2004年：购物中心强势发展期 万象城开启深圳高端购物中心序幕

　　（赢商网报道） 中国的购物中心开始于1996年的广州天河城，进入千禧年以后，尤其是到了2004年发展尤为迅猛。

　　据公开资料显示，2004年大型购物中心进入了开业集中期，包括大连铜锣湾广场、四川百联天府购物中心、北京金源时代购物中心、上海百联西郊购物中心、深圳金光华商业广场、佛山东方广场、上海久百城市广场、深圳华润中心万象城、唐山远洋城等20余家。

　　另外，成都熊猫城、东莞华南MALL也进入到开业准备或者试营业阶段。

　　其中，华润置地首个高端项目--深圳万象城于2004年宣布正式开业，这对于华润商业来说以及深圳商业来说都是一大创举。

　　【年份大事件】

　　1.由于土地和银行贷款等不规范，促使国家对商业地产行业进行宏观调控，并出台相关规划；同时，全国购物中心行业规范体系初步形成。

　　2.全国零售业市场全面放开，国内外零售企业百花齐放，而这也使得购物中心的商业品牌资源更加丰富，推动了购物中心的差异化和招商进程。

　　3.零售市场活跃，但由于受到国内政策影响，海外资金流入，掀起并购业大战。

　　4.以天河城为代表的第一代购物中心盈利稳定，市场普遍表示出看好其前景；购物中心连锁化初步发展，正形成专业化发展格局。

　　5.全国20多家大型购物中心集中开业，“只租不售”购物中心不断调整并显示出活力，引发市场对该种模式的思考。

　　6.2004年，由综合性跨国企业世纪金源集团打造的北京世纪金源购物中心开业。该项目是全国乃至东南亚最大的购物中心，也是世界最大的单体商业建筑。

　　总投资45亿元人民币，总建筑面积70.8万平方米，首期单体建筑面积61.5万平方米，集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化于一体。

　　7.同年内，华润集团首个万象城于深圳开业，自此，该企业开启了万象城模式，亦成为商业地产行业的标杆之一。

　　【2003年代表购物中心推荐：华润深圳万象城】

　　为什么是他？

　　推荐理由：

　　1.深圳万象城是港股上市企业华润置地万象城系列的首个项目，此后，万象城先后于杭州、无锡、南宁、沈阳、成都、重庆等十余座城市落地，该项目为华润奠定了其在商业领域的地位。

　　2.2004年全国虽开业20多家购物中心，但万象城却是众多项目中定位最高端的一个，而且其至今仍是行业内的标杆商业项目。

　　3.在深圳范围内，万象城极具代表性，无论是高端定位抑或进驻品牌，租金收入等都很有关注点。

　　4.LV、TOD'S、HarborHouse等国际大品牌深圳首店均进驻于此，汇聚时尚潮流，深受广大品牌商家及消费者青睐。

　　【项目大事件】

　　1.深圳首个高端项目：在华润万象城出现之前，2004年深圳除了中信城市广场外并无大型购物中心，直至高端定位的商业项目--万象城开业，开启了深圳潮流大都市的步伐。

　　2.数据显示，万象城仅开业一年销售额即超过10亿元，彼时成为中国内地投资回报率最高的购物中心。最高峰时，每天有10余万人光顾该项目。

　　3.2009年万象城二期开业，面积约2万平方米，路易威登(LV)在此落址，这是LV深圳首家旗舰店，同时也是继北京、上海和大连后中国内地的第四家旗舰店。

　　4.深圳万象城2013年度以年营业额61亿荣登全国商场榜第三名；2014年销售62亿元，位排名全国第四；2015年，深圳万象城以62亿元的销售额位居全国第三位，仅次于北京SKP（原新光天地）与南京德基广场。

　　5.众多国际大品牌深圳甚至是华南首店先后落地于万象城，瞬时间深圳刮起时尚潮流风。

　　6.销售额逐年增长，经营稳健，万象城的成功经营也离不开根据市场和消费趋势而做的定位和品牌持续调整。

　　      》》》》 2013年万象城淘汰了面点王、味千拉面、意粉屋、泰满冠、新罗宝韩国料理等品牌，引进了美心小品、一风堂、鼎泰丰、绿茶、风物寿司等人气特色品牌。

　　2014年，原次主力店“美乐汇delicity”调整至4楼，原店铺分割成四个店铺，分别引进了小山日本料理、茶木台式休闲餐厅、PIZZAEXPRESS、尚莲·越泰料理等几大备受年轻人喜爱的餐饮品牌；还引进了西西弗书店。

　　     》》》》 2014一2015，逐步增加国际大牌童装，如Buberry Kids、FENDI KIDS、Chloe Kids、DolceGabbanna Junior、Armani Junior、Raulphlauren kids、YoungVasace等。2016年7月，全国仅开店3家的BabyDior品牌也在深圳万象城开业。

　　     》》》》 2015-2016年集中引进了Dior backstage、Fresh、Clarins、科颜氏等美妆品牌，并将原3楼位置的Jurlique（茱莉蔻）、Benefit（贝玲妃）、M.A.C品牌调整至负一楼与原在负一楼STENDERS（施丹兰）、MAKEUPFOREVEN、L'OCCITANE(欧舒丹）等品牌一起，打造负一楼国际精品美妆区域，与Reel百货中的化妆品形成互补。

　　据赢商网了解，万象城年均品牌个数变动率约15%，年均品牌面积变动率约17.67%，平均每三年品牌个数变动率43%，面积变动率53%。平均每三年几乎调整一半的品牌，部分淘汰老品牌引进新品牌，部分腾挪商铺位置。

　　【数据解读】

　　租金--内地最赚钱项目之一

　　作为华润置地在深圳的第一个项目，万象城的销售额及租金收入为该企业的年报数据增添一抹亮色。

　　数据显示，2016年深圳万象城租金收入仍居所有开业项目中首位，租金收入租金收入9.86亿港元，同比下跌6.1%，平均出租率为98.8%。

（图片来源：华润置地2016年年报）

　　品牌

　　于2004年12月底正式开业的万象城，总建筑面积达18.8万平方米，共有6层，拥有300多个独立店铺。

　　其中主力店包括RéEL百货、华润万家旗下Olé精品超市、橙天嘉禾旗舰影城、“冰纷万象”滑冰场。次主力店包括NOVO、I·T、顺电、DeliCity美乐汇等。

　　据悉，该项目从开业至今经历了三次大幅度调整，其中钟表/珠宝/饰品类业态调整主要集中2008-2010年、服饰类业态调整主要集中在2011-2013年间、餐饮品牌调整集中在2013-至今。

　　经过一番调整之后，万象城囊括了LV华南最大旗舰店、Hermès、Dior、BVLGARI等国际顶级品牌旗舰店，以及一风堂、鼎泰丰、绿茶、茶木台式休闲餐厅等人气特色品牌。

　　【行业启示】

　　深圳万象城是国内数一数二的高端标杆项目，其2015年销售额62亿元，租金收入达10.5亿港元，在全国商场销售额榜中位列第三。

　　在全国人民的心里，万象城就是深圳这座大都市的地标式购物中心，对于整个商业地产行业而言亦具有里程碑式的意义。

　　一个购物中心能让人们耳熟能详且在行业内有不可撼动的影响，足见其在品牌打造方面的用心。

　　而且深圳万象城在商场运营经验方面也十分丰富，无论是适时而动的营销展览，还是吸引根据消费需求和时代变化而做出的调整，无不显示出其实力。

　　不过，商业地产行业亦是随着历史大潮的推进而变化及其迅速的一个领域，只有紧跟时代的步伐，明确自己的方向，抓住消费者的本质需求，或许才能立于不败之地。

　　报道背景：1996年，广州天河城的诞生，意味着中国正式进入购物中心阶段。经过20余年发展，中国购物中心行业涌现出大量经典——经典的企业、项目、品牌，以及一批敢为人先的商业地产人。他们，构成了一个“中国购物中心时代”。7月6-7日，赢商网发起主办“2017中国购物中心高峰论坛”，本届论坛主题是“以‘我’的名义，向经典致敬”。

　　在此之前，赢商网独家策划“中国购物中心进化轨迹系列报道”，挑选从1996年到2017年每一个阶段，行业里具有典范性、权威性、能够表现行业精髓的项目，挖掘项目的时代意义，梳理中国购物中心的发展轨迹。传承经典，致敬榜样。