肇庆星湖国际广场一年销售15亿元 成为标杆秘诀是什么？

　　近年来，商业投资逐步由一二线城市向三四线城市下沉，广东非一线城市商业地产市场竞争越趋激烈，各大开发商绞尽脑汁拼特色、拼体验。在广东非一线城市有哪些商业项目为大家认可的标杆项目呢？在肇庆，不论是口碑还是业内，星湖国际广场都 是肇庆的一张亮丽的名片。

　　2016年销售额约15亿元

　　为何肇庆星湖国际广场能成为肇庆标杆性的商业项目呢？从动工到开业，只用了13个月，星湖国际广场在肇庆商界创造了商业面积最大、筹建时间最短、招商入驻率最高、功能最齐全等多个之最。

　　肇庆星湖国际广场

　　据星湖国际广场提供的数据显示，2016年肇庆星湖国际广场销售额约15亿元，每年稳步增长约5%。其中大润发超市销售额约5亿元，苏宁易购销售额约1亿元，金逸国际电影院年票房累计3000万元。

　　取得如此好的成绩，有什么秘诀呢？回顾肇庆星湖国际广场2016年的运营情况，肇庆星湖国际广场副总经理欧永锋总结有四方面的原因：首先，明确项目的定位，接地气才是关键。坚持以零售业为主业态，做适合当地消费的购物中心，不盲目追求高大上的定位。第二，合理调整业态、品牌组合以实现和周边商业项目错位经营。以功能店为主，逐步引入特色业态为 辅，合理调整商场品牌，持续更新商业活力。第三，消费者的需要为主导，要站在顾客立场思考问题，找准顾客需求点，做最接地气的商业项目。第四，旅游经济。毗邻七星岩风景区，因地制宜，充分吸引旅游观光客前来消费。购物中心举办一些主题营销活动，不断加深消费者对于商场的印象，形成口碑及消费习惯。迎合消费者的需要，商场销售额才能有保障。

　　肇庆星湖国际广场副总经理欧永锋

　　地理位置得天独厚 景点拉升业绩

　　据了解，肇庆星湖国际广场由肇庆市宝星发展有限公司投资开发建设，于2008年12月23日开业。该项目位于肇庆市端州四路北星湖牌坊广场东侧，占地5.16万平方米，是以家庭消费、时尚休闲购物中心为主体，五星级酒店为亮点，以步行街为特色的商业综合体。其中，一期商业面积约8.8万平方米，二期商业面积2.8万平方米。大型地库停车场3.2万平方米，停车位有1300个左右。

　　星湖国际广场坐落在广东省肇庆市端州区。端州区是肇庆市政治、经济、文化中心。总面积152.3平方公里，总人口约68万人。基本商圈446万人，距端州市心30分钟车程；经常商圈394万人，距端州市心15分钟车程；旅游商圈200万人，距端州市心1小时车程。

　　星湖国际广场位于端州区天宁北商圈，紧靠牌坊广场、七星岩风景区和市汽车总站。地理位置优越，交通方便，人流密集。星湖国际广场与周边的凯德广场、广百时代广场、合百利商业广场等商业项目一起打造了肇庆最中心的复合型黄金商圈，每日汇聚人流高达十万人次。

　　据肇庆星湖国际广场副总经理欧永锋介绍，“当时我们选择这个地方开购物中心首要考虑的是地理位置问题。第一交通方便，星湖国际广场所位置是在城市中心，第二是临近景点，临近牌坊广场和肇庆著名景点七星岩。”

　　欧总介绍说，旅游经济对拉动星湖国际广场销售影响非常明显。因为离珠三角比较近，在节假日，自驾游游客增长明显；另一方面肇庆是地级市，可以辐射到周边的县区及云浮市。“为我们项目自建了一家五星级酒店，叫肇庆星酒店。平时开房率会达到50%，一到在节假日就会达到80%、90%，这是很明显的体现出旅游经济的拉动成果。”

　　肇庆星酒店

　　谈到商圈的展前景时，欧总认为一个城市商业的布局，最好就是遍地开花。“比如成都的商业布局主很好。每一个区，根据社区的人口进行配套商业的。第一没有竞争，第二可以疏导城市交通。比如，这个区域有20万人口，那么配一个大概10万平方米的商业就足够了。大概就是这种模式，这就是政府规划。肇庆现在就一个中心商业圈，面临比较大的交通压力。”

　　销售额贡献最大是大润发

　　从业态组合方面看，星湖国际广场各业态占比如下：男装类9.3% 、家居生活类14.2%、女装类28%、运动休闲类5.5%、鞋包类13%、珠宝/眼镜/钟表类7.6%、餐饮类19.6%、休闲娱乐类2.8%。其中对销售额贡献最大是家居生活类的大润发超市。

　　大润发星湖国际广场店

　　在整个项目销售业绩来说，销售额贡献最大的是大润发。大润发星湖国际广场店刚好是大润发的第100家连锁门店。目前大润发在全国有150、160家店。开业以来销售额一直表现卓越，每年销售额都达5亿左右。

　　金逸影院

　　金逸影院2016年票房达到三千多万，2016年和2017年的春节期间票房在华南地区甚至排名第一。欧总表示：“项目筹建时充分考虑了硬件问题，前期做土建的时候，已经为他们量身身定制7个厅，每个厅的布局都非常不错。

　　9年5次转折 标杆就是这么成长起来的

　　回顾星湖国际广场开业9年来的历程，项目方一直顺应商业发展的趋势进行合理调整。欧总分享了星湖国际广场成长过程中的几次经典转折点。

　　2009年之前，二楼招商不理想。一是因为2008年是经济低潮，很多品牌都停止开店，那时候招商难度相对比较大。公司在2009年自建了星荟百货。当时用相对比较低的门槛，引进一些品牌或者商家，以保底提点的模式进行合作。对整个项目来说，这是比较大的转折。

　　到了2011年，对项目二楼重新进行动线调整。前两年进驻的商家效益比较乐观，因而也对店面进行了形象升级。接下来几年整体经营相对比较稳定，出租率为100%。

　　到2013年，步行街和二期的商业开业。项目经营了5年，日渐成熟，扩大了商业面积。在二期二楼设为儿童区，并增添儿童乐园项目，以弥补原不足的功能业态。一楼主要引入一些更高档次的服装品牌。这些品牌包括金利来男装、卡索、歌力思、艾维女装、哥弟、阿玛施、声雨竹、古色、欧宝黑白等。

　　2015年12月份，星酒店正式开业，项目的经营开始一个全新的旅程。

　　引入区域首店为必修课：27家肇庆首店

　　过去几年肇庆星湖国际广场在业态品牌方面一直坚持以零售业为主业态，随着商业的发展，也逐步引入多元化的业态，从餐饮、服饰、配饰覆盖到家居、生活、工艺品等各方面。

　　当问到星湖国际广场如何考虑业态组合时，欧总说：“以功能店为主，引入的品牌有金逸影院、大润发超市、星巴克、麦当劳等。家庭消费就是大润发、苏宁易购等功能店为主。整个项目的功能店占了3万多平方米。引入功能店主要是看中其品牌影响力。”

　　2015年-2017年间，肇庆星湖国际广场引入新品牌48个，包括27家肇庆首店：星巴克咖啡、哈根达斯、香港满芬、御田酱食、王子拉茶、麦莎蒂斯烘焙、水云间女装、SANRUI女装、六町目女装、DFDFCOCO、DNCY、碧玉丰、INSHOP、Osnic、森达、3d女装、正新鸡排、自鱿人、绿茵阁西餐厅、撒娇佳人酸菜鱼、鱼道烤鱼、燚枫火锅、皇茶、谜底女装、海茶、心渔豚一日式拉面、Korea罗蔓摄影、黑色经典长沙臭豆腐、堓上女装、ABC童装、巧虎乐智小天地、各个悟儿童益智玩具、江博士健康鞋、知本书店、蟹同鸡讲、活水SPA、樂CUP、一担粮重庆小面、从前的小酒馆、肇之旅、阿迪达斯NEO、OXN男装、热风、增致牛仔、彪马、卡索女装。

　　其中第一次进入肇庆品牌包括：星巴克咖啡、哈根达斯、香港满芬、御田酱食、王子拉茶、麦莎蒂斯烘焙、自鱿人、和家回转寿司、绿茵阁西餐厅、撒娇佳人酸菜鱼、鱼道烤鱼、燚枫火锅、谜底女装、海茶、心渔豚一日式拉面、黑色经典长沙臭豆腐、巧虎乐智小天地、各个悟儿童益智玩具、Korea罗蔓摄影、江博士健康鞋、ABC童装、知本书店、DNCY、樂CUP、一担粮重庆小面、从前的小酒馆、OXN男装等都是肇庆首家。

　　步行街

　　步行街是整个星湖国际广场最具特色的业态。位于星湖国际广场一期跟二期之间的街道。这里有很多年轻人喜欢轻餐饮品牌门店。一到晚上7、8点的时候，整条步行街都挤满了人，热闹非凡。

　　欧总表示：“未来会针对步行街做一些调整。目前步行街有15家休闲轻餐饮。因为现在年轻人都喜欢这种类型消费，未来还会继续增加此类品牌商家，目标品牌：如喜茶等一些热门时尚潮流品牌。

　　肇庆首家星巴克

　　肇庆首家星巴克入驻星湖国际广场，于2016年7月开业。开业当天，门店人声鼎沸，众多消费者慕名而来。星巴克的开业对肇庆的咖啡文化有一定提升。为了让更多肇庆的消费者了解咖啡文化，星巴克还会定期开展免费的“咖啡教室”活动。

　　知本书店

　　知本书店于2017年4月25日开业。欧总表示：“书店是我们一直想引进的业态，因为人除了物质消费之外，还有一种精神上面的需求，书店对星湖国际广场来说是一种业态的补充。”

　　调整餐饮业态 升级外立面

　　问到品牌升级规划时，欧总表示，“一般两年一大调，一年一小调。主要针对品牌发展方向，还有人民的消费习惯。比如最近流行轻餐饮，那么就引入一些轻餐饮品牌。”

　　“有计划调整整个项目的餐饮业态。餐饮门店分散在二期三楼、一楼，一期一楼、二楼、四楼。整体来说分布比较散，难以形成一种氛围。未来有计划调整到一个区域。一期四楼目前有一个比较大的中式餐厅，面积约3000多平方米。这个餐厅合约将于2019年到期，我们计划将这个区域引入几家小型的特色餐饮门店，或有可能把四楼做成“大时代”这种模式的综合美食广场。”

　　据欧总透露，在今年8月份在二期二楼有一些店铺合约将到期，届时将以续约为主，个别形象、销售不好的品牌将会被换掉，然后引进一些比较适销对路的品牌，比如定位时尚年轻且接地气的品牌，这类品牌比较适合肇庆本地消费。另外未来会对一期一楼区域进行调整。现在一楼只有一个中庭，相对来说鞋子品牌那一片区域既没有中心又没有什么大亮点。长远来说，这一块动线有计划进行重新规划。

　　欧总表示，引入一个品牌要考虑付出和回报成不成正比。付出和回报不成正比话就宁可不引入。如果可以给项目带来一定的资源或者租金，或者销量可以提升上去话，可以保持短期让利，如果长期这样，就没有什么意义。

　　在硬件方面，星湖国际广场将对自己的本身形象调整，计划重新升级项目的外立面。今年正在做预算、设计这些前期筹备，计划明年开始施工，预计工程持续大半年。因为门店还在经营，所以会按局部来逐步进行调整。

　　欧总表示在星湖国际广场工作了12年，一直在学习，商业这一块学无止境。从从业以来经验来看，做商业最关键的是定位问题，一定要接地气。星湖国际广场对品牌的要求就是要适销对路，要有可持续发展的空间，不会盲目追求高大上。因为一个地区的消费毕竟是有局限，一些好的品牌在北方城市销量可能会比较好，但可能来到南方城市就不一定，因为每个地区穿衣打扮、消费习惯都不一样。

　　作为肇庆、甚至粤西的标杆购物中心，肇庆星湖国际广场从商场选址、定位、业态组合、营销策划等方面都为后来者提供了参考范本。如何保持业绩的稳定增长以及消费者黏性，决胜的关键在于购物中心的运营。在城市多元文化生活的基础上，肇庆星湖国际广场未来有望融合零售、艺术、智能、文创集地等，一步步将商业空间从最初单一的消费购物空间，过渡到体验式空间、智能互动空间。

　　（文中图片由肇庆星湖国际广场提供）