融创溢价上百亿买万达文旅项目 富力六折接盘77个万达酒店

　　沸腾地产圈近10日的万达融创700亿合作案，于7月19日下午落幕。只是这场酝酿了两小时，却不到30分钟就收场的合作发布会恐怕只能用“戏剧”和“意外”概括。

　　原定为万达、融创的合作签约仪式，现场意外出现了富力地产的身影。最终融创并没有如外界猜测般接下万达的13个文旅项目和76个酒店，而是以增加142.69亿元的代价，将76个酒店剔除资产包之外，仅将西双版纳、南昌目等13个万达文旅项目纳入“麾下”，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。

　　本次合作“意外之客”的富力，则以199.06亿元的价格将接受北京万达嘉华等77个酒店的全部股权。

　　穿插于发布会中间的反常延时、更换背景板，还有会议室不知名的玻璃杯碎裂声，都给这场交易增添了足够的看点。只是发布会之外，万达、融创、富力谁才是真正的赢家？亦成为市场关注的另一个焦点。

　　一场意外频发的发布会

　　下午16点未到，北京万达索菲亚特酒店7层已挤满来自全国的媒体。这次的主角是9天前发布中国房地产史上最大并购案的融创和万达。只是候场的媒体没有想到的是，主角远远不止两个。

　　签约仪式尚未开始，观点地产新媒体从主会场看见，富力地产的名字赫然出现在发布会。一块写有“万达商业·融创中国·富力地产战略合作签约仪式”的背景板被放置于主席台中央，富力联席董事长李思廉及张力的台卡亦出现在嘉宾席。

　　然而戏剧的是，现场媒体及参会人员被告知发布会将延迟半小时至16:30分开始，并被引导离场休息，随后大厅闭门紧锁。

　　在等待的这一个小时中，现场的媒体都颇为好奇，在各种尝试之后，终于有媒体窥探到刚刚才走出的会议大厅已经出现了明显的变化——背景板被撤换，新的背板上写着“万达商业融创中国合作签约仪式”，而此前出现的富力地产字样已经不见踪影。

　　签约仪式再度延期一小时举行。这一个小时中，现场花边猛料亦是不断。

　　据悉，王健林、孙宏斌以及富力集团董事长李思廉陆续到场，但并未进入主会场，而是进入小会议室。期间有媒体传出会议室内有摔碎玻璃杯的声音，不过后来王建林现场致辞中否认此事，而此刻万达方面的工作人员则忙着紧急找打印机。

　　17点30分，加上前期准备，酝酿了近两个小时的发布会终于正式开始。而随着三个公司老板的致辞，这场预期之中的交易却让等待多时的媒体充满了意外。

　　与7月10日公告的不同，万达和融创的交易范围和结构都做了调整。融创增加142.69亿元的交易额，仅将西双版纳、南昌目等13个万达文旅项目纳入“麾下”，作价438.44亿元，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。

　　王健林现场透露，7月19日融创已将首笔150亿元，支付给了万达商业。值得注意的是，王健林向融创发放贷款296亿元收购自家资产在此次的交易中亦不存在。

　　据观点地产新媒体过往报道，此前双方公告融创同意收购13个万达文旅项目91%的权益和76家城市酒店100%的权益，代价分别约为295.75亿元和335.9526亿元。合作事宜的总代价约为631.7亿元。

　　而融创剔除资产包之外的酒店资产这次则由富力接手，不过数量上面有所变化。

　　根据三方发布的联合公告，万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产。签约后2日内，富力须付20亿元定金，2018年1月31日前付清全部转让价款，完成酒店交割。77家酒店的酒店管理合同不受本次转让影响，继续执行，直至合同期限届满。

　　孙宏斌于现场表示，万达商业与融创同意交割后文旅项目维持“四个不变”，即品牌不变、规划内容不变、项目建设不变、运营管理不变。持有物业继续使用万达品牌，继续由万达负责设计、建造以及建成后的运营管理，融创则负责销售物业的设计、建造、销售和交付后管理。

　　另外，融创、富力地产考虑今后投资开发的商业中心及影城全部委托万达商业和万达电影管理。三方同意今后继续在文旅项目、电影等多个领域全面战略合作。这也给此前盛传的乐视影业和万达影业将达成合作，增添了更多的想象空间。

　　王健林的回A“小目标”

　　尽管王健林在这场不到30分钟的发布会中，特地花了不少时间来阐释三家都是本次交易的“赢家”。但还是阻止不了市场对这笔大交易进行算账。

　　观点地产新媒体现场观察，在三位老板中，王健林无疑是表情最轻松、明朗的一个。这或许是因为，与7月10日万达商业和融创集团协议相比，增加富力地产作为交易方，但交易标的基本一致，交易总金额则增加了5.8亿元。

　　“本次协议签订还标志着，不仅万达商业已走上‘轻资产’品牌经营，万达文化旅游也走上‘轻资产’品牌经营之路。目前中国，能靠商业中心和文化旅游品牌管理实现规模利润恐怕只有万达。”王健林笑称。

　　交易结束后，万达商业的负债和现金也会得到良好体现。王健林现场借此澄清万达商业的借贷情况，称媒体报道的万达全部负债为贷款4000亿元有误。转让后万达商业贷款加债券近2000亿元，账面现金1000亿元（不含13个文旅项目账面现金300亿元），加上本次转让收回的现金680亿元（含回收往来款），现金共计约1700亿。

　　王健林进一步表示，万达商业还有1300亿销售物业存货，全部卖掉后可以收回几百亿元。到年底，万达商业持有3300万平方米商业物业，2018年租金超过330亿。今后5年，预计万达商业租金将保持年均增长20%左右。

　　业内人士表示，将大批项目转让给融创和富力后，万达商业“回A”或将提速。据万达内部人士此前回应称，万达商业回A计划中最大的不确定性在于“定性”，由于手握大量开发销售物业，万达商业在A股很可能将继续被划归地产公司，而目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。

　　观点地产新媒体查询证监会最新IPO排队信息获悉，目前万达商业排在第68名，状态显示“已反馈”。而在一周之前，万达商业的排名在第65名。一系列的资产处置变动后，后期万达还需要进行IPO材料的补充和更新。

　　融创溢价上百亿与富力六折接盘

　　有意思的是，在发布会延迟期间王健林、孙宏斌及李思廉陆续到场但并未进入主会场，而是进入小会议室。有媒体称，此过程中会议室内传出摔碎玻璃杯的声音。

　　不过，发布会上王健林对此进行了否认，称是“没有的事儿”，并解释发布会推迟一小时是为打印机耽误时间，一直等文件签字。

　　不过，那个接待三位老板短聚交流的会议室也许远没有描述的这般平静。

　　“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往”，空降的富力让这场利益拉锯战增添了“博弈”。而拉锯的焦点就在分开销售的文旅项目和酒店。

　　观点地产新媒体从三方发布的联合公告获悉，融创以438.44亿元收购前述13个文旅项目的91%股权，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。签约后付150亿元，签约后90日内付清全部转让价款，完成交割（个别项目待交割条件具备时办理）。于发布会当天，融创已将首笔150亿元支付给了万达商业。

　　需要注意的是，对比此前13个文旅项目多出了100多亿元的交易对价。融创是赚了还是亏了？也许从孙宏斌现场短暂的发言中能窥探出一二。他表示，“交易范围和结构的调整，对融创而言比有了更好的流动性，降低了负债水平。”此前的方案中，融创还需要从万达方面贷款296亿元以完成交割。

　　虽然拿下了自己渴望的文旅资产，但是孙宏斌亦需要为此支付相应的溢价。本次交易中融创需要承担原酒店交易对价的折让部分，代价为142.69亿元。

　　接近融创的人士透露，孙宏斌在最初算账时就把300多亿元的酒店资产交易额全摊进既有和未来可售住宅部分，所以按照600多亿元买5000万平方米土储折算，地价仅1200元/平方米，还是便宜的，酒店相当于白送。按照孙宏斌最初的打算，其计划分批处理掉酒店资产，先卖掉位于二线城市以下的酒店，保留省级城市的酒店。

　　通过此次转让，融创得到一二线城市共13个万达城，合计4800万平米，地价913元/平方米。孙宏斌表示，转让将使融创财报合并收入和利润大涨，两年内，可助力融创进入房地产企业收入前两名。

　　本次意外出现的富力也是市场讨论的焦点。仅从账面来说，近200亿元价格全盘接手77家万达酒店，远低于9天前融创接手的335.95亿元，富力立即浮盈超过上百亿元。

　　截至目前，富力在全球已开业和建设的高级酒店24家，再加上此次接手的77家，富力将持有超过100家酒店,成为全球最大的五星级酒店业主之一。而根据此前万达、融创达成的交易来看，77家万达酒店的总建筑面积合计将超过324.9万平方米，总房间也将超过22000个。

　　不过，富力地产2016年年报显示，其去年酒店营运录得亏损人民币1.83亿元，2015年度则亏损1.67亿元。业内人士表示，国内星级酒店市场饱和度较高，酒店空置率较大，常年存在亏损现象，并且酒店成本回收周期长，大量酒店投入将会使企业面临资金压力。

　　如此大手笔鲸吞77个酒店的富力，未来怎么将这些让房企头疼的酒店资产盘活尚待时间检验。从资本市场的表现来看，富力的酒店“霸业”可能还有很长的路要走。