的回答,可笑过之后留给太阳新天地的却是尴尬。时间回到2010年,立志“改变广州高端购物中心商业格局”的太阳新天地携广百百货闯关珠江新城。

  原计划在亚运会前后开业,但因多个高端品牌集体缺席,开业时间一拖就是两年,直到2012年9月。然而,两年筹开的结果却以“许多空铺”的形象呈现,人气可想而知。

  “必须招到自己想要的品牌。”走“高大上”路线的太阳新天地如此坚持。2013年,几经周折后,太阳新天地开业率达80%,但人流高峰仅出现在负一层美思佰乐超市及个别餐饮品牌。

  如何解决商场人流量难题?“国际快时尚聚集地”,这是太阳新天地选择的调整方向。

  两年时间内,Uniqlo、H&M、MUJI、New Look、Mango、Old Navy等六大国际快时尚品牌出现在商场。

  而特色餐饮的引入和布局,也一度出现餐饮排队的现象。如广州第一家外婆家、炉鱼、大龙凤、莆田、袍哥等特色餐饮品牌,还在室外引入了HAPPY MONK酒吧。

  “快时尚+特色餐饮”的调整布局,使得太阳新天地商场人气开始出现逆转,逐年提升。

  人流量的提升也带来了租金收入的逐年提高,但短期内并没有特别大起色,一方面是原有的百货、影院等主力店承租能力弱,另一方面则是面对快时尚、餐饮等承租能力强的品牌租金议价能力弱。  

  而影响其租金收入的因素还包括“项目楼层及动线设计”以及“项目所处位置”等硬件上的一些问题。

  对此,韩世同对头条君分析称,相较珠江新城或是天河路商圈的其他项目而言,太阳新天地所处的位置商业氛围相对封闭,对客流的吸附能力不强,难以形成聚合效力。

  有关 “商场年化收益率不低于4.5%”这一要求,相关知情人士笑言,“按照这个收益率算的话,此次交易的价格比之前的开价要低啊!”

  但高力国际咨询服务部华南区董事陈厚桥则认为,广州零售行业基本的年投资回报率维持在3%-5%,“4.5%”也只是一个很普通的要求。

  虽然上述二者的角度略有不同,但可归结的一点是,太阳新天地的租金收入重压并未在此前的多次调整中得到解决。

  谁的百嘉信?广州商业“五年之痒”

  逃不过的租金重压,解不开的现金流枷锁,“太阳新天地被卖”意外打开了似已被遗忘于角落的百嘉信记忆盒子。

  据悉,百嘉信集团创立于1994年,曾开发过历德雅舍、爱都新天地、锦骏华庭、嘉鸿花园、翡翠时代等楼盘,以及广州太阳新天地、壹品E·PARK、海南七仙伴月等商业综合体项目。

  尽管经营的商业项目不多,但百嘉信在住宅领域的发展也趋于停滞,被曾并肩为地产界“黑马”的时代地产等房企甩出远远一大截。

  “开发商业项目,特别是太阳新天地,让公司的资金链出现了问题。”问及上述“差距”产生的原因,韩世同对头条君指出。

  当租金增速远远落后于资金缺口扩大的速度。唯有转手变现,以解燃眉之急。令人更诧异的是,百嘉信的资金缺口,似乎远比想象中要大得多。因为继太阳新天地曝出“易主”的短短几日内,头条君在广州市工商行政管理局信息披露中发现,整个百嘉信的股东名单全部洗牌。

  具体看,百嘉信集团法人代表由梁勤改为吴达健;股权结构亦从原梁勤持股85%、梁娜持股15%,变为瑞晟房地产开发(深圳)有限公司持股85%、自然人股东刘晓军持股15%。注册资本不变,仍为1亿元人民币。

  百嘉信集团高管团队除自然人股东刘晓军、董事长兼总经理吴达健外,另外两位成员:董事陈虹和监事吕碧君——均来自深圳瑞晟。

  相关资料显示,深圳瑞晟成立至今不到1年,目前唯一一项对外投资,便是投资百嘉信集团。

  头条君了解到,深圳瑞晟的法人为顾琦,其也是深圳瑞晟的其中一个自然人股东(占比60%),  另一个自然人股东为李雨龙(占比40%)。

  值得注意的是,顾琦除了是深圳瑞晟的法人外,其名下还拥有不少 “马甲” 公司。包括黄山瑞德融晟置业有限公司、黄山市世纪园总部经济开发有限公司、昌都市瑞德融晟融资租赁有限公司等等。

  深圳瑞晟这家出手阔绰的神秘企业究竟什么来头?顾琦又为何人?头条君尝试联系深圳瑞晟,但截至发稿时,该企业电话均处于无人接听状态。

  无疑,百嘉信持股股东换血在一定程度上证实了“太阳新天地被卖”的消息。

  但以此为支点透视广州商业,不难发现,购物中心“五年之痒”已在西城都荟身上实验过,且乐峰广场或成下一个案例。

  作为广州黄沙站上盖的大型综合购物商场,由当时的长江地产及和记黄埔地产共同开发的西城都荟于2012年开业,并于2013年以25.78亿售予基汇资本。基汇运营五年后,在今年4月作价40.65亿元转手给领展。

  而在2012年5月被美国保德信房地产基金20亿收购的乐峰广场(原为中海光大购物中心)坊间一再传出卖给凯德集团。

  对“保守”的广州商业地产圈来说,多个大型购物中心扎堆出售现象并不常见,时机上的偶然背后的必然是什么呢?

  对此,陈厚桥分析称,西城都荟和乐峰广场都是基金持有型项目,基金作为投资者都是有一定的“退出时间”要求,“五年”也刚好是一个正常周期。

  至于略显“例外”的太阳新天地,陈厚桥补充称,虽然广州大宗商业物业一直以开发商市场为主,即被开发商紧紧捂住,少有交易,但2012年前后涌现的一波商场(特别是小开发商开发的)而差不多进入解套阶段。

  “扛了五年还没转过的话,那继续坚持也没多大意义,及时出手反而是一个更好的选择,毕竟随着国内投资渠道收紧,现在很多基金手上都握有大量资金。”

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