龙湖的逆周期扩张：首次进入深圳香港 深耕华南市场

　　同一天，龙湖叩开了深港两城的大门。

　　5月16日，龙湖先是在深圳以4.82亿人民币竞得沙头角地块，随后又以联合体形式斥资72.3亿港元在香港取得启德地块。在布局了全国20余座城市后，龙湖终于进入深圳、香港市场，从而将其华南版图进行了深拓，又及时对应了粤港澳大湾区的发展规划。

　　区域深耕一向是龙湖的公司战略，在城市群和都市圈的背景下，华南和粤港澳大湾区板块自然也成为龙湖发展的重中之重。龙湖广州公司高层透露，从两年前进入广州开始，龙湖在整个华南的扩张便已开始，公司力争三年内实现广州份额进入前五名。

　　深耕华南

　　“未来，华南将成为龙湖的下一个增长极。”两年前进入广州时，龙湖高层就曾公开表达过对华南市场的倚重。

　　自2012年开拓华南板块以来，龙湖先后进入厦门、泉州、佛山、广州四地。加上本次拿地的深圳、香港，目前龙湖的华南版图已扩至六座城市。

　　龙湖地产官网显示，目前龙湖华南地区的在售项目包括厦门新壹城、春江郦城、春江彼岸及嘉誉，泉州的嘉天下，广州的天宸原著和佛山的春江名城等七个项目。

　　当前，龙湖的华南业务正在快速增长。2016年财报显示，龙湖华南的7个在售项目销售额为107.4亿元，占总销售额的12.2%，同比增幅达121%。记者统计发现，仅今年1-4月，龙湖在华南区域的签约额已达67.8亿元，相当于去年全年的63.1%。

　　销售额快速增长的同时，龙湖在华南的拿地动作频频。目前，龙湖在华南的土地储备主要分布在厦门和广州两地，以及深港新竞得的地皮。据龙湖官网数据，其在华南地区的土地储备约为346.23万平方米，占总土储比重约8.35%。

　　作为在华南的重仓地，近年龙湖在广州和厦门的拿地节奏也在逐渐加快。

　　去年11月，龙湖与首开合作取得的广州开发区及白云新城的两地块，共占地13.19万平方米；去年12月，龙湖与首开合作取得的厦门翔安及集美两地块，共占地11.46万平方米；今年3月，龙湖取得广州中新知识城地块，占地16.61万平方米。

　　从项目类型看，龙湖在华南以中高端改善型住宅为主，其次是商办用地或涵盖联排别墅、高层公寓、SOHO 商铺、购物中心等在内的大型综合社区。

　　近年来，龙湖更加倾向于竞得商住性质的土地，近期取得的深港两块地皮就是例证。

　　据悉，本次新竞得的深圳沙头角地块用地性质为商办，规划建面1.35万平方米，折合楼面地价为35756元/平方米；而香港九龙启德地块占地约9721平方米，规划建筑面积约5.3万平方米，未来将配套商场、写字楼、酒店、住宅、旅游休闲等设施。

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，今年以来，龙湖明显加快了全国补仓速度，落子深圳不单是填补空白，也是其在华南的重要战略步骤。

　　在完成对华南六城的布局后，深耕华南成为了龙湖重要的发展方向。据了解，下一步龙湖极有可能继续深入华南一二线城市群，以求获得联动效应。

　　“龙湖将以广州为出发点，辐射周边佛山、中山、珠海等地，深耕广东。”龙湖广州总经理毛文斌表示。

　　尽管扩张步伐逐年加快，但今年前四月，龙湖华南区域在集团总销售额占比仅11.3%，仍然偏低。对此，毛文斌表示，未来龙湖将在广州、佛山等地参与旧改项目、以股权合作或其他模式取地，尽快拉升区域公司规模。

　　逆周期逻辑

　　去年底以来，尽管房地产市场在调控下整体表现低迷，但龙湖却成为了逆周期“跑赢大市”的难得样本。

　　2016年业绩会上，龙湖地产首席执行官邵明晓透露，龙湖2017年的销售目标为1100亿元，较2016年销售额约880亿元上升25%。

　　今年前四个月，龙湖即已完成全年销售目标的54.6%。据龙湖公布的销售业绩显示，今年1-4月其累计签约600.2亿元，同比上涨幅度达200%，签约面积402.8万平方米，均创同期历史新高。

　　在业绩逆周期上行的背后，是龙湖拿地策略上的逆周期扩张。

　　兴业证券研究显示，截至2017 年4 月底，龙湖通过公开市场拍卖/收购等方式一共获取21 个新项目，总建筑面积达到444.9 万平米，权益建筑面积为302.6 万平米，权益土地款为210.9 亿元，平均楼面地价仅为6969 元每平米。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，龙湖的销售业绩较好，因此在今年有积极扩张拿地的资金实力，而目前龙湖大规模拿地的举动显示龙湖有在核心城市补库存的倾向。龙湖既想通过增储促进销售业绩的快速成长，也想借核心项目来树立企业的品牌。这也是万科中海外等资金充裕的大房企逆周期拿地的逻辑。

　　而在房地产行业住宅开发达至天花板、房企普遍转型的背景下，龙湖同样表现出“长跑选手”的特征。着眼后市，龙湖的主营业务将由房产开发、商业运营、物业服务三部分组成，商业运营和物业服务贡献的利润比重将逐渐增加。

　　地产开发业务方面，龙湖透露，今年在售的主力项目将达到107个，其中30个为全新项目，54个项目将推出新一期新业态产品。产品将涵盖刚需、改善型、商业经营等不同细分需求的客户。

　　长期以来，由于一线城市自持成本高企，龙湖一直在“以售养持”，这意味着，拿地后售出是仅有的选择。如今随着热点城市拿地成本的不断提高，龙湖也开始加码对资金运营要求更高的持有型商业。在龙湖的计划中，其将把地产销售回款的10%坚持沉淀到商业地产扩张中，并用10-15年左右的时间，使持有物业的利润贡献比例提升至30%。据悉，目前这一业务占比不及5%。

　　数据显示，去年龙湖的税前租金收入为19亿元，同比2015年上涨35%，但仍仅占总营业收入的3.5%。截至去年底，龙湖拥有开业商场21座，已开业商场面积194万平方米，整体出租率达到95%。此外，今年龙湖还将有5座商场开业，合计建筑面积为64万平米。

　　随着其商业项目在全国的铺开，龙湖主打的商业项目“天街”或将进入更多一二线城市。而本次龙湖新竞得的深港两块商办用地，也被外界视为其在华南版图的商业突破点。

　　此外，自2017年起，龙湖还将长租公寓业务“冠寓”列为其物业服务战略，主要聚焦国内12座一二线城市，广州及深圳均在其中。据称，未来龙湖计划每年新开1万至1.5万间长租公寓，三年后的租金收入或将达到10亿以上，并将毛利率维持在35%左右。