一边大手出货一边集中扩张 潘石屹选择押注SOHO 3Q

　　7月7日上午，SOHO中国董事长潘石屹出现在北京光华路SOHO2报告厅。在这次发布会开始之前，潘石屹做了很长时间的铺垫。他的开场白演讲主题大意是：现在人类社会处在一个巨变期，有所成就的人和公司都是顺应巨变期的历史趋势而生。潘石屹是想用这个开场白告诉外界，SOHO中国又要进行巨大改变。

　　近期，SOHO中国频繁宣布出售旗下项目。包括整售虹口SOHO，启动光华路SOHO2、凌空SOHO整售。另外，SOHO中国总裁阎岩在发布会上表示，SOHO 3Q将扩大城市数量级发展，除了上海、广州、深圳，还会到二线城市去。另外，有一些联合办公的品牌，可能还会到三线城市开展。

　　出售物业

　　近期，SOHO中国频繁出售物业的信息再度引起关注。

　　6月26日，SOHO中国宣布以35.73亿元人民币整售虹口SOHO，折合单价为每平方米5.1万元人民币，交易通过股权转让完成。买家为新加坡公司吉宝置业旗下的吉宝置业中国、吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名联合投资者。

　　虹口SOHO总建筑面积约9万平方米，可租面积约7万平方米，是集办公、商业于一体的综合体。项目位于上海市四川北路商圈，紧邻地铁10号线、4号线。目前处于满租状态，代表租户包括松下电器、中国太平洋保险、SOHO中国旗下的共享办公品牌SOHO 3Q等。在SOHO中国旗下投资物业分布中，虹口SOHO的面积相对较小，可租面积只占所有自持项目总可租面积的约6%。

　　7月4日，SOHO中国在北京和上海同时召开渠道沟通会，潘石屹宣布启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目的整售。资料显示，光华路SOHO2中，SOHO中国名下可整售商业办公面积9.43万平方米。项目地处北京CBD核心区域，紧邻使馆区。自2014年底启动招商，目前项目整体出租率超过98%，办公租户以文化传媒、科技互联网、金融类为主，商业租户以展览展示类为主。

　　凌空SOHO由知名建筑设计师扎哈·哈迪德设计，SOHO中国名下可整售商业办公面积12.82万平方米。项目地处上海虹桥临空经济园区，目前整体出租率超过95%，办公租户以文化传媒、科技互联网、航空、物流类为主，商业租户以展览展示、餐饮类为主。

　　对于持有转出售，潘石屹的回应是：“低买高卖是做生意遵循的永恒不变的规律，我们会根据市场变化和走势不断优化产品组合，保持自身灵活性，保持轻盈的状态。”

　　潘石屹表示，“当时宣布转型时，媒体和股票市场都掀起了轩然大波，说你办个房地产公司不销售了，就没有钱了，这怎么办？现在我们选择销售，现在的价格是原来的价格翻了一番多，所以原来拿到市场上销售就不符合我们的原则。”

　　“我还是地产商”

　　对于未来，潘石屹看得非常清楚。“我们做自己擅长的生意，未来我还是一个地产商。”他表示，SOHO中国会坚持做SOHO 3Q这个产品。因为，这个产品本质是房地产产品。

　　潘石屹坦言，“我们对高科技、人工智能的东西并不熟悉，熟悉的是房地产。我们认定SOHO 3Q这个产品从本质上说是房地产产品。特别明显的规律是，凡是地段好的像光华路SOHO2，就租得很好，价格很高，地段差的可能1/3价格都租不出去。SOHO 3Q比较符合我们的发展。”

　　对于如何判断物业价值，潘石屹的看法是，“物业价值衡量标准只有一个，就是租金回报率。全世界的租金回报率基本上都在一个大体的范围之内，当然跟国家的利率有很大关系。例如美国，租金回报率在5%左右，任何一个物业都是如此。特别好的项目，大概达到4.7%、4.5%，租金回报率越低，相对售价就越高。但在中国，净租金回报率是2.7%-2.8%，是美国差不多一半。而且中国的利率比美国高多了。所以在全世界唯一能够衡量物业的一个指标就是租金回报率。”

　　针对物业处置之后的资金用途，潘石屹表示，“主要还是投到SOHO 3Q中。SOHO 3Q模式比较简单，没想过要做成贴牌的输出管理，我们还是把房子租过来，然后装修、收租金等等，这是我们认为一个比较成熟的商业模式。贴牌或者输出管理这一类，规模表面上做得很大，可是管理质量会不太好。”

　　潘石屹认为，“现在中国的房子利用率太低了，但其实使用比拥有更重要，分享比使用更重要。”他表示，未来SOHO 3Q要在现有1.7万个工位的基础上，加一个数量级发展。未来两个月内，SOHO 3Q计划进行一轮融资，为后续发展做准备。

　　对于SOHO 3Q如何选择城市，潘石屹表示，主要围绕GDP考虑指标，即GDP总量、人均量要高，其中服务业占比要大，且增长速度要快。目前SOHO 3Q的产品模式已经成熟，未来将成为公司主要的盈利增长点，暂时不会考虑其他转型方式，如投资联合办公空间里的创业公司等。

　　“3Q是我们的新领域，未来估计两三年之后，新的增长点主要是3Q。”潘石屹说。