如果万达真的抛售万达广场,有多少人愿意接盘?

分享到:

2017年07月26日09:36来自:赢商网 周蕾
核心提示:昨日,有传言称万达要抛售万达广场抵债,随后被万达辟谣称“纯属误读”。

  昨日,有传言称万达要抛售万达广场专题阅读)(相关干货)抵债,随后被万达辟谣称“纯属误读”。但换个角度,如果消息是真的,又有多少人愿意接盘?

  “抛售资产抵债”纯粹是误读

   昨日一早,有媒体爆出,开业不足15天的南昌西湖万达广场已经悄然" 易主",接盘者是珠江人寿保险股份有限公司。

  随后,柳南万达广场、枣庄万达广场、盐城万达广场、焦作万达广场等四个项目的股权变更也相继曝光,投资主体从“大连万达商业地产股份有限公司”变成了“中信信托有限责任公司”。

  此消息一出迅速引起行业关注。“世纪并购案”才刚刚过去,万达旗下5个万达广场又悄然易主,外界有人猜测:万达要继续抛售资产抵债?   

  很快,万达就出来“辟谣”了,称“这纯粹是误读”。万达在声明中表示,南昌西湖万达广场是万达集团第一批轻资产项目,在项目签约之时就确定了物业产权属于珠江人寿所有,现在项目建成了,就把产权移交给了珠江人寿也是同理。

  在2016年万达集团的工作报告中,王健林曾很详细地解释过万达轻资产模式。

  他介绍说,万达的轻资产模式分为两个类型:一是投资类万达广场,即投资者“拿钱下订单”,万达负责找地、建设、招商和运营。二是合作类万达广场,即投资者出地又出钱,万达出品牌,负责设计、建设、招商、运营,净租金七三分成,投资者占七成,万达占三成。

  万达此次透露,目前万达已开业的205个万达广场中,有31个是轻资产项目,占比约15%。而2017年上半年,新开业万达广场有14个,其中轻资产项目9个;下半年,万达还将新发展万达广场26个,且全部为轻资产项目。 

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,这类股权调整对于万达广场的经营其实没有较大影响。

  高负债率难题仍旧存在?

  虽然万达方面声称此事是“误读”,但从外界激烈的反映来看,万达的负债率仍是外界关注的焦点。早在一周前,王健林在万达、融创专题阅读)、富力并购案的发布会上宣布,万达根本不存在高负债的问题。 

  他称:“本次转让后,万达商业贷款加债券近2000亿。万达商业账面现金1000亿(不含13个文旅项目账面现金300亿),加本次转让收回现金680亿(含回收往来款),现金共计约1700亿。万达商业决定清偿大部分银行贷款。万达商业还有1300亿销售物业存货,全部卖掉也可以收回几百亿。到年底,万达商业持有3300万平方米商业物业,2018年租金超过330亿。今后5年,预计万达商业租金年均增长20%左右。”

  万达集团官方微信公众号将此解读为:“他的言下之意,偿还2000亿借款根本不在话下。” 

   

  (资料来源:万达集团官方微信)

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分认为,早年王健林曾说过,商品房的预售会计算在企业的负债率里,所以企业规模越大,负债率越高。无论从万达发展轻资产的需求还是企业现金流的需求来看,万达通过出售万达广场缓解现金流压力都是没问题的。

  但协纵策略管理集团联合创始人黄立冲却有不同看法。他对商业地产观察表示,万达高负债率的问题仍旧存在,因为剥离了文旅项目和酒店项目,万达商业剩下的都是万达广场。

  了解万达发展的人都知道,万达早期的发展得力于“销售+自持”物业双轮驱动的开发模式。而据万达集团2016年工作报告显示,2016年万达商业总收入为1430.2亿元,其中地产收入为1122.7亿元,租金收入为195.8亿元。

  由此可见,万达商业主要依靠土地增值和销售型物业增收,而非租金收入。然而如今,二三线城市商业地产存量过剩已成为行业共识,加上零售业态受互联网电商冲击过大,租金收益是否稳定提升仍不容乐观。

  同时黄立冲还注意到,中国企业在海外投资存在较大的“非理性”因素,不少交易利用基金将收购价格做高,从而套现外汇,并不是从投资回报率的角度理性投资。 

  而在过去5年,万达在海外投资的总金额超过2451亿元,黄立冲认为,在后续发展中,万达可能会遇到项目投资回报率不高,或者项目经营不好等问题。所以,从万达长期发展来看,仍旧存在负债率高的问题。

  如若抛售,谁会接盘?

  在业内人士看来,无论从负债率的角度还是轻资产的角度,万达集团都极有可能抛售万达广场。

  一位不愿意透露姓名的知名开发企业的高层向商业地产观察分析,万达后续一定会抛售万达广场,这是它的战略使然。他还向笔者透露,作为同行,在价格合适的情况下,他所在的企业有可能会选择接盘万达广场。

  不过他也强调,如果万达想按照出售文旅城的方式将资产卖给收购方,运营权仍保留的话,那他恐怕不会接受。

  他解释说,融创买走的文旅项目,实际上是万达文旅项目中可销售型资产。由于融创对商业地产的运营并不在行,所以它把自持经营型物业留给了万达。

  但同样的方式对于万达广场并不可行,因为万达广场是纯粹的经营性产品。对于运营者而言,影响商场经营最重要的因素是品牌。换句话说,品牌是你的,广场就是你的。如果把资产买下,运行方仍旧是万达,那项目的可操控性上就大打折扣,这对于有运营经验的开发公司而言是不愿意接受的。

  既然如此,那没有商业地产经营经验的住宅地产商可能接盘吗?或许大家还记得2015年的“万万合作”,当时双方最美好的愿望就是“把你的重资产变成我的轻资产”。但最后,二者因为“个别商业条款最后没达成一致”而不得不“黯然分手”。

  究竟有哪些症结在其中我们不得而知,但真相或许是,接手万达广场并不那么容易。

       对于万达广场的未来之路,商业地产观察将持续关注。

转载免责声明:凡本站注明 “来自:XXX(非赢商网)”的新闻稿件和图片作品,系本站转载自其它媒体,转载目的在于信息传递,并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的,请联系本站新闻中心,电话:020-62913822,邮箱:news@winshang.com。
文章关键词:万达 融创 万达广场
相关阅读
多家万达广场近期易主 王健林要用别人的钱投资万达广场?
解读王健林的轻资产战略:用别人的钱投资万达广场!
万达旗下4家广场项目易主 继续出售重资产是大概率事件
距离开业不到半个月 南昌西湖万达广场“易主”
王健林卖掉万达广场抵债?万达回应及谣言疯传的根源
×扫描分享到微信