最近“买买买”的不只孙宏斌 远洋大手笔收购中银6个商业项目

　　最近大手笔买买买的，不只孙宏斌一个。近日，远洋集团一口气买下中银集团6个商业地产项目。

　　7月12日，远洋集团通过官方微信公众号对外宣布，下属公司远洋资本近期通过境外股权交易方式，收购了中银集团投资有限公司（以下简称“中银集团”）旗下6个子项目。

　　上海大宁商业广场

　　这六个项目分别为北京硅谷亮城4号楼、北京钻石大厦、上海大宁商业广场、上海海兴广场、成都华敏翰尊大厦、沈阳百利保大厦；总建筑面积约20万平方米，涵盖了写字楼、商场，还有极少量公寓。其中，写字楼建筑面积占比65%，商业建筑面积占比35%。

　　关于这宗交易的具体对价及细节，远洋集团方面表示，尚不太方便透露。

　　北京项目6年转手2次

　　在这6个商业项目中，北京的两个项目最值得关注。

　　据人民网报道，北京硅谷亮城4号楼和北京钻石大厦两个项目是中银集团在4年前从一支基金接手的，这支名为“凯龙瑞”的基金当时也是到期退出转售。

　　早在正式收购这两个项前，凯龙瑞基金在2010年设立了一支人民币基金，募集了2.2亿元，设置了“3+1+1”基金期限。2011年初，凯龙瑞基金找到中航信托作为有限合伙人募资1.61亿元，并于同年正式收购了北京硅谷亮城4号楼和北京钻石大厦两个项目。

　　北京钻石大厦

　　人民网报道称，当时北京硅谷亮城4号楼的收购价为1.35亿元人民币，北京钻石大厦的收购价为2.68亿元人民币，合计约4亿元人民币；收购款项由渣打银行分别安排50%两年期总额2亿元人民币的并购贷款。

　　2014年，凯龙瑞基金正式从两个项目退出。据披露，在退出时，项目租金分别比3年前买入时上涨约81%和76%，资产价值上涨约69%和57%。由此推算，中银集团收购这两个项目时的受让价格分别为2.28亿元和4.2亿元，合计约6.5亿元。不过，中银集团并未透露此次转让这两个项目的具体对价，外界也无从得知。

　　对于中银集团出售资产包的动机，一名机构人士在接受媒体采访时表示，主要基于两个原因：一是投资到期退出，二是其接手这些商业项目后租金收益一直未获明显提升，亟待引入改造运营方。　　 

　　远洋加快扩张，商业项目已达16个

　　事实上，从远洋集团披露的信息看，此次收购的6个项目均为有潜力的项目。以北京硅谷亮城4号楼和北京钻石大厦两个项目为例，它们均位于中关村核心商圈，且处于稳定运营状态，出租率达100%。

　　北京硅谷亮城4号楼

　　据戴德梁行第二季度写字楼市场报告显示，第二季度，中关村甲级写字楼有效净租金按同比上涨了13.8%。

　　戴德梁行北中国区研究部主管魏东分析称：“究其原因，除了其有限的新增供应以外，在国家大力发展科技创新和“中国制造2025”的宏观大背景下，有众多科研院所与高校的中关村区域租赁需求旺盛，推动中关村整体市场租金水平不断攀升。”

　　由此可见，两个北京项目的前景可期。远洋资本副总经理周岳也指出，此次收购的资产包“潜力巨大”。

　　他表示，6个项目均处于4个城市商业聚集区，客流量大、区位优势明显。项目在商业定位、物业运营、更新改造、营销策划、租金提升等方面都还可以有较多作为，潜在价值还有较大的激发和提升的空间。

　　据悉，远洋集团上一次收购不动产是在2016年4月，收购了上海东海商业中心。这一次是其首次在一线城市核心地块收购商用不动产，也是首次进入上海写字楼市场。截止目前，远洋集团拥有不动产投资物业合计16个。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在融资环境收紧的大环境下，很多房企在运营上出现一些问题，远洋选择收购来实现扩张是比较好的方式。总体来看，收购对于这类企业提高收益有积极作用，收购本身没有什么问题。但收购后项目如何改造，取决于项目方的运营能力。

　　一改谨慎态度，扩大商业布局

　　起初，远洋集团对待商业项目一直是慎之又慎，不过近两年开始扩大商业布局。

　　据2016年年报显示，远洋集团全年租金收入约人民币25亿元，其中权益租金收入约人民币17亿元，同比增长达12%。同时，远洋集团还新获取得位于上海核心位置的成熟物业“东海商业中心”和“科恩大厦”项目，成功进入上海写字楼市场。

　　远洋集团向商业见地透露，目前远洋商业已有综合体购物中心、社区商业、写字楼等三项业务，同时也正在积极布局北京、上海写字楼市场。　　 

　　其中，全新商业综合体项目“杭州乐堤港”计划于2017年9月开业，现已进入试营业阶段；而写字楼项目“北京CBD-Z13”和“北京丽泽商务区”也已进入施工阶段，预计分别于2018和2019年竣工。

　　未来五年，连同“北京远洋新光”、“北京颐堤港二期”、“北京 CBD-Z6”等项目，远洋集团将有六个投资性物业陆续推出市场。远洋方面称，不动产开发投资业务作为远洋第四步发展战略的重要一元，是重要战略主业，写字楼和综合体是战略性发展方向。