如果万达真的抛售万达广场，有多少人愿意接盘？

　　昨日，有传言称万达要抛售万达广场抵债，随后被万达辟谣称“纯属误读”。但换个角度，如果消息是真的，又有多少人愿意接盘？

　　“抛售资产抵债”纯粹是误读

　　 昨日一早，有媒体爆出，开业不足15天的南昌西湖万达广场已经悄然" 易主"，接盘者是珠江人寿保险股份有限公司。

　　随后，柳南万达广场、枣庄万达广场、盐城万达广场、焦作万达广场等四个项目的股权变更也相继曝光，投资主体从“大连万达商业地产股份有限公司”变成了“中信信托有限责任公司”。

　　此消息一出迅速引起行业关注。“世纪并购案”才刚刚过去，万达旗下5个万达广场又悄然易主，外界有人猜测：万达要继续抛售资产抵债？　　 

　　很快，万达就出来“辟谣”了，称“这纯粹是误读”。万达在声明中表示，南昌西湖万达广场是万达集团第一批轻资产项目，在项目签约之时就确定了物业产权属于珠江人寿所有，现在项目建成了，就把产权移交给了珠江人寿也是同理。

　　在2016年万达集团的工作报告中，王健林曾很详细地解释过万达轻资产模式。

　　他介绍说，万达的轻资产模式分为两个类型：一是投资类万达广场，即投资者“拿钱下订单”，万达负责找地、建设、招商和运营。二是合作类万达广场，即投资者出地又出钱，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营，净租金七三分成，投资者占七成，万达占三成。

　　万达此次透露，目前万达已开业的205个万达广场中，有31个是轻资产项目，占比约15%。而2017年上半年，新开业万达广场有14个，其中轻资产项目9个；下半年，万达还将新发展万达广场26个，且全部为轻资产项目。 

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，这类股权调整对于万达广场的经营其实没有较大影响。

　　高负债率难题仍旧存在？

　　虽然万达方面声称此事是“误读”，但从外界激烈的反映来看，万达的负债率仍是外界关注的焦点。早在一周前，王健林在万达、融创、富力并购案的发布会上宣布，万达根本不存在高负债的问题。 

　　他称：“本次转让后，万达商业贷款加债券近2000亿。万达商业账面现金1000亿（不含13个文旅项目账面现金300亿），加本次转让收回现金680亿（含回收往来款），现金共计约1700亿。万达商业决定清偿大部分银行贷款。万达商业还有1300亿销售物业存货，全部卖掉也可以收回几百亿。到年底，万达商业持有3300万平方米商业物业，2018年租金超过330亿。今后5年，预计万达商业租金年均增长20%左右。”

　　万达集团官方微信公众号将此解读为：“他的言下之意，偿还2000亿借款根本不在话下。” 

　　（资料来源：万达集团官方微信）

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分认为，早年王健林曾说过，商品房的预售会计算在企业的负债率里，所以企业规模越大，负债率越高。无论从万达发展轻资产的需求还是企业现金流的需求来看，万达通过出售万达广场缓解现金流压力都是没问题的。

　　但协纵策略管理集团联合创始人黄立冲却有不同看法。他对商业地产观察表示，万达高负债率的问题仍旧存在，因为剥离了文旅项目和酒店项目，万达商业剩下的都是万达广场。

　　了解万达发展的人都知道，万达早期的发展得力于“销售+自持”物业双轮驱动的开发模式。而据万达集团2016年工作报告显示，2016年万达商业总收入为1430.2亿元，其中地产收入为1122.7亿元，租金收入为195.8亿元。

　　由此可见，万达商业主要依靠土地增值和销售型物业增收，而非租金收入。然而如今，二三线城市商业地产存量过剩已成为行业共识，加上零售业态受互联网电商冲击过大，租金收益是否稳定提升仍不容乐观。

　　同时黄立冲还注意到，中国企业在海外投资存在较大的“非理性”因素，不少交易利用基金将收购价格做高，从而套现外汇，并不是从投资回报率的角度理性投资。 

　　而在过去5年，万达在海外投资的总金额超过2451亿元，黄立冲认为，在后续发展中，万达可能会遇到项目投资回报率不高，或者项目经营不好等问题。所以，从万达长期发展来看，仍旧存在负债率高的问题。

　　如若抛售，谁会接盘？

　　在业内人士看来，无论从负债率的角度还是轻资产的角度，万达集团都极有可能抛售万达广场。

　　一位不愿意透露姓名的知名开发企业的高层向商业地产观察分析，万达后续一定会抛售万达广场，这是它的战略使然。他还向笔者透露，作为同行，在价格合适的情况下，他所在的企业有可能会选择接盘万达广场。

　　不过他也强调，如果万达想按照出售文旅城的方式将资产卖给收购方，运营权仍保留的话，那他恐怕不会接受。

　　他解释说，融创买走的文旅项目，实际上是万达文旅项目中可销售型资产。由于融创对商业地产的运营并不在行，所以它把自持经营型物业留给了万达。

　　但同样的方式对于万达广场并不可行，因为万达广场是纯粹的经营性产品。对于运营者而言，影响商场经营最重要的因素是品牌。换句话说，品牌是你的，广场就是你的。如果把资产买下，运行方仍旧是万达，那项目的可操控性上就大打折扣，这对于有运营经验的开发公司而言是不愿意接受的。

　　既然如此，那没有商业地产经营经验的住宅地产商可能接盘吗?或许大家还记得2015年的“万万合作”，当时双方最美好的愿望就是“把你的重资产变成我的轻资产”。但最后，二者因为“个别商业条款最后没达成一致”而不得不“黯然分手”。

　　究竟有哪些症结在其中我们不得而知，但真相或许是，接手万达广场并不那么容易。

       对于万达广场的未来之路，商业地产观察将持续关注。