2017上半年全国商业地产大事件盘点：变革与创新推动着行业前行

　　众观2017年已经走过的这半年，商业地产行业发生了不少影响全行业的大事件，最近两天突如其来头条新闻——万达借钱给融创收购自己，完成了361亿世纪大交易，实在看懵了所有人；而万科股权大战落幕，王石出局却令人感慨万千；最严调控——全国各大城市出台“商改住”限购政策，惊慌了购房者和开发商；即使如此，全国土地市场依然热潮迭起，前5月全国共40个城市实现了超过100亿的土地出让收入；同时，三四线城市土地市场更是热潮空前；。商业地产基金方面取得了创新性进展，国内首支商业地产ABS基金设立，深圳益田假日广场资产支持专项计划（ABS）成立，这是我国商业地产ABS基金发展的重要里程碑。

　　零售领域，一方面是关店潮还在延续，今年到4月份为止，美国宣布关店数量大约2880间，国内ZARA、C&A成都旗舰店相继关门。另一方面，传统零售在不断革新进步。新零售概念在今年开始落地，零售巨头永辉、新华都、百联纷纷推出新零售物种，同时，高新科技在零售行业也被充分利用，无人便利店“缤果盒子”、无人超市“淘咖啡”都在年中迫不及待的面市了。虽然面临多方面的技术调整，但却宣告了零售新模式的开启。上半年，变革与创新在推动着行业不断前行，以下是2017年上半年大事件回顾：

　　1、融创361.7亿收购万达76家酒店13个文旅项目

　　7月10日一早，融创、万达联合发布公告，公告称万达将以注册资本金的91%即295.75亿元，把13个文旅项目的91%股权转让给融创，此外，融创房地产集团将以335.95亿收购万达76个酒店。并由融创承担项目的现有全部贷款。

　　这则突如其来的世纪大交易，让所有人都懵逼了，各种猜测、解读刷爆朋友圈。7月11日早上7点46分，融创一纸公告正式披露这次交易的相关细节，为该次收购画下完满的句号。这宗大交易的因果脉络也渐渐清晰。值得关注的有几点：

　　1、交易完成后，融创持有13个万达城股权的91%，万达保留9%，但相应债务与担保由融创承担。76个酒店，融创全资持有。

　　2、交易后，融创获得5897万平米建筑面积的土地储备。其中，可售卖的4973万平米，占比超过84%。自持面积924万平米。

　　3、万达在收到336亿元的五天之内，将向融创发放一笔296亿元的三年期委托贷款。利率是三年期基准银行利率，目前是4.9%。融创收到这笔钱两天后，向万达支付295.75亿元的最后尾款。

　　到止为止，这项361亿的交易可解读为王健林自借396亿元给孙宏斌收购自己，那么王健林图啥？降低负债?冲刺A股？借壳上市？在没有得到官方认定之前，一切都只是猜测，大家还是坐等真相为好。而融创中国的负债率、资金链等问题也因此备受质疑。

　　 
7月10日上午，万达集团董事长王健林（左）与融创中国董事会主席孙宏斌见面会谈。图/财新记者 杨一凡

　　2、万科股权大战落幕 王石时代结束

　　持续近两年的“万科股权争夺战”终于在上半年的最后一天（6月30日）划上句号，随着万科2016年度股东大会的召开，以王石出局、郁亮上位，深圳地铁集团成为第一大股东的局面而结束了这场股权大战。这场股权争夺战可谓一场剧情波澜起伏的“连续剧”。从去年的宝能万科，华润万科之争，到今年1月份深圳地铁集团入局，华润、恒大相继退出，深地铁成为万科第一大股东，万科股权争夺态势逐渐明朗。6月30日，众所期待的“万科2016年股东大会”召开，新一届董事会诞生，宣布郁亮为万科执行董事，而王石则出局董事会，这标志万科王石时代的落幕。虽然万科股权落定，但是作为万科创始人、前董事长王石的离任，深深烙着王石文化的万科，让业界有所担忧，没有了王石的万科还是万科吗？

　　 
2017年6月30日，“万科2016年股东大会”现场

　　3、最严调控！“商改住”限购政策出台

　　春节过后，全国各地再次启动楼市调控潮，一季度已有超过22个城市出台了楼市调控措施，其中北京、广州、长沙、石家庄等17个城市启动或升级了限购限贷措施。

　　此外，今年调控苗头开始转向商业性质用房，全国各地陆续出台“商改住”限购政策。3月26日，北京市多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途；随后不到一个月时间内，三次加码调控。除了北京，上海、广州、成都都进一步出台商住房调控政策，明确要求严禁把办公用地更改为居住用途，并对项目产品的开发、销售等方面作出了严格的限定。

　　上半年的调控措施，算得上有史以来最严“限购”，旨在抑制高涨的房价。不过，“商改住限购”对写字楼和公寓销售有一定影响，但购物中心物业受影响不大。

　　4、三四线土地市场火热 房企疯狂抢地

　　上半年全国土地市场非常火热，出现房企疯狂抢地的现象，尤其是在三四线城市，异常突出。中国指数研究院数据显示，截至5月底，全国共有40个城市实现了超过100亿人民币的土地出让收入。其中，与往年不同的是，除去部分统计局每月公布房价涨跌的70个大中城市以外，苏州，绍兴、盐城、嘉兴、阜阳、滁州、常州、沧州、镇江、漳州、佛山、衢州等12个三四线城市，也进入了土地出让的“百亿俱乐部”。

　　随着一二线城市土地资源越发紧张，为了维持规模增长，进入优质三四线城市，成为众多开发商的共同选择。部分过去鲜少涉足三四线城市的开发商，如龙湖、旭辉等，从2017年开始试水三四线城市的土地市场。

　　5、万科宣布将成立两只商业地产投资基金

　　3月17日晚，万科发布关于商业地产资产整合相关议题的公告，宣布将成立两只商业地产投资基金，并将打包旗下42个商业项目委托印力集团管理。

　　在这份公告中，万科宣布董事会表决通过了《关于万科商业地产资产整合安排及参与组建商业地产投资基金的议案》，其主要包含两大内容。其一，宣布万科将联合其他合作方共同组建两只专业的商业地产投资基金，其中万科预计出资人民币50.9亿元，对应出资比例为39.4%。万科将把旗下42个商业地产项目（含在建和已完工）的部分或全部权益转让给两大投资基金。如果标的资产达成交易，预计交易作价为人民币86-90亿元。

　　6、全国首单商业地产公募ABN落地、首支商业地产ABS基金设立

　　4月25日，“上海世茂国际广场责任有限公司2017年度第一期资产支持票据”项目获得中国银行间市场交易商协会的《接受注册通知书》，注册金额65亿元。该资产支持票据的获批，标志着全国银行间市场首单商业地产公募资产证券化项目正式出炉。

　　另外，在今年伊始，全国首支商业地产ABS基金已经设立。1月17日，商业地产基金管理机构高和资本与国内A股上市商业银行江苏银行共同发起设立国内首只商业地产ABS基金，基金资金规模200亿元，该基金用于盘活商业地产，以在公开市场发行的商业地产证券化产品作为主要投资标的。市场人士指出，发起设立市场上第一支专注于商业地产证券化的基金，对商业地产后续发展意义重大。该基金的设立标志着国内的资产证券化市场从“农耕时代”向着“工业时代”的发展。

　　2月9日，深圳益田宣布假日广场资产支持专项计划（ABS）成立，该ABS项目以深圳益田假日广场为标的物，发行的资产支持证券规模达到53.01亿元，在深交所商业地产类资产证券化单体规模中排名第一位。同时，其也是深圳地产圈首个资产证券化的商业项目。

　　7、乐天萨德用地事件波及中国业务 

　　2月27日，据媒体报道，韩国乐天集团理事会作出决定，同意就“萨德”反导系统部署用地与韩国军方签署协议，28日，双方快速签订协议。乐天的做法激起了广大民众的反感和厌恶，“乐天萨德事件”开始迅速升温发酵，波及乐天在中国的零售、地产等业务，韩国业务营业额也出现大幅下滑。

　　4月份，乐天在中国的99家商店有90%关闭，其中67%被迫关闭，20%左右是集团自行关闭。原本已经业绩低迷，加之“萨德事件”的重创，5月份，消息称乐天玛特计划抛售长期亏损的20-30家店铺。

　　同时，济州岛中国游客锐减88.6%，韩国免税店的生意坠入冰点。据日经中文网报道，乐天免税店业务销售额大幅下降。

乐天玛特超市门前市民拉抵制横幅

　　8、美国零售业关店潮

　　据台湾“联合新闻网”3月23日报道，曾是19世纪美国百货业标竿的席尔斯在年报中指出，从营运纪录来看，公司是否能继续维持营运，存有“很大的疑虑”。除席尔斯之外，今年预计将有超过3500家百货公司结束营业，形成美国几十年来最大的零售业关门潮。

　　4月24日消息，来自瑞信集团的数据推测，今年全美国关闭的零售门店会超过8640家，将创下历史新高。今年到4月份为止，美国宣布的店铺关闭数量大约2880间，而2016年同期为1153间。

　　海外零售业发展势头黯淡，中国零售业情况并不乐观，百货、超市也关店频频。

　　9、快时尚ZARA、C&A旗舰店关门

　　今年初，两大国际快时尚就开启关店大幕。2月3日，ZARA昔日中国区最大旗舰店及中国首家形象店于成都闭店，该店是Zara在中国开设的第一家以全新店铺形象打造的专门店，共有3层楼，总面积超过了3000平。

　　2月下旬，C&A位于成都春熙路的全国首家旗舰店也宣布闭店，该店营业时间不到3年。 两家快时尚旗舰店不约而同撤离成都春熙路，除了商圈的因素外，更多是来自行业低迷的压力，快时尚品牌销售额近两年已经频频放缓增长甚至出现负增长。

　　10、银泰商业私有化退市 成全阿里新零售

　　1月10日，银泰商业公告宣布，阿里巴巴全资子公司Alibaba Investment Limited联同银泰商业创始人沈国军的全资公司，要求银泰董事会向其股东提呈有关通过协议安排私有化银泰商业建议。私有化所需的现金金额约197.9亿港元，约合176.9亿元人民币。5月19日，银泰在联交所正式退市。私有化完成后，阿里持有银泰商业股份由原来的近28%提高到74%，沈国军则持股16%，银泰商业正式被阿里纳入麾下。

　　阿里巴巴CEO、银泰商业董事会主席张勇表示，银泰将会是阿里完成零售商业线上和线下融合创新的平台。银泰退市也被业内视为银泰商成全阿里新零售，因为这是阿里新零售布局“落地”的最重要一步。

银泰商业退市公告

　　11、新零售物种诞生

　　去年下半年马云提出“新零售”概念之后，今年则是“新零售”的落实元年。阿里巴巴的盒马鲜生自去年开业火爆之后，传统零售企业今年陆续推出各自的新零售物种。首先是永辉在今年1月1日在福州推出新业态——超级物种，业态是“未来超市+餐饮”，上半年，超级物种已经拓展至5家门店。接着是新华都，5月10日，新华都海物会首店也在福州开业，同样是以“餐饮＋超市”业态呈现，6月26日，百联集团麾下的新零售品牌——RISO首店在上海开业，该店主打“餐饮+生鲜+书店”融合模式。

　　随着电商冲击、人们生活方式和购物方式的快速演变，传统零售模式遭遇发展困境，亟待变革，而转型以消费者体验为中心的新零售模式成为突破口之一。

　　 
永辉超级物种门店　 

　　12、无人便利店、无人超市相继诞生

　　6月6日，大润发旗下欧尚中国首个无人便利店“缤果盒子”在上海正式营业，一时间“无人便利店”成为零世界焦点话题，不过这个话题热度还未消退，更重磅的消息就炸开了。7月7日，阿里巴巴在第二届淘宝造物节上推出阿里无人超市“淘咖啡”，它是一家集购物与餐饮于一体的无人店。顾客可以扫手机进店，然后在店里自己选购商品，在出店的时候，柜台将自动计算商品的价格，客户利用支付宝支付。这项“黑科技”涉及的技术十分广泛，包括了人脸识别、移动支付、人工智能等多个方面。

　　曾主导无人零售店Amazon Go算法的亚马逊华人科学家任小枫，也在近期加盟了阿里。

　　不过，看上去足够酷炫的技术，其实还并不成熟，实际运营起来还将面临着层层障碍。

　　 
无人超市“淘咖啡”门店

　　13、新世界百货私有化

　　在香港资本市场上市十年的新世界百货即将退市。6月5日，新世界百货停牌，6月6日发布私有化公告。6月26日，新世界中国发展发布综合要约及回应文件称，将透过瑞士银行香港分行，提出自愿有条件现金要约，收购新世界百货全部已发行股份（新世界发展已经持有的股份除外），进行建议私有化。每股要约股份代价为现金2港元。 如果按4.67亿股要约股份计算，要约的价值约为9.35亿港元。

　　作为新世界发展在中国内地的零售旗舰，新世界百货成立于1993年，目前的百货零售连锁网络覆盖中国20多个城市，包括北京、上海、沈阳、武汉、成都等。2016财年，新世界百货中国业绩下滑明显，百货业低迷多年，在郑氏家族第三代接班人的操盘下，公司终于下定决心做出改变。

　　相关公告透露，私有化之后，新世界发展将全面接手新世界百货的现有业务，新世界百货或将面临重大调整。

新世界百货