北京3宗土地全面限价、竞自持 房企拿地进入精算时代

　　原华远地产董事长任志强近日发表的一大重要观点是，“从房价和地价对比中可以看出，地价起到了推动房价的重要作用。”但这种现象正在北京土地市场发生全面改变。

　　7月27日，北京市推出三宗土地，均限房价、限地价、竞自持。其中两宗位于大兴、一宗位于昌平北。

　　三宗地块总建筑面积为39.2万平方米，总价110亿元。最终大兴瀛海地块被远洋+首创+世茂联合体以总价47.9亿元、26%自持面积收入囊中；大兴黄村地块被金融街以22.9亿元、6%自持面积拿下；昌平北七家镇地块被华润以39.5亿斩获。

　　根据要求，大兴区瀛海镇地块未来商品住房销售均价不超过52449元/平方米，且最高销售单价不得超过55071元/平方米；大兴区黄村镇地块未来商品住房销售均价不超过55016元/平方米，且最高销售单价不得超过57767元/平方米；昌平区北七家镇地块商品住房销售均价不超过49520元/平方米，且最高销售单价不得超过51996元/平方米。

　　匹配此类政策已成为北京土拍市场的普遍现象。

　　2017年以来，北京市土地招拍挂市场明显加大了住宅用地供地力度。北京市土地招拍挂市场数据显示，2017年上半年共成交46宗土地，同比增长119%；成交金额1005.07亿元，同比增长185%。相比之下2016年全年成交44宗土地、成交总金额852亿，今年北京市供地节奏明显加快。

　　但据华信荟统计，今年上半年成交的25宗住宅用地中，除1宗为棚户区改造一次性招标项目外，剩余24宗均附有“限房价，竞自持”或配建自住型商品房（地块汇总、实拍、论坛）等条件。

　　所谓自持限价，即在规定了地块商品房销售价格上限的同时，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例。限价自持对开发运营实力的要求进一步提高，随着房地产企业对自持比例竞争开始谨慎，土地市场正逐渐回归理性。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，前述成交的三宗住宅地块全部限价，对土地价格的计算已经没有意义，未来房企更多开始比拼成本优势。从实际情况看，虽然持有比例有所降低，但优质地块成交依然处于高位。从地价计算角度看，这些地块基本都接近零利润，稍有不慎就会亏损。“房企拿地已经不可能有规模利润，完全是从战略角度看：同时有活干，分摊管理成本，增加销售业绩。而未来房地产行业也会趋势性地增收不增利。”

　　张大伟注意到，本次成功拿地的主要是国企。由于这类企业有资金成本优势，可以分摊管理成本。虽然限价房基本限制了货值，出现高利润可能性小，但销售风险小。他认为，房企在一线城市拿地，更多是侧重发展战略。“未来北京房地产市场已经进入精算时代。”

　　易居研究院研究总监严跃进认为，对北京土地市场来说，土地市场进行限价，充分说明了当前类似土地市场其实还是有很明确的管控导向，即类似土地市场其实需要通过价格管控来实现后续的房价管控。这个逻辑如果对了，那接下来北京土地市场和房屋市场的稳定性就会增加。所以北京类似管控政策带有很强的信号意义，即土地市场的金融风险要把控，同时也要求房企理性拿地，防范出现炒作地价或违规拿地等现象。

　　他指出，全国300座城市整体楼面均价及出让金皆涨，前六个月出让金总额超1.5万亿元，同比增近四成。二季度以来，一二线城市调控不断深化，热点城市需求外溢引发周边三四线城市升温。政策层面，北京延续去年底土拍新规，广州、天津、杭州等城市陆续跟进且各有创新，重点城市土拍政策渐趋多元，“分类调控、因城施策”得到落实。

　　尽管土地市场遭遇调控，但土地出让金仍然在涨。中国指数研究院统计显示，上半年全国土地出让金排名前二十城市成交总额为8312亿元，同比增加两成，上榜门槛升至170亿。一线城市均有入榜，北京半年度收金1006.2亿元，已超去年全年总额。二线城市则为榜单主力，武汉、重庆、杭州收金过600亿入围前五。