中心城：福田CBD的“白领食堂” 该如何打破“尴尬”运营局面

　　编者按：千禧年后，中国商业地产从萌发阶段成长为参天大树，越发枝繁叶茂，同时，伴随着成长期的各种问题与挑战也不断出现。从2007年到2017年的十年，被称为是中国商业地产发展的黄金十年。十年间，商业地产迅猛发展，一大批购物中心如雨后春笋般遍布各个城市，尤以一线城市为最。在这十年间，亦诞生了一大批优质的购物中心项目，其通过精细化的运营，即使历经十年岁月依然屹立在城市商业的标杆圈中。十年弹指一挥间，赢商网通过对深圳开业十年及以上的购物中心进行深度解读，了解其发展历程背后的酸甜苦辣，追溯其十年发展重要节点以及重要事件，调查目前运营现状以及未来发展方向等，以期予业内以参考借鉴。

　　（赢商网报道）深圳自2003年步入高速发展期，商业购物中心也如雨后春笋般拔地而起，万象城、海岸城相继亮相，让大家对这座城市的商业市场产生了质的改观。

　　与海岸城都是2007年开业的怡景中心城，总建面14万平方米，商业面积近12万平方米，一时成为深圳CBD中心区最大的购物中心。

　　作为怡景集团的首个商业项目，中心城广场位于福田区南中轴（南片区CBD中央），占据了极其有利的地理位置。

　　然而，该项目开业至今已有十年时间，相比附近的星河COCO PARK、皇庭广场，中心城广场留给业界和消费者的却仍是“不温不火”的印象，中心城广场方面表示，一直在进行不断的调整和更新，与时俱进，以期达到更好的经营效果。

　　经过多次调整的中心城广场如今状态如何？近期的一个周二下午16:00左右，赢商网对中心城广场进行一番探访，实地调查该商业项目目前的经营现状。

　　直通会展中心地铁B出口、连城新天地的中心城广场，毗邻皇庭广场、福田COCO Park大型购物中心，以及会展中心、卓越时代广场、嘉里中心等深圳标志性建筑物。

　　该购物中心总建面14万平方米，商业面积近12万平方米，共有四层，其中地上一层（L层）；地下三层，分为负一层（UG层）、负二层（G层，通地铁，有中庭）、B层（负三层）为主力店家乐福超市。

　　另外，中心城广场停车场2.8万平方米，拥有近800个停车位，以及占地2.8万平方米的屋顶开放式公园。

　　从2007年开业至今，该商场经过几次调整，据不完全统计，目前中心城广场共引进170多家商家品牌，包含餐饮、服饰、儿童、其他零售及美容等业态，各自比例分别约为32%、31%、23%、9%、5%。

　　部分进驻品牌商家如下：

　　【负一、二层人流量最大 餐饮、儿童业态成主力】

　　按楼层来看，L层主要是以餐饮、服饰品牌为主，餐饮品牌包括西堤厚牛排、和轩小馆、纽约披萨、赛百味、堂本家、撒椒、好色派沙拉、蛙来哒、极上萬膳日本料理、姚姚爱鱼、太兴餐厅、新悦餐厅、Miss 南、灵境胡同、青瓦台韩国料理、胡桃里、事外酒馆等；服饰品牌包括SEVABLM、OZZO、吉祥斋、玛瓷、FEIOLA、感寓浅释、桧风、茜施尔、BETTOR派舵、EVE'S Temptation等。

　　鉴于踩盘时正是工作日，非就餐时间，商场内人流量并不大。 然而，晚餐期间，场内餐饮品牌人气较旺，比如好色派沙拉、蛙来哒、撒椒、极上萬膳日本料理等均出现不同程度的排队等位情况。

　　作为中心城2016-2017年度重点打造的区域，一层沿街商铺均规划了大量外摆空间，形成了极具特色的休闲氛围。尤其Miss 南、青瓦台韩国料理、胡桃里音乐酒馆、事外·英式居酒屋、泰炯音乐餐厅等门店装修空间极具调性，大大提升了中心城一层沿街品牌店铺颜值。 尤其是到晚上，“夜生活”模式更加浓烈，聚拢大量年轻人。

　　UG层主打儿童业态及生活配套业态，包括反斗乐园、乐高、GXG.kids、DR.KONG、BANANA BABY、KINGKOW、Lenovo、PurCotton、顺电、新力数码、良品铺子等商家。反斗乐园、乐高等儿童品牌商家吸引了一些带小孩的顾客驻足，增添不少活力。

　　该楼层亦有贡茶、HEY YOZ喜乳酪、必胜客、鼎厨川菜、江南厨子、西贝莜面村、探鱼等餐饮品牌，其中探鱼和西贝莜面村，是其中人气最为火爆的两家餐饮，每天排队等位已成中心城的一道风景。

　　G层连通地铁及连城新天地，大量的地铁客流涌入，是整个商场人气最高的一层。，因此，该楼层主要以服饰零售等品牌为主，如Bershka等潮流服饰品牌沿着地铁入口周边分布，半小时内进店顾客超过30个。主力店之一的影院金逸国际影城也正位于该楼层。

　　而该楼层的休闲餐饮品牌如星巴克、奈雪的茶、麦当劳等有外摆桌椅可供消费者休息聊天，据受访者称，有时连工作日也找不到座位。

　　值得一提的是，G层中庭时常有展览或是季度活动，比如近期的就是一个位于中庭的粉色海洋球，很多小孩在里面玩耍，阵阵清脆的欢笑声十分有感染力。这一定程度上增添了该商场的人气。

　　“平时约了朋友吃饭或者就近见个面，晚上喝喝酒之类，可能会选这里”，现场亦有顾客对赢商网表示， “商场L层和UG层，可能是光线问题，感觉很压抑，无论是商场灯光还是商家的设计等，逛着不是很舒适”。

　　很明显，三个楼层的人流分布并不是特别均匀，对此，中心城广场方面给出了这样的回应，“UG层和L层的人流问题也是我们接下来调整的重点”，其表示，会逐步调整这两层的业态，增加年轻人喜欢、有互动性和品质感强的品牌。

　　【中心城：十年间多次调整 重点落在服务体验】

　　梳理怡景中心城的发展历史会发现，这座享尽福田CBD中心区便利的购物中心，在这十年发展过程中经历了一系列的调整和变化。

　　从开业时的品牌业态尚未饱和，到2009年顺电、ZARA等知名品牌联合进驻中心城广场，业态组合逐步成熟，满足了深圳CBD中高端消费的需求。

　　2010年开始对餐饮品牌进行一定程度调整，比如从明显划分区域：L1层为美食园林、UG层有美食广场等，到餐饮品牌散落在每个楼层之中的转变；平衡餐饮和零售的比例，引入新鲜餐饮品牌如探鱼等。

　　2015年中心城广场先后与合纵文化集团、反斗乐园等商户进行合作，携手打造商业3.0模式，缩减零售比例，增加餐饮、动漫、儿童体验、家庭互动式交互的业态。

　　据了解，这几年时间里中心城广场新引进的餐饮品牌有蛙来哒、堂本家、好色派沙拉、撒椒、姚姚爱鱼、杂咖·杂货咖啡馆、胡桃里、事外、泰炯、探鱼、西贝莜面村、小池塘、台盖、新加坡妈妈烤包、奈雪的茶以及喜茶等；

　　潮流服饰品牌如LILY、欧时力、Fiveplus、西遇、ZARA、hotwind、MO&CO、DAZZLE、OSANI等；一些配饰品牌，如LOVE&LOVE、银百合、木九十、S-TWO、Swatch、MGS等相继进驻。

　　观察以上品牌不难发现，这些都是近年来深圳比较受欢迎的品牌，吸引不少人气，这从探鱼、蛙来哒就餐排队、以及奈雪的茶、喜茶座无虚席就可看出来。

　　谈及商场的调整，中心城广场方面表示，根据消费者的需求，该购物中心从生活情境出发，逐渐增加了体验感好，主题性强，给人品质生活感的品牌。

　　“在这个调整的过程中，复合形态、跨界经营的品牌入驻，如胡桃里音乐餐吧、杂咖咖啡、事外居酒屋这类集音乐、美食、主题活动、小型展览的品牌比较受消费者喜欢”，中心城广场方面指出，“接下来（我们）调整方向也会比较注重这方面”。

　　除此之外，中心城广场也尝试着从其他方面比如每个季度的营销活动上进行一些改变，聚拢人气，提高影响力。比如“消费满赠”静态展、2016年的“吃货·爱情·运动蜜月季”活动、草地音乐节、圣诞微型马拉松、星光主题活动等，以及最近的粉色海洋球，可供小孩玩乐的波波池。

　　“中心城会把重点放在消费服务和体验上，同时继续学习创新”，中心城方面认为，所谓创新最终也是回归到对消费者的服务之上。

　　【探访手记】

　　“儿童、餐饮带人气”，“体验为王”，所言非虚，近年来贴近生活及消费需求的调整，使得中心城广场的人气大增。

　　其实一直以来，外界对于占据深圳福田CBD核心区域且交通十分便利的怡景中心城，常有一种“叹息扼腕”的态度，很多人不解，为什么十年的时间以及有利的位置没有使之成长为成熟的购物中心？

　　同时该项目也免不了被拿来与之同年开业的COCO Park进行比较，虽定位不同，但是人流的不平均也经常引起业界讨论。

　　有业内人士认为，或许是中心城没有特色，缺乏明确定位而导致该项目呈现“不温不火”的状态。不过也有接近中心城的人士指出，这些年来该商场的运营团队频繁更换或许也带来一定的影响。

　　孰是孰非尚难定论，但是中心城的调整和变化确实正在进行中，对于当下商业热点和趋势的把握也有自己的方向和看法，只是调整和改变的效果还需要时间和市场检验。